澎湃·城市ESG｜如何从代际间以房养老，走向老龄友好住区

城乡并进的中国老龄化

据国家统计局数据，2021年底，中国60岁及以上的老年人口，数量达到2.67亿，占全国总人口的18.9%，65岁及以上老年人口数量突破2亿，占全国总人口的14.2%。

中国老龄化社会加速而来。城市和农村的老龄化也同步提升。

2020年，上海徐汇区社区活动中心的老人。澎湃新闻记者 周平浪 图

由于城市化水平较高，医疗水平和生活条件较好，一线城市老龄化程度偏高，长寿老人也偏多。上海是中国最早进入老龄社会的城市，也是老龄化程度最高的超大型城市。早在1979年，上海60岁及以上户籍老年人口，占户籍总人口比例就超过10%。据七普数据，2020年底，上海全市60岁以上人口为581.55万，是全市常住人口的23.4%，65岁以上老年人口382.44万，占户籍总人口的25.9%。

在刚结束的中国国际服务贸易交易会上，也传出北京的老年人口数据。北京市老龄办、市老龄协会发布的《北京市老龄事业发展报告（2021）》显示，截至2021年底，北京市60岁及以上人口达到441.6万，占总人口的20.2%，已进入中度老龄化社会。预计2035年前后，北京市老年人口接近700万，进入重度人口老龄化社会，北京市也进入“长寿时代”，平均预期寿命达到82.47岁。

老龄化进程的速度，呈现“城乡倒置”。根据中国社会科学院人口与劳动经济研究生所副研究员杨舸的研究，农村年轻人口大量流出，老龄化程度较高，城市由于外来年轻人流入，相对农村而言，“老”得慢一些。

但即便如此，目前几乎所有城市老龄人口比例都持续拉高，65岁以上人口占比持续提升。南京、郑州、重庆等大城市，老龄化程度持续加深。

这背后是巨大的产业机会。

今年2月，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》指出，到2025年，全国养老服务床位总量超过900万张，养老机构护理型床位占比达55%以上，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率达到100%。

这意味着，以后所有房地产项目，百分百需要带有养老属性。据预测，2022年中国养老产业市场规模将突破10万亿元。这只是百万亿级银发经济中的一部分市场份额。

养老也将是城市民生的大问题。

据新加坡《联合早报》消息，2000至2010年，中国城镇空巢老人比例由42%上升到54%，农村由37.9%升到45.6%。2013年中国空巢老人人口超过1亿。随着第一代独生子女的父母陆续进入老年，2030年中国空巢老人数将增加到两亿多，占到老人总数的九成。另外，失独老人、失能老人的人口基数也不在少数，中国阿尔茨海默症患者超过1000万，居全球首位，预计到2050年，将突破4000万。

养老作为服务老年人的产业，必须环境生态友好、社会网络支撑齐全，以及机构治理完善，即具有与生俱来的ESG属性。养老产业要解决巨大的社会问题，也要满足超过2亿人口的市场需求，是潜力极大的城市ESG新兴领域。

2017年，中国西部乡村里的老人。 澎湃新闻记者 周平浪 图

房还是床位？养老观念决定养老消费意愿

是什么，决定了老人选择养老院的一张床，还是养老社区的一套房？

养老市场兴起，背后是中国城乡二元结构变化导致的养老观念转变。费孝通在第四、第五次江村考察中发现，根据江村习惯，分家时获得财产和房屋继承权的儿子，要承担赡养义务，需要拿出自己分得的一部分房屋给老人居住，并为他们提供必需的口粮和柴禾。1980年代初期的江村，人均收入水平仅为100元左右，因家庭经济困难，子女结婚没有足够条件盖新房，住房紧张限制了分家。原本结婚分家后独立生活的小家庭数量减少，和父母共住的扩大家庭增多，为保证新婚夫妇有房住，有些老两口甚至只能挤到灶屋、过道等位置搭床居住。江村出现了父子两代仍在一起居住，但生活各过各的“分灶”现象，几年后，江村人均收入达到300元时，村民开始新建房屋和改造旧屋，村中分家而出的小家庭数量逐渐增加。

费孝通认为，房屋紧张和分家分灶有着密切关系，社会经济中生产关系的变革，影响了中国家庭结构变迁，农村实行联产承包制、增加了副业收入、村中女性社会地位的提升和城乡流动逐渐便利，都一定程度上参与了这个影响。

左冬梅（2011）等人的研究发现，2011年左右，中国农村还存在“子女将老人送去养老院是不孝的行为，老年父母自身也会为此感到羞耻”的观念。

李银河（2011）则通过比较亲子两代的养老观念发现，调查对象对自己生活不能自理的父母准备采用家庭养老模式的占到九成半，而自己这一代人准备采用靠自己养老的模式的占到八成，“从家庭养老、子女赡养老人到靠自己储蓄在家养老和进养老院变化惊人”（李银河 2011），李银河认为，虽然费孝通关于中国家庭反馈机制大的判断依然适用，但2010年代的反哺模式与1980年代相比，已发生重大改变，在都市化、现代化和计划生育的影响下，中国未来的养老方式将从子女养老转变成靠自身和靠社会养老。

十余年过去，二胎三胎政策陆续出台。中国人口增长仍呈断崖式趋势。李银河预测的养老方式改变正在中国家庭发生。 

翟春艳等人（2015）的一份关于“80”后青年养老观念的研究发现，和李银河研究的60、70后家庭不同，80后设想的养老方式，首先是依靠自己，其次依靠社会，最后才是依靠子女。

而李国梁（2017）研究发现，城乡居民对自己承担养老责任的认同度均不高，

城镇居民和农村居民，都十分希望子女能在养老活动中承担主要责任，十分期待晚年生活中家人的陪伴和照顾，城镇居民更愿意政府承担养老责任。城镇家庭结构变动较大，独居老人比重增多，越来越多老年人需要“自我养老”，农村居民更不能认同养老院养老。

侯安文等人（2022）关于中国城镇居民养老观念及养老模式的研究发现，“养儿防老”观念已淡出人心，大众对“同住养老”并不特别敏感，在众多养老方式中，首选的是乡村田园养老，其次是城市居家养老和社区养老，养老机构养老和“以房养老”，排名位于“旅游养老”之后。 

中国民众养老方式  图源：侯安文等 2022

数据来源：贝壳研究院 载《中国养老与康养产业发展报告2022》

中国老人选择养老居住产品，最看重的还是，能否满足他们对安享晚年的生活想象。贝壳研究院（2022）最新研究显示，当下老年人理想的养老居住形态，首选虽不是“住在子女家中”，但依然希望住得不要离子女太远，“和子女同住一个社区”。儿孙满堂、承欢膝下，是中国老人的简单要求。

中国人的家庭结构决定了房子和养老的紧密关系。当下老人养老，是选择和子女同住居家养老，还是去养老院租床位，抑或购买CCRC养老社区（Continuing Care Retirement Community，即持续性照料养老社区）的入住资格，受到的是家庭结构、家庭关系和经济水平的影响。

随着生育意愿下降、单身独居人口增加，中国老年人的“个体化”社会逐渐形成。未来的中国式养老，会越来越呈现依靠老人自身经济能力购买养老服务和居住产品的局面，面向“活力老人”一族的“青春化”养老产品，可能成为潜力股。

2017年，四川成都，小广场上跳舞的人。 澎湃新闻记者 周平浪 图

社会化养老难在哪

随着家庭结构变化，赡养老人的家庭功能逐渐外判给社会福利机构和商业机构，社会化养老兴起。虽然1980年代初期的江村，人们“养儿防老”的观念已开始转变，但家中经济条件和住房条件，一定程度上决定了老人通过传承家产房产、以期从子辈处获得养老保障。这种与子同住的原生态“以房养老”模式依然根深蒂固。

当子女赡养老人的责任逐渐转变成老人依靠自己养老的需求，保险、金融机构设计的金融产品化的“以房养老”应运而生。

这种面向老年人群体的住房逆向抵押贷款保险、金融化产品，2003年提出，2004年由中国保监会在北京、上海、广州等地试点。近20年来，“以房养老”，出现了包括“倒按揭”、“投房养老”等近30种形式，投资形式令人眼花缭乱，服务能力也参差不齐。

“以房养老”，是颐养天年的家庭文化延续，也是老人保有体面和尊严，以自己的能力度过晚年的一点念想。但养老机构爆雷、养老金被骗的消息，层出不穷。诸多法治新闻报道中，“以房养老”变成诱骗老年人将抵押房产的资金拿去购买其推荐的理财产品的诈骗话术，最终老年人没了房产，还背负巨额贷款。

十三五期间，中央财政共计安排约50亿元，支持203个地区开展居家和社区养老服务改革试点，2021—2022年共计安排22亿元支持实施居家和社区基本养老服务提升行动项目，支持培训疗养机构转型发展普惠养老服务，开展普惠养老专项再贷款试点。截至2022年第一季度，全国养老服务机构和设施总数为36万个，床位812.6万张。2021年，全国31个省（自治区、直辖市）设市城市新建居住区配建养老服务设施达标率为62%。中央预算近12亿元支持43所优抚医院、28所光荣院设施建设。

国家充分发挥中央预算内投资，带动养老领域投资，社会化养老的缺口依然巨大。当前2亿多中国老人中，独居和空巢老人1.18亿人，失能老人4300万，护理型床位仅占总需求的1/4，社区助医、助餐、日间照料缺口60.7%。

另一边，“以房养老”诈骗猖獗。据统计，2022年中央政法委牵头，多部门联合开展打击整治养老诈骗专项行动，依法严惩养老诈骗违法犯罪行为。截至2022年8月17日，共破获涉养老诈骗案件1.7万起，抓获嫌疑人3.4万人，打掉养老诈骗团伙2212个，追赃挽损155亿元。

这些钱，能建多少张养老床位啊。

为什么会这样？

中国人对社会化养老的接纳，并不是一夜间提高的，对商品化的养老服务缺少消费意愿，导致养老一直被视为不赚钱的行业。既缺钱又缺客户，是养老行业很长一段时间的常态。

首先进入养老领域的，是民政系统的敬老院、养老院或公益机构的项目，随后进入的是医疗健康企业、保险企业，聚焦老年人的看病就医和养老保险方面，从中获利。随着养老观念转变和养老产业升温，有投资方希望进入养老行业，但由于民非机构属性，不能接受投资，投资方无法分红获利，也为养老机构发展带来瓶颈。 

这就导致，传统的养老院产品功能单一，不能满足老年人需求。传统的养老院，带有照料看护性质，没有监护人允许，入住老人不能自由出入，老人的日常生活异化，进养老院如同“坐牢”，生活品质大打折扣。这也是影响老年人选择社会化养老的阻碍之一。

市场化的CCRC养老社区，综合性服务水平较高，但费用也偏高。经济条件有限的老人，难以一次性支付一、两百万的入住费用。市面上缺少平民级的普惠养老居住产品。

当然，这为适老化建筑改造服务提供了机会。

市场提供的养老型居住产品，种类较少，供应量不足，且供需信息不透明，缺少有效的第三方监测评估，老人难以挑选能保留正常生活形态的的养老居住产品。即便手里有钱，也不知该投到哪里。 

养老地产主要营销模式 （中国房地产协会 2022）

2005年，世界卫生组织在全球22个国家33个城市启动老年友好项目，康养持续型老年住区日益受到关注，老年正常化理念与地域融合型住区，成为国际养老居住新趋势。

随着养老市场扩大，老人消费养老型产品的意愿提升，也对养老居住型产品提出新要求，老年友好社区建设逐渐提上议程。2021年1月以来, 国家卫生健康委、全国老龄办在全国组织开展了示范性老年友好型社区创建工作。今年9月7日，国家卫生健康委老龄司，拟命名北京市东城区东花市街道东花市南里社区等1000个社区为2022年全国示范性老年友好型社区。

受“老人友好”社区政策加持，针对高龄老人的“上门养老”模式，也推出了市场。高龄老人可享受政府购买养老上门服务政策支持，沈阳已发展200个社区试点上门助浴、上门送餐 等“上门养老”服务，重点向80周岁及以上高龄老年人提供每人每月3-45小时不等的免费居家养老服务，累计提供上门服务1.1万小时。新的普惠养老形式出现，进一步丰富了养老市场的产品类型，多元化了养老市场需求。

养老住区成为房地产业的新展望

国家对养老领域的政策扶持，养老意愿的提升，从一张床到一套房，越来越符合房地产行业对养老产业的期待。以CCRC模式为代表的养老社区模式渐成气候，也激发了众多房地产企业对养老产业，尤其是养老住区的兴趣。

中房协2021年6月发布了《老年人照料设施与适老建筑部品体系标准》，对老年人提供集中照料服务的公共建筑、老年人全日照料和日间照料设施，以及针对现有建筑为辅助老年人自主生活、满足老年人居家要求进行改造的适老化部品进行了明确的标准化要求。在适老化设施标准的支持下，养老社区有望进入规模化发展阶段。                          

老年人照料设施部品体系表 （中国房地产协会 2021）

适老居住建筑部品体系表 （中国房地产协会 2021）

今年8月30日，国务院关于加强和推进老龄工作进展情况的报告提请十三届全国人大常委会第三十六次会议审议。报告透露，2019年至2021年，全国开工改造城镇老旧小区11.5万个，惠及居民2000多万户，加装电梯5.1万部，增设养老、助餐等各类社区服务设施3万多个。“十三五”期间完成16.4万户特殊困难老年人家庭适老化改造，“十四五”期间，将对200万户特殊困难老年人家庭实施基础项目改造和老年用品配置。2016年至2020年，为近20万名贫困重度残疾老年人进行家庭无障碍改造。

这为房地产行业进入养老领域释放出强烈利好信号。据中国房地产协会日前发布的《中国养老与康养产业发展报告》（2022）不完全统计，目前进入养老地产行业的上市公司超过35家，非上市地产企业80家，非上市保险公司超过20家，主要分布在京津冀、长三角、珠三角、川渝重点区域。

今年以来，房地产业断崖式崩塌。众多房企将康养地产，尤其是养老地产视为企业活下去的新抓手。根据中房协数据，2022年1-6月，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%，房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米，下降2.9%；房屋新开工面积66423万平方米，下降21.5%。在这样的行业环境下，笔者8月参加的一个长三角康养地产的研学团，全国各地包括国企、民企在内的40余位企业主，最关心的是养老地产项目。

中国房地产行业康养十年发展历程。图片来自作者翻拍。

以保利为例，从2012年北京第一个医养结合项目开始，已有10年康养地产的探索。保利发展旗下健投公司完成了北上广成全国七大片区布局，在营及即将落地项目将近50个，床位超过一万张，服务接近10万人次。

养老与大健康项目交流大会现场。图片来自作者

即便如此，养老产业尚处起步。中国房地产进入养老领域已十余年，能数得出的成功案例并不多见。尤其是远郊养老、农村养老等中小型企业的养老项目，难度更大。

近日，13个部门发布通知，从减免租金、税费、提供贷款、融资担保、鼓励公建民营降低建设成本等多方面，为养老托育等受疫情影响的小微企业和个体工商户进行扶持纾困。

最难的问题还是钱。社会资本的钱，进不了有专业养老能力的民非机构；现有养老福利机构需要升级，钱从哪里来？

房企进入养老领域，基础设施建设、人员服务需要资金，钱从哪里来？

老年人养老观念改变了，但能一次性支付100-200万的养老保险或200万的CCRC社区养老会费的老年人，还是少数。依靠自己养老，钱从哪里来？

钱的问题，是养老产业发展的关键。

怎么办？

2022年，上海一处停工的居民楼。澎湃新闻记者 周平浪 图

ESG投资助力城乡养老

城乡养老，不仅适老化空间改造，还是养老社区，都有极大的市场缺口，需要大量社会资本介入，也需要ESG金融和ESG投资的支持。

今年的腾讯99公益日中，“陪伴乡村孤寡老人”的项目获得2400万朵小红花，网友通过捐赠腾讯小红花的方式为该项目筹措项目经费，达到400万朵小红花即可获得腾讯基金会资助，10000名乡村孤寡老人将获得关爱和陪伴。这可以看作互联网上一场朴素的“ESG投资”。

但公益平台的扶持，不知是算法原因，还是机构宣发原因，捐赠并不均衡。在腾讯公益小程序里，以关键词“养老”检索，可找到2968个和养老有关的寻求资金的项目。其中，江西省红十字基金会支持的这个“农村老人居家养老”项目，要为村里的五保老人筹集31万余元，建设一个有42个房间、84个床位的村养老服务中心，包括照料中心、治疗室、棋牌室、阅览室、电视室等设施在内，建筑面积仅为2400平方米——可见老人床位空间多么有限。该村60岁以上的老年人约有250人，占全村总人口的18.1%，大部分是留守老人，传统分散养老的方式无法解决村里五保户、无子女户的日常照料。

即便如此，截至2022年9月8日，该项目到了124笔捐款，合计4133.44元，离这个项目希望筹集的311919元，相差甚远，筹款比例刚超过10%，仅够支撑项目的管理费用。用于建设42间房的款项，还没有着落，更不用说，符合需要适老化建筑标准化要求的其他软件和配套服务了。

转变思路，让养老产品回归到解决社会问题的社会服务上，同时要求经济回报。将养老真正看作一个ESG产业，这些问题或可引刃而解。

当下也已出现一些实践。成都朗力联合创始人刘英认为，现在养老这一块需求很大，市场还未做起来，需要资本助力。实际上，从最初的政府采购项目，到和企业合作进行适老化建筑改造，再到直接面向市场，朗力用了11年。

成都朗力适老化改造，先后成立养老服务中心、社工中心等多家民非机构，2015年开始专注养老领域中垂直细分领域适老化改造服务，2017年开始正式采用社会企业模式运作，业务复制到7个城市。2018年获得亿方公益基金会千万级投资，从而扩大到了市场，业务复制到全国17个城市，2019年加入UBS瑞银全球愿景计划，2020年业务拓展到25个城市。目前已服务32个城市。朗力还参与了国家十三五养老产业规划，和中国适老环境评价标准的制定。

像朗力这样，获得以影响力投资为代表的，既要求经济效益也注重社会效益的“双保险”属性的ESG投资，或能为养老产业的爆发式发展带来新契机。

（未完待续）

资料来源：

21世纪经济报道，21人口论丨大城市65岁以上老龄人口占比明显提升，人口流入让城市“更年轻”，2022年6月20日，https://baijiahao.baidu.com/s?id=1736153641781995676&wfr=spider&for=pc

百度百科，“以房养老”，2022，https://baike.baidu.com/item/%E4%BB%A5%E6%88%BF%E5%85%BB%E8%80%81/3291381?fr=aladdin

北京商报，《2022年全国示范性老年友好型社区名单公示》，2022年9月7日，https://baijiahao.baidu.com/s?id=1743304731706935382&wfr=spider&for=pc

贝果财经，《银发经济崛起，10万亿养老产业市场开启》，2022年5月18日，https://baijiahao.baidu.com/s?id=1733119363357709091&wfr=spider&for=pc

参考消息，2013，《空巢老人，中国式养老之痛》，http://www.cankaoxiaoxi.com/rui/kclr/

鄂托克前旗发布，《这份防诈攻略，请查收》，2022年9月https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_19813910

费孝通.家庭结构变动中的老年人赡养问题[J].北京大学学报(哲学社会科学版),1983(3):6-15.

侯安文,张永欣,黄炎汶. 城镇居民养老观念的变化与其养老模式[J]. 中国市场,2022(4):62-63. 

黄钢、吴韬等，《上海市社区养老评估报告》，北京：社会科学文献出版社，2022.马晓伟，《国务院关于加强和推进老龄工作进展情况的报告——2022年8月30日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十六次会议上》，健康中国，2022年9月3日。https://rmh.pdnews.cn/Pc/ArtInfoApi/article?id=31003250

李国梁. 城乡居民养老观念比较研究[J]. 四川理工学院学报（社会科学版）,2017,32(3):16-36. 

李银河.家庭结构与家庭关系的变迁———基于兰州的调查分析[J].甘肃社会科学,2011(1):6-12.

盟浪ESG视界，《指数专题| 银发经济市场发展（一）》，2022 https://mp.weixin.qq.com/s/XmeQf_mehba0AH-kve8RXg

新民晚报，《我国阿尔兹海默症患者超千万，居全球之首，早期干预可有效降病》，2021年9月22日https://baijiahao.baidu.com/s?id=1711556980704392714&wfr=spider&for=pc

平潭时报，《“银发经济”万亿级市场崛起》，2022年2月26日，

http://ptsb.pingtan.gov.cn/2022/20220228/20220228_008/20220228_008_1.htm

潇湘晨报.《上门助浴、上门送餐，这样的居家养老真不错！沈阳试点社区已扩至200个》，2022年9月7日，https://baijiahao.baidu.com/s?id=1737402364900394600&wfr=spider&for=pc

中国房地产协会，《老年人照料设施与适老居住建筑部品体系标准》，2021

中国房地产协会, 《中国养老与康养产业发展报告2022》，2022

证券时报，《养老金融市场潜力巨大！融合发展大势所趋，“你中有我，我中有你”，这项政策也亟待出台》https://baijiahao.baidu.com/s?id=1743208812652202652&wfr=spider&for=pc

左冬梅,李树茁,宋璐.中国农村老年人养老院居住意愿的影响因素研究[J].人口学刊,2011(1):24-31

 ＝＝＝＝＝＝

面向创新和可持续的未来，一起研判城市的实践。“澎湃·城市ESG”编辑联系邮箱：wangy@thepaper.cn