打开长租公寓市场，景瑞不动产获“最佳城市运营商奖”

9月27日，2022澎湃城市更新大会在上海举办，探讨“双碳”目标背景下，城市更新的政策、现状、难点与机遇。同时大会针对在城市更新领域做出杰出贡献的企业及个人，发布了“2022澎湃城市更新大会年度榜单”。景瑞不动产继去年以租赁式公寓悦樘臻选｜上海中山公园店荣获“最佳未来社区奖”，本次再度因向“资产管理服务商”转型中的优秀表现，获得“最佳城市运营商奖”。

目前，存量资产业务市场空间正在打开，传统房地产企业转型迫在眉睫，景瑞聚焦不动产资管业务，以长租公寓为主阵地，来实现长远而稳健的发展。

发力长租公寓，占位一线城市

城市更新的重要标志之一就是房地产进入存量时代，如何盘活存量资产成为市场新命题，作为传统开发商，景瑞不动产早早预判到形势发展，在原有地产开发的基础上，以长租公寓为主抓手，贯通地产上下游产业链，整合行业生态圈资源，打造了“募投管退”的大资管模式。致力于成为“最懂建筑和生活的资产管理服务商”。有机构预计到2030年，长租公寓的市场规模有望突破4万亿，未来发展空间巨大。

景瑞不动产于2017年成立，是景瑞控股旗下存量资产投资、开发、改造及运营的管理平台。主要聚焦北京、上海等一线城市。对标美国领先的长租公寓管理运营机构EQR，其目前市值约280亿美元，业务主要布局在美国东西海岸核心城市。

悦樘公寓以占位中高端品质及轻奢客户为目标，分为三条产品线，针对追求品质生活的高端商务人士的 “臻选系”、专为中高端白领人群打造的“悦樘系”、以普通刚需上班族为主的优选系。悦樘公寓强调“以人为本”， 在公寓租住功能外，提供包括商业、休闲、办公、社交等更多元化的业态，成为市场辨识度极高的一站式服务租住产品。

近来，景瑞不动产的长租公寓业务发展迈入新阶段，先是今年建行旗下的建信信托完成了悦樘殷高西路项目的股权收购，该项目自2019年推出，每年的平均出租率稳定在96%以上，NOI资产回报率达到6%左右。再是不久前和全球领先的地产投资机构领盛共同收购了上海虹桥良华购物广场（西区）项目，打造以高品质公寓、共享社区、配套商业为主的多业态融合街区，这是景瑞不动产首次和外资资本合作。

三大业务能力，追求长效收益

对于城市运营来说，城市更新是一个全生命周期过程，从前期的市场研判和客户需求，到存量资产策略定位、设计规划、建设管理、运营管理，最终实现资产有效管理，甚至退出。这是景瑞不动产向城市运营转型，搭建大资管核心战略体系的深度思考。

因此，景瑞不动产打造了战投中心、产品中心和运营中心三大业务中心，战投中心负责募资、投资、投后管理以及退出。要求始终站在投资人视角，注重投融一体化能力的培育，进而完成“投融管退”资产闭环的前期精准研判、中期高质量经营以及后期的退出；产品中心则基于租赁客户需求细分研究，深入洞见目标客群真实需求后，设计出符合他们需求的产品原型，并不断研发、优化，形成标准化产品体系。同时，在改造成本管理中，景瑞不动产和明源合作开发了基于长租公寓城市更新的POM成本管理系统，让我们的成本管理实时量化。运营中心以信息化为抓手，通过BI系统和PMS系统进行长租公寓的经营决策和综合管理，通过100%覆盖的客户满意度调研，来反馈景瑞不动产各个门店的服务水平，并针对性地进行管理和服务提升。据景瑞不动产介绍，悦樘公寓常年保持年度95%以上的平均出租率。

经过多年发展，这三大业务中心已经为景瑞不动产长租公寓城市运营筑起高高的“护城河”， 但是单纯依赖租金，长租公寓很难形成规模效应和稳定盈利，也难以受到追求优质资本市场的青睐，景瑞不动产如何破局？

一方面，景瑞不动产在确保主营稳定收益的基础上，采用多种经营挖掘的方式，通过不断建立跨界资源库，整合资源达成合作，在产品上推出定制化服务，结合客户需求和品牌价值打造差异化品牌特色。另一方面，景瑞不动产将业务重心转向持有物业的运营管理和品牌输出，重视企业的运营管理能力和服务能力，这使得景瑞不动产可以不再依赖单一的销售物业收入，而能输出服务品牌获取新的利润增长点，并最终获得资本市场的认可。

在景瑞不动产看来，长租公寓终究是资产的生意，而非租金的生意，今后，景瑞不动产将深化商业模式、加强品牌管理、快速规模化，预计未来三年将实现100亿长租公寓资产管理规模。