日本人最想住什么样的房子——公寓还是一户建?

2022-10-17 14:43
日本

最近日元汇率贬值严重,已达到近30年低点,但因为全球放水,东京房价却升值颇多,有不少朋友、亲故、客户开始委托考察,所以频繁出差,站在酒店的窗边俯瞰东京。地下各种公寓,塔楼,户建,别墅林立,这时候东京已经入秋有了几分凉意,晚风吹过,察觉到身后有人帮忙披上一条毛毯后,转身进屋。趁着这股月色和秋风,咱们今天继续来聊聊:日本房产选择公寓还是一户建。

正文开始之前,先阐述观念,此篇内容不含任何广告,只是以一个处理过近百套房产,长居东京十年的华人视角来对比公寓和一户建的优缺点。内容尽量客观,但不可避免带有主观倾向,成年人应该为自己判断负责,故不构成任何投资建议。

#1

基本概念

日本房子可以大体分为两种公寓和一户建,日文称之为マンション、一戸建て。在对比两者之前,咱们先把公寓和一户建的概念来解释清楚:

日本的公寓则完全属于住宅,水电民用,产权永久,没有公摊。所有的电梯,走廊,过道甚至房间阳台都是不计入到房屋面积里。所以日本公寓标出来多少面积,就是房屋内面积。日本人的解释则为:你在房屋内能铺上地毯的面积。

另外,在日本公寓一般分为普通公寓和塔楼两种,塔楼一般是指超过30层的高层公寓,在防震建筑质量、居住舒适度、地段等各个方面都处于顶级水平。通常会在一二层设置会客区,办公区,咖啡室,读书室,垃圾房,快递柜等等公用设施,如果是更好一点的则会在顶层设计空中花园,鸟瞰台等等。以东京23区核心地段为例,公寓起步在2000万日元,即100万人民币左右。塔楼起步价在1亿日元,即500万人民币左右。而明星政要几乎都选择塔楼,这个后面具体来聊。

一句话说明:塔楼是高层公寓,但不是所有的公寓都能被称为塔楼。

再来说一户建,日语称之为:いっこだて。在日本不是独门独栋的房子就算别墅。在东京市区一户建通常土地面积60-80平左右,上下两层合计100多,自带一到两个车位,适合一家三口居住。典型的就是哆啦A梦家大雄的房子。

而与之对比的则是,大雄朋友小夫家的房子,这种才算是别墅,日语称之为別荘(べっそう)。通常占地300平起步,高门大墙,装修考究。甭管花园里种了什么花草,但凡路过,都能闻出金钱的味道。

因为这种认知上的误区,看到过不少国内刚来的华人,说是500万人民币在日本买了个别墅,捡了大漏。我打开照片一看,果然,纯纯一户建。对方含泪赚了一半。

一句话说明:别墅勉强算是一户建的一种,但不是所有的一户建都能称之为别墅。

#2

全方位对比

对于房子用途基本分为投资和自住两点,投资会优先考虑投资回报率和升值空间,自住则会考量舒适度,面积,配套等等。而作为对比,我们则以普通公寓,塔楼,一户建三者来对比。至于为啥不加入别墅,说句扎心的话,前面提到的三种房子类型,以东京房价收入比来说,通常5-10年能搞定。属于大部分人能琢磨的事儿。而别墅这玩意基本属于你生来有就有,生来没有就不太用琢磨的物件,参考意义不大,这期受限篇幅,咱就不展开了。

地段

水库论坛当年有一句话,房产三要素:地段,地段,还是地段。地段的重要性不言而喻。

通常来说,公寓的开放商基本属于大公司,面向的住户也以城市上班族为主,车站距离则是重要考量点。在日本房产网站上会有一个指标,即:距离车站距离。通常分为1分,5分,7分,10分,15分及以上。而5分钟内的房子和15分钟的房子,价格可能差别三成。在价差如此之大的情况下,同样的土地面积,但凡开放商的项目经理读过小学,是盖公寓、塔楼还是一户建不言而喻了。

这里额外说一点,在东京老城区比如新宿,池袋出站出门公寓多,在比较新的台场,东京湾那块儿出门塔楼多。至于原因也很简单。老区很多公寓都是多年前建的,如今地段基本是天价,加上协调住户的费用,开放商虽然想拆掉盖高价塔楼,但太过费钱费时。只能维持现状。而新区则没有这种顾虑,那自然往能卖上高价的塔楼上折腾了。

结论:在地段这块儿,塔楼和公寓分区不同,平分秋色。而一户建基本集中在郊区,即便是在市中心,也在距离车站较远的地方。当然,万事都有例外,比如目白车站附近有少数一户建,但这属于少数,杠就是你赢。

居住舒适度

在居住舒适度上,我分为安全、环境、便捷、三个方面来聊,咱们一个个来看。

先说安全,参照经济学人发布的全球安全城市指数报告中指出,东京位列第五。前面分别是哥本哈根、多伦多、新加坡、悉尼。所以在安全这点,其实在日本住什么样的房子基本差别不大。

硬要说差别的话,塔楼通常最贵,所以有个门禁,安保也会24小时值班。公寓则基本只有门禁没有安保。一户建啥也别说了。全靠自己。

但这里说一个小点,日本是多震国家,一户建通常为木质结构,塔楼和公寓则基本为钢筋混凝土。但因为多震,即便是木质结构,防震等级依旧很高。但理论上确实不如钢筋混凝土。再加上木质结构的房子,通常隔音不太好。不好到什么程度呢,一家三口的话,等孩子稍微大点,这房子就有严重的功能缺失了。一项数据表示,东京的情人酒店有近三之一的客户来自夫妻。

所以安全这点上:塔楼>公寓>一户建。

环境

前面也说了,公寓和塔楼基本都在车站附近,城市中心。而一户建通常在郊区和车站较远处。

如果你喜欢俗世红尘,莺歌燕舞,商业繁华自然是公寓塔楼更好。如果你喜欢田园牧歌,远离喧嚣,风吹草地自然是一户建为佳。

这里额外要说一点的是,东京气候四季分明,空气不错。所以会显得云格外低垂。而百米之上的塔楼不管眺望,还是吹风,都会有种尽在眼底的冲击。深夜阳台喝酒的时候大多是觉得,此情此景不喝一杯,差了点什么。但这个算是我个人主观,就不计入评价。在环境上咱们就算是各有优劣,各花入各眼。

便捷

这里就好好说道说道了。

先说停车,公寓车位少,如果买的较晚,车位很可能没有了。那只能在附近另外租停车场。如果碰上大雨,可能会有些狼狈。

塔楼则基本按照住户安排车位,正常来说都能保证一户一车位。数量上不用担心,但费用上会偏贵,以目前居住的的塔楼为例,一个月停车费用在4万日元。折合人民币2000元。

至于一户建,基本上都附带最少1个车位,有的甚至是两个。

停车上:一户建>塔楼>公寓。

宠物

再说宠物,这年头比起生儿育女,希望猫狗双全的人似乎更多。而在东京,公寓养宠物属于看运气,有的可以有的不行。塔楼大多可以,少数不行。而一户建则没有顾虑,连地带房子都是你自己的,干嘛全凭你自由

宠物上:一户建>塔楼>公寓。

倒垃圾

接下来说倒垃圾。日本街上没有垃圾桶,还有繁复的垃圾分类,所以在日本倒垃圾绝对可以算成一个事儿。

这点上,公寓和塔楼没有顾忌,基本上除了瓶子外,所有东西丢到一起,顺手放到垃圾房,会有专人来处理。

而一户建就比较麻烦了,每天都有只收指定垃圾,你只能提前一天晚上把垃圾放在门口,不合格会贴标不收,放错不收,没有专门的垃圾袋不收。你琢磨下,疲惫了一天下班,发现门口的垃圾被贴了标依旧堆在门口,你就只能把垃圾带回家,重新分类。然后和垃圾相处一周,等下星期再来收,这心情,谁碰谁知道。

这点塔楼=公寓>一户建。

性价比

抛开剂量聊毒性,抛开价钱聊房产这都属于耍流氓。而房子作为大部分人生命中最大的一笔支出,价格当然要好好说道说道。

先问一个问题,以东京23区为例,同等面积同等建筑年限的普通公寓和一户建谁比较贵。答案是大多数情况下公寓价格是一户建价格的两倍。而同等条件下,如果加入塔楼来比较,塔楼的价格又比公寓贵上5成以上。

至于为什么三者价格差别那么大,原因有几个

1、地段。之前说过,公寓塔楼集中在市中心和车站附近。而一户建集中在郊区和车站偏远处。

2、建造成本,一户建通常为木质结构,而塔楼和公寓通常为钢筋混凝土。

3、使用年限。按照日本法定的财务折旧层面来看,一户建的折旧年限是22年,也就是说一户建在22年后财务上就没有价值了。而钢筋混凝土建造的公寓折旧年限为47年。当然,这里说是价值是指房屋价值,而因为永久产权的原因,土地是一直有价值的。

4、公共设施,对于一户建来说,完全没有这玩意。所有东西都得自己打理,而公寓则有基础的会客厅等功能,至于塔楼,目前新建的日式高级塔楼基本是参照酒店模式来进行设计,公共区域动则两三层,并且长期维护。

目前全日本一户建的家庭占53.6%,住公寓的家庭占43.5%。这也是经常有房产中介用来偷换概念的说法,这个数据造假了吗。没有,完全真实,但这个数据的巧妙之处在于,因为日本很多乡下地广人稀,建造成本低的一户建自然受欢迎,如果我们把这个对比放到东京23区来看,公寓塔楼合计占比7成,而一户建就只有3成了。而核心三区中的千代田,中央区,港区公寓塔楼更是占比高达8成。

综上,如果一定要对塔楼,公寓,一户建三者下个结论,那么我的答案是目前东京大部分人选择的都是公寓,价格最亲民,也最容易实现。小部分人选择一户建,并没有想象中贵,适合拖家带口的不在乎通勤或者对于田园牧歌极度向往大家庭。极小部分选择塔楼,高级金领和权贵地位的象征,享受居高临下,整个大东京皆在我脚下的感觉。最后还是送上一句祝福:愿诸位择一城终老,遇一人白首。

 

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