打新热持续、一房难求、百亿红盘再现｜2021上海新房市场盘点

2021年，上海楼市调控频出，行业动荡，但新房市场仍然韧性十足，打新热、入围分数线率创新高、去化率高等词汇频频刷屏。

这一年，上海新房市场呈现供需双高态势，新盘开盘去化率直线上升，从此前的58%飙升至80%；百亿级红盘再现，瑞虹新城系列新盘卫冕单个项目收金最高纪录；复兴珑御、翠湖天地两大高端盘入围分数线突破100分。

一系列的场景让上海新房市场看点十足……

政策“大调”

2021年，上海楼市调控政策频出，一系列“组合拳”打乱了新房市场的原有规则与固守印象，也衍生出新的购房机会与抢购乱象。

开年，上海出台“沪十条”，针对新房市场方面提出“完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足‘无房家庭’自住购房需求”。很快，2月初这一政策细则出台，计分制度落地。

彼时，闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个试点楼盘启动认购。3盘均在认购规则中明确，楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时，将采取计分排序的方法，选取进入公证摇号选房的购房人；计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算；按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。3个盘的入围摇号比例定为1：1.3。

3月初，上海又针对上述计分制做补充，提出实施计分制优先认购的新盘，在购房合同网签备案满5年后方可转让。如上述试点项目永康城浦上雅苑认购比例较高触发计分制度，则这批房源均应实行5年限购。

随后，上海新房市场另一重磅“炸弹”投下，新盘开始实行集中入市，定期进行楼盘项目公示，这也被市场认为“有助于形成房源供应充足的市场印象，缓解供需不平衡的矛盾”。

但每次新规的落地，总有许多有需求者寻找政策漏洞，意图实现利益最大化。

一方面，计分制度落地让市场上浮现出大批“社保巨子”，这批高社保、高积分的人群利用自身优势认购，新盘入围分数线被屡屡刷新，这也让不少刚需但社保年限不高的人群失去了“红盘”的认购机会。年中，有博士在上海领导信箱中留言称，积分新政之前，我们尚且能够拥有认筹的资格，凭运气摇号购房，然而新政出台之后，我们居然连入围摇号的资格都失去了。其直指社保巨子扰乱市场“很多人利用新政策的漏洞，将自己名下的房产过户给父母、子女、其他亲友或者代持人，摇身一变成为了拥有高积分的‘无房户’，以达到投资炒房的目的”。

另一方面，开发商为了避开计分限购、筛选资金情况较好的优质客户，加速回款缓解现金流紧张问题，打“突击战”、增加认购门槛、筛选客户、卡贷款额度成为他们的“常规操作”，进而也出现了不少项目开发商被相关部门约谈的情况。仅4月，就有龙盛福新里、绿地海富东上海、保利云上澄光、南山虹桥领峯4个项目“上榜”，被指“有群众投诉项目存在违反认购规则等行为”；同时融信海纳印象、信达上海院子也被相关部门约谈整改。

出现这些乱象的内核还是新房市场的魔幻与疯狂。

上海中原地产数据显示，截至2021年12月25日，上海新建商品住宅开盘面积达796.1万平方米，供应量较2020年增加6.8%；同期上海新建商品住宅成交1031.7万平方米，比2020年全年增加10.7%，实现了供应、成交双增长。

同时，新盘的去化率也有了很大提升。据克而瑞数据，2021年上海新盘开盘去化率高达80%，而2020年仅58%，提高了22个百分点。这相当于，2021年平均每100套新房里就能卖出80套，这在以往，多是“网红盘”“热盘”才能实现的去化成绩。

这一情况也被业内人士称之为是“由于长期的供需错配导致的新房市场高热难抑，其核心因素在于大量新增的购房需求”。

易居企业集团首席执行官丁祖昱指出，上海对外地购房者要求需连续缴纳5年社保方可购买首套房，以及限离婚、限转让、限法拍等诸多限制，即便2010年-2020年上海常住人口年复合增长率不及1%，但随着首批和次批被限购人群陆续解禁，2021年上海新房热点板块刚需房仍“一房难求”。

“打新热”成关键词

2021年，上海新房市场供应模式改变，计分制度叠加集中供房，购房需求得到进一步保障的同时抢购热潮也随着来袭。

据东方公证处数据，2021年，上海共进行310次摇号开盘，而2020年仅206次，新盘推盘次数提升超50%，频率大大提高。

这主要得益于2021年实行的集中供房模式。经《国际金融报》记者统计，2021年全年，上海集中公示6批新盘，合计281个项目（含重复供应）、81830套房源，供应面积达905.6万平方米。

具体来看：

3月12日，第一批新房集中入市33个项目，合计房源数10006套，约106万平方米；

4月25日，第二批新房供应156.7万平方米，为47盘13969套；

6月1日，第三批新房供应139.7万平方米，为45盘12721套；

8月21日，第四批新房供应135.8万平方米，为42盘12441套；

10月16日，第五批新房供应170.5万平方米，为57盘15206套；

12月11日，第六批新房供应196.9万平方米，为57盘17487套。

从供应房源数量来看，融创未来金融城以1477套房源成为年度供应量最大的项目，其年内曾4次开盘，若加上第六批公示的1297套房源（尚未开盘），合计供应量将达到2703套；金地峯范也曾四度开盘，凭借1476套房源数量位居第二；融信海纳印象则以1012套供应量位居第三，全年3次开盘。

大批量的供应也助力了房企当年的销售业绩。以融创为例，据克而瑞统计，2021年上海房企销售权益榜中，融创以254.23亿元位居榜首，拉开第二名中海超58亿元的距离，其中融创未来金融城就助力了68.4亿元，融创青云壹号贡献57亿元。

高频的集中供房并未冲淡打新热度，高入围分数线的公布一步一步助燃着上海新房市场火爆行情。

来源：上海中原地产

据上海中原地产数据，已经出结果的5批次新盘合计供应224个项目，触发计分制的达到114个，占比约50.89%。这也意味着，这114个项目的认购率（认购人数/房源数）均超过了130%，较2020年约4成项目认筹率超100%的高热行情显然要再“疯狂”一些。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，上海新房市场2021年大热主要受三方面影响，一是预期推动，宽松货币政策下，不动产成为抗通胀的最理想媒介，上海房价也被看做是房价最有韧性的城市之一，且越是市中心的项目抗跌性越好；二是价格倒挂影响，新房限价政策下，一二手房房价倒挂明显，这也导致打新现象无法消除；三是人才引进，2021年上半年上海人才引进数量就与2020年全年持平，下半年还有五个新城特定落户政策，随着人口导入，市场需求也在增加。

不同于2020年“认筹率”“千人摇”是核验楼盘热度的关键指标，2021年，入围分数线的高低、需要缴纳多少个月的社保成为了新的评判标准。

2021年入围分数线最高的10个新盘中，9个均是单价10万以上的高端项目，依次为复兴珑御（112.8分）、翠湖天地五集（102.24分）、九庐三期（98.4分）、晶鸿名邸（97.23分）、碧云尊邸（92.24分）、云锦东方（89.52分）、中粮瑞虹海景壹号（88.18分）、东方惠雅（87.44分）、龙盛福新里（82.8分），仅有万科天空之城（82.77分）一个外环外刚需项目。

其中，积分要求最高的复兴珑御入围线达到112.8分，这也让其一直有着“满分盘”的称号。

据悉，复兴珑御供应的47套房源一共入围了61组购房者，其中59组为60分+221月社保的顶格满分选手，仅有2组为缴纳220个月社保。换言之，这批购房者均是上海户口、已婚、无房户、5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上手握数千万现金的群体，这一成绩的出炉也将新房市场的热度推至顶峰。

不难发现，上述项目多位于内环及一些新兴热门板块，如前滩板块的晶鸿名邸、东方惠雅，大虹桥板块的万科天空之城。这些区域新盘本身社保系数要高于普通远郊盘，如复兴珑御0.24、晶鸿名邸0.17等，也易出现高入围分数线的情况。

当然，无论市场如何疯狂，总有项目爆冷出局。

6月，上海光语著项目开发商发布公告称，因登记认购期间无人认购，经上海市奉贤区住房保障和房屋管理局同意，将不再采取以随即摇号排序方式确定选购房屋顺序的方式开盘销售。这相当于，在近7天的认购期内，一个认购客户都没有，这一“惨状”在整个高热行情中也显得格外突兀。

从整体销售金额来看，2021年上海依然有百亿级红盘产生。克而瑞数据显示，2021年中粮瑞虹海景壹号实现成交金额111.16亿元，位居上海楼盘销售金额排行榜第一名，拉开第二名古北中央公园约23亿元。

值得注意的是，2020年的个盘销售榜首也是瑞虹新城项目，瑞虹新城天悦郡庭实现成交金额105.5亿元。