【法官说法】开发商履行合同义务应符合相关政策，对合同中特殊规定应尽到解释义务
案情回顾2018年8月30日，罗某、石某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》约定购买该公司7号商铺。合同所附的项目交付标准中明确约定水和电气均为一户一表。在案涉商铺交付后，罗某、石某使用中才发现，每月缴纳的电费除了正常使用的以外，还需要按照0.35元/度的标准缴纳供电线损费用。而这笔费用的产生，系因为未安装一户一表商铺的业主无法依据自身用电情况直接向水电管理部门缴纳其使用的电费，而必须通过物管公司按照全体小区业主分摊的公共区域的水电费用进行缴纳导致。罗某、石某多次要求该房地产公司履行装表义务，均未得到解决，遂诉至法院，要求房地产开发公司为其购买的商铺安装入户的水表和电表，并赔偿多支付的供电线损费用。
裁判结果
一审法院认为房地产公司未按照合同约定履行义务，属于违约，罗某、石某主张该公司继续履行合同义务，为其购买的7号商铺安装可自行到水电管理部门缴费的水表和电表，符合法律规定。罗某、石某由此产生的损失应当由房地产开发公司承担。判决：房产公司继续履行《重庆市商品房买卖合同》为罗某、石某安装可自行到水电管理部门缴费的电表和水表。同时，赔偿罗某、石某电费损失。某房产公司不服，提出上诉。
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市三中法院审理后认为，虽然双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中对案涉商铺交付“一户一表”的标准进行了明确约定，但同时在水表安装中，载明给水“一户一表”，为户内预留给水点。电表安装中，“一户一表”载明户内设强弱电箱。根据自来水公司与电力供应部门向法院出具的《安装一户一表的相关程序》以及政策情况的说明。房产公司在案涉商铺中预留了给水点，符合自来水公司安装水表的要求，房产公司履行了水表安装的部分合同义务，一审对此认定并无不当。但对电表的安装，目前案涉商铺所在区域仅对居民生活部分实行了“一户一表”，居民以外的其他性质的用电由开发商专变供电实行总表计量，电力供应部门并不直接对商铺进行分户管理。一审要求房产公司履行在案涉商铺安装电表的义务，不符合电力供应部门的管理要求和当地各小区门市供用点管理的惯常做法。房产公司履行合同所涉及的电力条款也应以符合上述要求为前提。因此，对一审要求房产公司安装自行到电力公司缴费的电表不符合电力供应部门的实际管理情况，对于该主张不予支持。对于罗某、石某的损失部分，虽然房产公司为案涉商铺安装了独立计量的电表，但由于不能直接向电力供应部门缴纳费用，由此产生了自用电费以外的分摊费用，对该笔费用的产生，房地产公司在出售案涉商铺时并未向罗某、石某进行告知，也未在合同中进行约定，该笔损失的产生并非罗某、石某原因导致，一审认定有房地产公司承担损失并无不当。二审改判某房产公司继续履行《商品房买卖合同》，赔偿罗某、石某缴纳电损费用损失，并为其购买的商铺安装自行到自来水缴费的水表。
法官说法
在商品房买卖合同中，对房屋交付标准有约定的，开发商应按照约定的标准进行交付，若未达到约定的交付标准应当承担违约责任。本案系房地产公司未按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的给水和电气履行“一户一表”的合同义务而引发的纠纷。按照日常生活经验理解，“一户一表”系水电管部门直接抄表到户，由使用水电的业主直接向相关管理部门缴纳其使用的水电费用，无需承担业主分摊的公共区域的水电费用。但值得注意的是，因我国水电的供应由特定的部门进行管理，各部门对居民和非居民的用水用电进行了分类的管理。因此，在合同中约定的水表、电表的交付标准需以满足水电供应部门相关政策和当地的行业习惯为前提。本案中，根据案涉商铺所在地自来水公司相关规定，非居民用户只要户内预留了给水点，可自行安装缴费水表。因此，合同中约定的水表入户是可以实际履行的，房地产开发企业若未按照合同履行，购房者可据此主张权利。但电表入户的请求根据《供电营业规则》以及案涉商铺所在地供应部门的实际情况，当地电力供应部门并未对案涉商铺所在的区域的商业门市进行分户管理，而“一户一表”的政策也以城镇居民用电为限，这也系电力供应部门对当地个小区门市电力供应的惯常做法。因此，合同中约定的电表安装的“一户一表”不符合电力供应部门的实际管理情况，作为房地产开发商实际上无法按照通常理解的一户一表履行安装电表的合同义务。因此，对电表入户的主张二审未支持。但作为房地产开发企业，在业主购买商铺时并未向购买人进行明确告知，在合同中也未对其进行约定，由此产生的损失应当有房地产开发企业负担。在此，要提醒购房者，在签订《商品房屋买卖合同》时，需要全面了解当地房地产相关政策，对其合同中约定的交付标准存在疑问的，可以要求进行释明以明确最后的交付标准，以避免在交付以后产生纠纷。作为房地产开发企业，对于一些涉及具有区域性的特别规定或者当地行业管理的特别规定，应该秉持诚实信用的原则对购房者进行明确的解释和告知。
文/民三庭 唐寅
编辑 校对/张琪琦 范辉
原标题：《【法官说法】开发商履行合同义务应符合相关政策，对合同中特殊规定应尽到解释义务》