购房人未按时缴税，是否构成开发商逾期办证理由？ | 白驹·守正 - 精案解析
吴罗南WULUONAN
海南省第一中级人民法院
民事审判第三庭
四级高级法官
购房人未按时缴税
是否构成开发商逾期办证理由？
上诉人某公司与被上诉人吴某商品房预售合同纠纷案
关键词
商品房买卖合同、逾期办证违约金
裁判焦点
若买受人因自身原因未按约定向税务机关缴纳税款导致开发商逾期办证的，买受人应自行承担相应的责任。
相关法条
一、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
基本案情
2014年12月23日,买受人吴某（以下简称吴某）和出卖人某公司（以下简称某公司）双方签订《商品房买卖合同》,约定：
1.吴某购买涉案商品房,房款为308525元。
2.某公司应当在2015年12月31日前,将商品房交付吴某使用。
3.某公司应当自房屋交付之日起90日内为吴某办理房屋权属证书；在吴某取得该商品房权属证书后,某公司应当在365日内向土地登记机关申请,为吴某办理土地使用权证。某公司应当提前30日如实书面告知吴某办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由吴某提供的证件资料,吴某应及时提供。如因某公司的责任,吴某不能在约定期限内取得房地产权证书的,某公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向吴某支付违约金。
合同签订后,吴某向某公司支付了全部购房款。某公司于2017年4月19日将涉案房屋交付吴某使用,2018年6月13日向吴某出具购房发票。
2019年9月10日,涉案房屋所在的楼栋取得不动产权证。
2020年8月7日，吴某向税务机关缴纳涉案房屋的契税2938.33元。
2020年9月21日,涉案房屋完成房屋权属登记。
另查,自2016年6月30日起,某县正式实施不动产统一发证工作,由不动产登记机构办理,颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。吴某诉请判令某公司支付逾期办证违约金51573.03 元。
裁判结果
一审法院作出判决:
某公司于本判决生效之日起三十日内向吴某支付逾期办证违约金36792元。
一审宣判后，某公司不服一审判决,提起上诉，请求：
1.撤销一审判决；
2.改判驳回被上诉人的诉讼请求。
二审法院作出终审判决:
上诉人某公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人吴某支付逾期办证违约金21843.57元。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案的争议焦点是某公司是否应当承担逾期办证违约责任?
本案中，某公司与吴某签订的合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定,合法有效。吴某已经按照约定缴纳了购房款,履行了合同的主要义务，某公司在将涉案房屋交付给吴某使用后，按照约定应于房屋交付之日起455（90＋365）天内为吴某办理不动产权证书。虽然在一审诉讼前涉案房屋已经取得了不动产权证书，但已经超出了合同约定的办证期限，某公司逾期办证的行为已构成违约。
某公司逾期办证是事实,是否存在免责事由,应根据合同约定及结合事实进行认定。
一、协助房屋吴某办理不动产权属登记是某公司的主合同义务,而非附随义务。
涉案合同第十五条明确约定了某公司应当自房屋交付之日起90日内为吴某办理房屋权属证书，在吴某取得该商品房权属证书后,某公司应当在365日内向土地登记机关申请,为吴某办理土地使用权证。
关于涉案合同《补充协议》第6条的约定:“吴某委托某公司代办产权证，吴某必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有费用……”。首先,该条款系格式条款，某公司未采取合理的方式提示吴某注意或者予以说明；其次,该条款不合理地免除某公司的主合同义务；再次,某公司亦未按照《补充协议》第6条的约定向吴某发出办理房产权属登记通知书，因此该格式条款不能免除某公司为吴某办理不动产权属登记的义务，亦不能免除某公司逾期办证的违约责任。即使合同未明确约定某公司代为办理所有权登记的,某公司仍然负有协助义务。某公司应当在合理的期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知吴某可以自行申请办理房屋所有权转移登记。某公司未履行上述义务的,仍应当承担逾期办证的违约责任。
二、在为吴某办理不动产权属登记过程中，既要某公司准备必要的文件,也要吴某通力配合,提供身份证明、缴交税费等,该义务的履行应由买卖双方共同完成。
本案中,吴某应当按照涉案合同第十六条的规定，自行向税务机关缴纳相关税款。如吴某在办理房屋不动产权证书条件成就后，因自身原因迟延缴纳契税，因此而造成的逾期办证责任应当自行负担。本案涉案房屋所在小区于 2019年6月6日竣工验收案涉房屋，所在楼栋于 2019年9月10日取得不动产权证书，而吴某于2020年8月7日才向税务机关缴纳了契税,从2019年9月11日至2020年8月6日逾期办证责任应当由吴某自行承担。
法官风采
撰稿|吴罗南 人像摄影|杨斌
原标题：《购房人未按时缴税，是否构成开发商逾期办证理由？ | 白驹·守正 - 精案解析》