擅自封闭露天阳台，终因违法被拆除
以下文章来源于998法治大讲堂 ，作者998法治大讲堂
998法治大讲堂.
节目互动，节目预告，节目福利统统都在这
李杰在城市打拼了数年，这天，他的心情格外的激动，因为他正在城市某小区新开楼盘看房。他看中一套带超大露天阳台的户型，根售楼部工作人员告诉他，这个户型是性价比最高的户型，而且有一个超大的露天阳台，该阳台是楼下商铺的楼顶，没有其他人使用。售楼部工作人员：“这套房吧，虽然房价比其他户型高出一部分，但是露天阳台的面积可以全部赠送给你使用，是一个百变空间，你可以个性化改造搭建。”
李杰：“这样看来这户型还不错。”
李杰在心里算计下来，加上阳台的面积折算下来的平均房价可比其他户型便宜不少，就直接定了下来。
后来，开发商将李杰购买的房屋交付给李杰，李杰立即着手装修，他也按照当初自己的想法将开发商赠送的露天阳台修建成一间可以晒太阳、打麻将及喝茶的地方。但又担心楼上的住户向楼下扔烟头、吐痰、倒水等行为，他打算将露天阳台予以封闭，修建成一间阳光房。
李杰修建的过程中引起了物业公司和其他业主的注意，其他业主认为这个露天阳台是大家的公共区域，李杰不能擅自搭建，并多次找到李杰进行交涉，物业公司也对他进行劝阻。
（装修的环境声）
李杰：“我购买这套房就是看中了这一个露天阳台，当初开发商也承诺这个区域给我使用，你们凭什么阻拦我？”
物业公司：“李先生，这是公共区域，你不能修建成阳光房。”
李杰：“出去，出去，你们管不着。”
李杰非但没有理会物业公司及其他业主的交涉及劝告，反而加快对阳光房的建设。转眼之间，过去了小半年，李杰在这期间虽然受到其他业主和物业公司的多次劝阻和阻拦，但终究还是达到了自己的目的，把阳光房修建了起来，为了美观李杰将阳光贴上了与建筑物主体一模一样的墙砖，远远看去，就像主体房屋的一部分。李杰在心里窃喜，终于修好了，这下总没人会说我什么了吧。
于是李杰拨打电话，约老张、洪波、吴涛等人到他家喝茶。
老张：“这么快就装修好了，我们来给你暖房，周六见。”
这天，李杰准备做好最后的卫生打扫后，邀请亲朋好友来家做客，突然一阵砰砰砰的急促敲门声，将他的思绪拉回了现实。
（砰砰砰的敲门声）
李杰以为是邻居来找他了，准备好再次和邻居理论的状态打开了房门，没想到是综合行政执法局的执法人员上门来执法。
那这又是怎么一回事呢？原来，李杰的邻居见李杰将露天阳台修建成阳光房，曾多次与李杰进行交涉，但都没有交涉成功。于是邻居向综合行政执法局举报，要求执法部门查处李杰擅自搭建建筑物的行为。
执法人员：“你修建的阳光房取得相关部门的审批没有？”
李杰：“没有。”
执法人员：“你修建的阳光房属于违建。”
李杰：“我的阳光房虽然没有取得相关部门的审批，但我不认为它是违建，它的存在没有任何不妥。”
综合对李杰的询问以及小区的总平图等材料，执法机关最终认定李杰擅自修建的建筑物属于违法建筑，依据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，对李杰作出责令限期拆除违法建构筑物的决定书。在执法人员向李杰送达决定书的过程中，李杰认为执法人员是故意针对他，在阅读完决定书内容后拒绝在送达文书上签字签收，导致执法人员和李杰长时间僵持。为完成文书的送达程序，执法人员不得不临时联系小区所在社区的工作人员，对执法人员送达决定书的行为以及住户拒绝签收决定书的情形进行现场见证，最终，执法人员在社区工作人员的见证下通过留置的方式将文书送达给了李杰。
然而，李杰在收到决定书后都没有按照决定书要求的期限拆除违法建筑，执法机关依据《成都市违法建设治理条例》将该户的违法建设信息抄送给区不动产登记中心，区不动产登记中心根据自身职责对李杰的房屋作了限制产权的首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记。
之后，李杰仍未按照决定书拆除违法建设，也没有向法院提起行政诉讼或者向政府提起行政复议。执法机关又在违法建筑上张贴了依法履行义务的公告，要求尽快履行拆除义务。
在这期间，其他业主陆陆续续都拿到了不动产权证书，唯独李杰仍未拿到，李杰向开发商询问情况。
李杰：“为什么不给我办理不动产权证书，为什么针对我？”
开发商工作人员：“不是我们不给办理，是你的房屋因为存在违建，导致不动产权办理被限制，不能办理。”
李杰：“不办就不办，反正房屋是我自己居住，办不办了产权证都不影响使用，你们开发商当初承诺我可以使用平台，我不进行拆除，看谁能把我怎么样。”
开发商工作人员：“李先生，你不能这样想，我们还是建议你拆除阳光房。李先生，李先生……”
为能够及时拆除小区违法建筑，在责令李杰限期拆除违法建筑的决定书过了诉讼与复议期限后，执法部门对李杰发出了催告函，要求他必须尽快拆除违法建筑，否则将根据法律规定对违法建筑进行强制拆除。面对执法部门发出的催告函，李杰认为自己为修建这个阳光房投入的成本较大，仍旧不愿拆除，其拒不履行拆除违法建筑的义务。为保障其他业主的权益，在催告函规定的最后期限届满后，执法部门向李杰送达了强制拆除决定书，最终对搭建的阳光房进行了强制拆除。 【文中人物、公司名均系化名】
↑滑动查看完整故事↑
解读嘉宾
双流区综合行政执法局 副局长 刘治旭
双流区综合行政执法局规划执法中队 中队长 王辟
Q
案例中，李杰封闭露天阳台的行为违反了哪方面的法律法规？
A
李杰擅自封闭露天阳台的行为违反了城乡规划管理方面的法律法规。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《成都市城乡规划条例》第三十二条规定，对城乡规划区内的建筑和市政类工程实行规划许可制度。具体为：建设单位或者个人在城乡规划确定的建设用地上进行建筑工程建设的，应当按照城乡规划主管部门提出的规划条件进行方案设计，申请建设工程规划许可，按照建设工程规划许可的内容进行建设。李杰修建的阳光房没有办理建设工程规划许可，属于违法建设。
Q
刚刚您提到了违法建设，能否具体说说什么是违法建设？
A
《成都市违法建设治理条例》第三条对违法建设进行了定义。违法建设是指违反城乡规划法律法规的规定，在城乡规划区内进行的建筑物、构筑物、城市道路、管线和其他工程建设。以下三类情形定义为违法建设行为：
①未取得建设工程规划许可手续或者未按照建设工程规划许可手续的规定进行建设的；
②未取得乡村建设规划许可手续或者未按照乡村建设规划许可手续的规定进行建设的；
③未经批准进行临时建设或者未按照批准内容进行临时建设的，或者临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的；
此外，其他违反城乡规划法律法规规定的相关情形，也将被定义为违法建设行为。
日常生活中，未经规划许可占用小区底层公共绿地、房屋顶层及其他平层公共空间，擅自封闭空间、浇筑房屋、搭建阳光房的行为就是典型的违法建设。
Q
2022年5月，长沙望城发生居民自建房倒塌事故，53人遇难，教训惨痛。那么违法建设的危害在哪里？
A
首先，前面提到，根据相关规定，在城乡规划区内进行各项建设，应当遵循先规划后建设的原则，符合城乡规划，服从规划管理，违法建设违反了城乡规划管理方面的法律法规，破坏了行政管理秩序。其次，违法建设不仅违反法律规定，还涉及到侵占公共资源、影响城市整体环境的问题，这些情形都对市民群众切身利益造成损害。第三，有的违法建设，特别是部分住宅小区业主自行搭建的违法建筑，造价低廉、设计科学不合理，而建筑建材能减则减、工程质量难以保障，严重威胁居住者及周边居民的生命财产安全。
Q
既然违法建设的危害这么大，那它能够像合法建设一样正常使用吗，对违法建设的使用有没有什么限制措施？
A
可以明确的说，违法建设肯定不能像合法建设物一样正常使用。根据《成都市违法建设治理条例》第二十八条相关规定，查处机关将违法建设信息抄送相关部门和公共服务单位后，相关部门应当遵守下列规定：①不动产登记部门不得对违法建筑办理首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记等手续；②住建主管部门不得对违法建筑办理交易手续，不得对违法建筑房屋办理房屋租赁备案；③市场监管、公安、文化、应急管理等部门对申请利用违法建筑作为经营活动场所的，应当将违法建设情形告知申请人，及时进行风险提示，并按照有关法律法规的规定处理。此外，查处机关可以与供水、供电、供气等单位建立行政执法协助机制，制定制止违法建设的具体措施。
Q
如果查处机关要求行为人停止建设或限期拆除违法建设后，行为人仍不停止建设或拆除，又该怎样处理？
A
按照《成都市违法建设治理条例》相关规定，对正在进行的违法建设，查处机关应当责令违法建设当事人立即停止建设、自行拆除或者改正；并可依法查封违法建设施工现场、扣押违法建设施工设施设备。当事人拒不停止建设或者拒不拆除、改正的，由市、区（市）县人民政府责成有关部门依法强制拆除。违法建设引发或者可能引发危害社会公共安全等突发事件的，查处机关应当立即采取应急措施，制止违法建设，消除违法结果。
对城镇规划区内已经建成的违法建设，无法采取改正措施消除对规划实施影响的，查处机关应当责令限期拆除，当事人逾期不拆除的，由市、区（市）县人民政府责成有关部门依法实施强制拆除。擅自在建筑物楼顶、平台、露台、架空层、地下空间、附属绿地等位置进行建设的，就属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的行为。
案例中李杰修建的阳光房无法采取改正措施消除对规划实施影响，因其拒不履行拆除义务，最终行政机关才对其阳光房依法实施强制拆除。
此外，按照相关规定，当事人拒不自行拆除违法建设的，查处机关应当及时将当事人拒不自行拆除违法建设的信息、物业服务企业或者其他管理人不履行协助查处义务的信息纳入信用管理，定期推送数据至公共信用信息系统，规划和自然资源、住建等相关部门应当在市场监管、行政审批、政府采购、招标投标、政策扶持、表彰奖励等方面依法实施失信联合惩戒。
Q
除了以上行政强制、信用惩戒等措施外，双流在治理违法建设方面有没有其他好的举措？
A
有的。在2021年11月1日成都市双流区住房建设和交通局与成都市双流区综合行政执法局联合印发《双流区住宅小区违法建设治理“五项物业制度”》，该《制度》针对开发商、业主和物业服务企业分别予以具体的防止违法建设的措施，如对开发商的无违法建设承诺制度，从源头上杜绝违法建设的存在；对业主的装修审核制度以及施工材料机具入场登记制度，减少违法建设的形成；对物业服务企业的日常巡查制度及劝阻报告制度，及时报告处置违法建设。实践表明，五项物业制度可以对违法建设产生的全过程进行预防和监督，能有效的控制违法建设的发生。
Q
如同本案的情况，开发商宣称可以自由设计，但实质上不能进行修建的情形，有没有什么好的建议？
A
首先，能否进行修建是根据《成都市城乡规划条例》的相关规定，即按照城乡规划主管部门提出的规划条件进行方案设计，申请建设工程规划许可，并按照建设工程规划许可的内容进行建设。不能听信开发商宣传的一面之词。其次，如果开发商宣称所谓的“赠送面积”特别是面积特别大的“花园”、“平台”等，应当高度注意，很可能这只是开发商为卖房而产生的噱头，能否进行搭建应当以规划为准。最后，如果认为被开发商欺骗而签订合同，可以通过法律等途径对被欺骗签订合同的问题予以处理。
原标题：《擅自封闭露天阳台，终因违法被拆除》