链家房产指南|房屋过户子女需要注意什么？
据多家媒体报道，为使儿子儿媳妇能孝顺老两口，三年前一老人将自己名下的房产赠与孙子当婚房，不料事与愿违，儿子依然没尽到赡养的义务，于是老人希望能撤销赠与行为。
父母将房子过户给子女，无非是买卖、赠与与继承三种方式，采用哪种过户方式，才能避免新闻中老人那样的悲剧？除考虑成本以外，房子过户给子女还应了解哪些常识？
以下是上海链家交易管家给出的专业建议：
如果主要考虑流程的便捷性
如果主要考虑手续的便捷性，买卖过户方式相对省事。父母将房子“卖给”子女，与普通的交易方式完全相同，其流程主要是:签署房屋买卖合同→网签备案→地税局报税→不动产登记中心办理过户手续。
相对而言，赠与过户方式要复杂一点，其主要流程是:签订赠与书→赠与公证（不强制）→到房屋所在地地税局报税→办理房屋所有权转移登记手续→赠与人将房屋交付给受赠人。
继承过户流程是最为繁琐的：到派出所办理死亡证明→通过房屋评估对房屋进行市值估价→到房屋所在地的公证处办理继承公证（不强制）→持各种材料到不动产登记中心进行继承登记。
如果主要考虑过户的成本
但无论是赠与还是继承，该房转手再交易时，自被赠与人或被继承人接受时算起，满五唯一则免征个税，若非满五唯一，需缴纳两次交易差额的20%，由于赠与和继承一般默认成本为0，所以就是要缴纳成交总额20%的个税。
若为买卖过户，则按照二手房正常交易流程缴税，再次出售时以新产证办理的时间为准，依然按二手房正常交易流程缴税：
A、契税1%-3%，面积90平以上的首套房，契税为估价的1.5%，反之，契税为估计的1%；二套房，无论面积大小，契税为估价的3%。
B、增值税:核税总价÷1.05×5.6%（满两年免征）。
C、个人所得税1%或两次交易差额的20%，若满五唯一，则免征。
一般而言，若房子过户后不考虑再转手，继承过户是三种方式中最省钱的一种，其次为赠与；若考虑将房子再转手，满五唯一的房子，采用买卖过户的方式最划算。具体的，每个人应视自己房子的购入时间、是否限购等各种综合因素进行决策。
各种过户方式所要注意的问题
买卖过户方式需要注意的是，在限购城市要有一个购房指标的审核。另外，孩子买二套房时可能要多付首付以及多交房产税，若孩子在婚后发生意外，其配偶还有权继承婚前财产。
赠与过户方式需要注意的是，首先，房屋赠与也要满足受赠人有购房资质这个前提，其次，经过公证的赠与行为一般不能撤销。但依据《合同法》第192条规定，受赠人有以下情形的可以撤销赠与：严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；对赠与人有抚养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务。
继承过户方式需要注意的是，需要证明该房产系被继承人生前的个人财产，只有等父母去世后才可以办理，另外父母需提前立好有效的遗嘱（比如财产指代明确，落款时间明确等等），否则根据《继承法》，即便是独生子女有可能也无法全额继承父母遗产。
上海链家交易管家提醒您：父母在将房子过户给子女时，应根据房屋是否再次出售、房屋的购买年限等多方面进行权衡，选择成本最低、最稳妥的过户方式进行变更。
（注：以上内容仅供参考，相关政策请以官方即时公布为准）
