智库动态｜稳妥化解房地产领域风险，事关下半年经济复苏
二季度中国经济顶住压力实现正增长，多位研究者表示，债务驱动的传统增长模式或已不可持续，下半年的经济走势，应从需求端着手扭转当前经济低迷预期。另外，近期多地出现烂尾楼维权业主要求楼盘复工并按期交付，否则将集体停止偿还贷款。研究者认为，房地产断供断贷情况，对银行整个系统影响不大。但从全局考虑，房市信心低迷，对国民经济上下游产业链都将产生极大影响。
7月17日，多位研究者在中国宏观经济论坛（CMF)主办的月度数据分析会上展开讨论。
需要担忧的不是政策短期支持不足，而是过度
中国人民大学教授毛振华认为，今年以来新冠变异病毒奥密克戎在全国多地蔓延和俄乌冲突使经济运行的外部环境愈发严峻复杂，加之房地产行业债务风险攀升，购房者信心下降，近期更是出现了集体“断供”现象，房地产面临进一步下行和风险外溢的压力。
在此背景下，二季度经济仅实现了0.4%的正增长，总体来看，中国经济还未完全摆脱下行趋势，经济低迷的预期也没有得到根本性扭转。在“债务-投资”驱动经济增长的空间收窄、刺激政策的边际效应递减的背景下，继续通过刺激供给端来带动经济增长的效果或有限，需要从需求端着手扭转当前经济低迷预期。
在毛振华看来，一是应采取无差别发放消费券等措施提振消费者信心。此前对汽车等部分耐用消费品行业已经出台了一些扶持政策并对消费修复起到了一定作用，但幅度有限，主要原因或为政策的受惠方仅为少数行业、少数企业、少数个人，在此意义上，为保证政策效果的最大化以及体现政策的“公平性”，建议向全体公民发放消费券，而非采取选择性发放的形式。
二是采取有效措施提振企业家信心，促进投资修复。企业家信心来自于多个方面，既有市场预期的影响也有社会环境的影响。要警惕部分监管领域政策的调整对企业家群体信心产生扰动，甚至让企业家成为“惊弓之鸟”。从一定意义上讲，保市场主体就要保企业家信心。
“不必过度担忧下半年经济反弹。”上海财经大学校长刘元春表示，要担忧的是各个地方不计成本进行全面叠加性地分解中央的任务，导致过去常见的合成谬误、分解谬误的现象。
因此，我们需要担忧的不是政策短期支持不足，而是过度，会出现加速反弹。但是，这一态势在四季度可能式微。一是存量政策过度前置后，四季度很有可能出现一个“政策悬崖”，没有足够的政策进行实施和布局。二是地方政府财政力量和相应各级部门的财政力量可能会耗尽。最为重要的体现是土地出让金出现了大幅度收缩。因此，地方政府财政在四季度很有可能出现有心无力的局面。三是物价上涨和欧美货币政策的加速逆转将进一步压缩中国货币政策的空间。四是由于财政空间和货币政策空间大幅收缩、超预期收缩，从而导致很多增量政策也难以布局，预期也在落空中进一步恶化。
瑞银首席经济学家汪涛建议，当前财政要加强发力。虽然上半年3.6万亿的地方专项债发了差不多90%，比去年上半年增加了2.5万亿的发行额度，并提前拨款，加大退税，但地方财政收入下降，加上卖地收入下降，上半年两项财政收入估计比预算少了2.7万亿人民币，专项债发行大幅提前仅仅勉强弥补了新增融资缺口。在这种情况下，全年财政融资相比预算的缺口仍然有2.5万亿，如果要实现之前预算的财政扩张，现在的财政支持力度肯定是不够的。
“此外，建议发行特别国债至少1万亿，最好有2万亿额度。这样不仅仅是弥补缺口，会真正起到稳增长和财政刺激的作用。”汪涛称，目前中央开始利用政策性银行加大地方政府资金支持，已经计划3000亿，还可能扩大幅度，并且可能扩大地方政府融资平台的融资。这些是一个准财政的概念，也是可以起到稳经济的作用，但更好的方式还是用显性的财政政策。一是直接刺激消费，例如补贴中低收入人群的收入和消费。二是在目前情况下，能够比较快见效的仍然是基建。三是补充地方政府的融资缺口，避免地方不得不大幅削减必要的财政支出。扩大企业退税可以帮助一些企业渡过难关，不过在目前环境下刺激它们扩大生产和就业的效果可能有限。
房地产是下半年经济复苏的关键
近期，多地烂尾楼维权业主表态将“断供”，要求楼盘复工并按期交付，否则将集体停止偿还贷款。烂尾楼影响房地产销售和地方土地财政收入，更冲击消费者信心和预期。如何使房市能够避免“硬着陆”？
华兴资本首席经济学家李宗光认为，民营地产商当然也是民营企业，不应被歧视对待。在他看来，当前供给侧主要的矛盾就是房地产。改善民营地产商流动性，恢复市场信心是关键。目前房地产市场问题较严重，核心就是民营地产商的信心问题。从去年6月开始，民营地产商普遍陷入困难，这个困难主要体现在流动性的问题。个别房地产商有它的问题，但过去一段时间，头部民营地产商集体出现问题，就不是个案问题了。如果不及时遏制流动性问题，将来会更加严重。
李宗光表示，由于最近民营地产商普遍出现困难，地方上被迫让城投和国企央企拿地，导致拿地的70%-80%都是国企和城投，城投又被迫加杠杆，这意味着未来几年国企和地方城投债务会有显著恶化。这和过去十年的国企退出房地产的精神是相违背的，另外也与中央控制地方隐性债务的精神相违背。
今年土地财政同比去年至少下降20%，去年民营地产商有多困难，今年地方政府在刺激方面就有多恐慌，因为他们一刻都离不开土地财政。对老百姓来说，房价涨跌和购房安全是两个层次的问题。如果60%-70%的民营地产商，尤其是头部地产商陷入困难，这意味着新房至少有50%-60%的概率要烂尾，那么老百姓肯定不会买房。现在，如果安全性这个底层问题不解决，采取什么其他措施都没有用，大家要有这种紧迫感。
“现在房地产的按揭利率还在5%左右，很多断供烂尾房每个月还的利息要比收入还要高，这实际上是非常鹰派的一种做法，和偏弱的基本面不完全匹配。2016年的时候按揭利率只有4%左右，因此，降息是有空间的。”李宗光表示。
“当前是治理房地产的关键节点。”刘元春表示，断供问题不是今天才有，2008年曾经出现过因为房价下降断供的现象，2014年也出现过弃房断供的问题，这些问题在过去两个周期中都是靠大水漫灌刺激房价上涨来解套的。但我们应该放弃饮鸩止渴的传统政策。
刘元春认为，房地产的需求是一直存在的。三道红线等管理举措，实际上压抑了部分需求，疫情也导致大家的需求模式发生了一些变化。在这种情况下，很多地方可能急于使房地产市场需求恢复，出台一系列刺激市场的政策，这对于目前稳增长来说是很重要的。但是，如果一些地方政府过度用劲，使房地产又回到过去“治乱循环”时代，放弃战略性调整，从而失去这一轮大调整所带来的契机，实际上是得不偿失的。
“政府在保障性住房方面适度发力，可能是解决冲突的一个重要方式，利用开发信贷、保障性住房基金等模式，对城市中低收入人群提供相应的住房供给。能够增加房地产投资，也能提升住房消费。”刘元春说。
汪涛认为房地产复苏未继，经济下行压力再度加大。“稳定房地产对于下半年经济复苏非常重要。”如果静态分析目前房地产断供断贷的情况，对银行和对整个系统影响并不大。但是政策决策者要从全局考虑，最大的影响仍然是房地产的信心问题。“我现在最担心的不是断贷以后对某家银行或某些银行的影响，而是信心低迷对整个建设活动以及房地产上下游的消费、就业等整个经济的影响。”
汪涛表示，房地产政策需要出台一些非常措施，能够迅速把情况稳定下来，使得它不会对经济和金融体系出现太大的外溢效应，包括考虑一些过桥贷款、过桥融资等等。现在的问题是怎么稳定信心的问题。房地产对经济全局的影响，是通过消费者、投资者信心、通过其他产业链产生的，需要整体去做出判断，做出政策应对，使得行业能企稳并有所恢复，否则下半年经济复苏可能会面临非常大的挑战。
毛振华认为，稳定房地产价格下行的心理预期，既需要政策更加精准也需要更大的施政力度。在需求端可以进一步调整优化限购政策，改善房价下行预期。供给端，目前市场已经拥有较为充足的土地储备用于房地产开发，应暂停新的土地供给。“当前部分地方政府出售土地的购买方主要为当地国有企业，这将会导致：增加地产库存、加大供需失衡的同时，也有可能加大地方国企甚至地方政府的债务风险。”因此，地方政府要扎实推进土地去库存、房地产去库存，放弃仅依靠土地财政作为其主要收入来源的念头，从供需两端齐发力来改变房地产价格下行的预期。
毛振华提醒，“要注意到中国已经逐渐告别依赖房地产带动经济增长的道路，即便预期得以扭转，房地产的高速增长时代也已经过去，对此应有清醒认知。”虽然房地产面临下行风险加大，但对于当前房地产领域中出现的部分问题仍应理性看待。以近期出现的房产“断供”为例，断供规模整体来看处于可控范围，主要体现的还是信心不足的问题，尚不足以引发大规模风险。同时，房地产行业具有“物质不灭”的特征，即房地产作为资产，无论其运营主体如何变化，地产资产的本身价值是不变的，如果得到妥善处置仍能发挥其自身的价值，因此对房地产的预期也不必过分悲观。