再创新低！深圳二手房成交量连续两年“腰斩”
在房地产行业整体调整时期，刚刚过去的2022年，深圳二手房市场经历“寒冬”。深圳市住建局公布的数据显示，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩，月均成交仅约为1808套；二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%。
▲ 2022年深圳二手房成交趋势 （数据来源：深圳市住房和建设局）
值得注意的是，这已经是深圳二手房交易量连续第二年“腰斩”。2021年，深圳全年共成交40699套二手房住宅，同比2020年（95273套）减少57.3％。
▲ 数据来源：乐有家
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3000套成为月交易量无法跨越的“天花板”
另一组数据也印证了深圳二手房成交的“惨淡”。据深房中协统计，2022年全年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的降幅达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年低于新房成交量。
▲ 注：本图所示录得量，系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。（数据来源：深房中协中介标准指数）
其中，2022年深圳一、二手住宅交易量比值达1.58:1，新房市场已成为当前深圳楼市的主力。
从全年月度走势上看，市场虽有起伏，但整体维持在一个较低位水平运行，即月均两千余套的交易量（录得）成了2022年深圳二手房市场的“新常态”，月度最高交易量（录得）也未能突破“3000套”关口。
▲ （数据来源：深房中协中介标准指数）
分月份来看，深圳2022年二手住宅单月交易量（录得）最高发生在2022年5月份，达到2801套，而成交量最低的2022年2月份仅为1077套。
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二手房低于或接近参考价成交已成常态
成交量的低迷也对价格端产生一定压力。来自国家统计局的数据显示，截至2022年11月份，深圳二手住宅价格指数已经连续第6个月环比下降，同比降幅则达到3.60%。
值得一提的是，在成交量下降的同时，深圳二手房价格也出现明显松动，特别是越来越多二手房源按照甚至低于参考价出售。
乐有家研究中心此前公布的数据显示，去年11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源成交占比高达85%，可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳连续两年二手房交易量腰斩式下行受多方面因素影响，2018年—2020年投资需求推高深圳二手房成交量，深圳二手房成交量连续3年正增长，透支了一些需求。而2021年二手房参考价的出台对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年的“7·15”调控以后，对购买力进行了强力限制。随着深圳供给端改革开始见效、新房分流需求，二手房开始去泡沫过程。
1月6日，克而瑞深圳区域总经理陈洪海在接受记者采访时表示，目前广州、成都等多个城市二手房参考价在实际执行中已经取消，只有深圳还在严格执行，这在某种程度上加大了购房者首付款压力，并且从调控政策来看，深圳是目前调控最为严格的城市，这与过去一年楼市交易新低也有很大关系。
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楼市利好信号持续释放
最近一段时间，“松绑”成为多地楼市调控的关键词。新年伊始，房地产市场也迎来监管部门的“加油打气”。
2022年，尤其是进入下半年后，无论是早前提出的“两个维护”，还是在年末刘鹤副总理再次强调“房地产作为国民经济支柱产业地位不变”，均是国家层面对于“稳楼市，稳预期”所做出的多次积极表态，其所释放的信号，也很快在金融端，即货币政策和信贷政策上立竿见影，比如房地产金融端“三箭齐发”等重磅利好政策相继出台。
市场分析人士认为，楼市利好信号持续释放，2023年楼市企稳回升信心足。
1月6日，住房和城乡建设部网站显示，近日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体采访时表示，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。多位业内专家认为，1月5日央行、银保监会明确“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”仅是2023年楼市精准施策的一个部分。未来，除了首套住房贷款利率政策动态调整外，针对购房者的改善性住房需求也有望迎来精准支持政策。
5日，深圳多部门联合为二手房市场送出一份省钱大礼，印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，提出在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
李宇嘉表示，“2023年，深圳楼市能否有所起色取决于三方面因素：一是前期泡沫是否消退。目前来看，除少数片区明显降价以外，深圳大部分区域的房价仍高于2020年的房价水平；二是疫情后需求端的修复；三是深圳的调控政策能否松动，例如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年等，但目前来看这些政策松动的可能性比较小。”
一些积极信号正在出现。2022年10月、11月深圳二手住宅成交量环比微增，一定程度上也显现出向好的苗头。业内人士预计，2023年楼市需求端政策有望优化放松，深圳二手房成交表现有望好于2022年。
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原标题：《再创新低！深圳二手房成交量连续两年“腰斩”》