房企狂飙｜许家印的万亿恒大帝国梦：资本魔术与回归A股

2016年，恒大地产最终的销售额定格在3733.7亿元。

1月6日，中国恒大（03333.HK）发布2016年全年未经审核营运数据，恒大全年累计实现合约销售额3733.7亿元，同比增长85.4%，完成上调后3000亿年度目标的124.5%，销售面积4469万平方米，销售均价8355元/平方米。

“2020年恒大总资产将超过3万亿元”

在恒大集团20周年庆典上，恒大集团董事局主席许家印曾表示，到2020年恒大集团总资产将超过3万亿元，地产业务年销售规模超过6000亿元。

业绩的高速增长为恒大带来充裕的现金流。恒大2016年半年报数据显示，截至2016年6月30日，恒大的现金余额为2120亿，较2015年底增长29.3%。

值得注意的是，在恒大加速扩张规模的背后，是其一直被质疑的高负债。

根据2016年中期数据，恒大地产总资产为9268亿元，总借款3812亿元，现金余额2120亿元，净资产1820亿元，按照“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”的公式计算，恒大地产的净负债率高达92.97%。

在恒大2016年半年报的业绩发布会上，恒大集团董事局副主席夏海钧曾对这一问题作出回应。夏海钧表示，这是因为恒大用资金储备了大量的优质土地资源，而这些足以支撑公司未来3至5年的高速发展。

目前，恒大地产拥有的土地储备面积为1.67亿平方米，项目总数452个，累计平均成本1370元/平方米。据世邦魏理仕根据目前市场价值评估，恒大地产的土地储备评估总值为5242亿元，增值2726亿元，增值率为108%。

夏海钧曾在2016年恒大业绩发布会上说：“今年上半年，恒大共拿了80个项目，总共花了800多亿，是全国房地产企业（同期）中拿地数量最多的。”

恒大除了不停地拿地之外，还在资本市场收购嘉凯城（000918.SZ）、廊坊发展（600149.SH）、深深房A（000029.SZ）。

2016年4月24日，恒大公告称，以36.1亿元收购嘉凯城约9.52亿股， 占总股本52.78% ，成为嘉凯城的控股股东。

但半年之后，10月24日，恒大将其持有的9.52亿股嘉凯城股票质押，套现约50亿。此次质押后，恒大手中只剩下2股股份未质押。

除此之外，恒大自2016年4月份以来，大举买入廊坊发展。

2016年4月11日，恒大公告，通过上交所大宗交易平台买入1845.73万股廊坊发展股票，占公司总股本5.005%。

此后，恒大又连续买入廊坊发展。截至2016年10月30日，恒大地产在廊坊发展的持股比例达到20%，成为公司第一大股东。

事实上，恒大对于几个A股平台的买入都有其战略考量，在完成地产业务分拆上市后，许家印的如意算盘是，将其名下的金融业务以及健康板块等也逐个上市，从而形成真正的综合性帝国。

中途杀入万科股权之争，恒大地产要回A股

万科的股权之争无疑是2016年资本市场上一场引人注目的“连续剧”。

最初，故事的主角只有万科、华润和宝能，但故事的发展总是要有一些出人意料的情节才会更吸引观众的关注。而许家印无疑就是这场连续剧中那个“意外”入场的角色。

2016年8月4日晚间，恒大发布公告称，截至8月4日，已经累计买入万科A(000002.SZ)5.17亿股，占万科已发行总股本的4.68%。

此后，许家印继续买入万科。截至目前，恒大系为万科第三大股东，持股比例为14.07%。

恒大在收购万科A的股份上斥资362.73亿元。根据目前披露的数据显示，恒大系持有万科A的股数为15.53亿股，持有成本为23.35元/股，按照万科A休市前的价格20.68元/股计算，恒大系现在已经浮亏41.46亿元。

截至2016年11月29日，恒大增持万科股权至14.07%之后，许家印在万科股权一事上再无动作。或许对于许家印来说，目前最重要的事情是将恒大地产带回A股。

嘉凯城曾被外界视作恒大回A最重要的壳公司。不过，随着2016年恒大在深圳设立新总部，并着手准备与深圳国资委旗下上市平台深深房重组上市，关于嘉凯城的猜测逐渐归于平静。

恒大地产重组深深房A回归A股的路径随着2016年10月3日的一则公告正式浮出水面。

2016年10月3日，恒大公告披露，深深房A将以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权。由此，传闻已久的恒大地产回A路径正式浮出水面。

恒大地产注入深深房后，恒大集团将持有深深房82%以上股权。

2016年10月30日，中国恒大公告披露，深深房A将以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权。恒大地产注入深深房后，恒大集团将持有深深房82%以上股权，本次参与增资的战略投资者合计持有12%以上的股权，流通股约6%。

据澎湃新闻此前获得的一份《恒大地产战略投资项目推介资料》中发现，恒大地产已经完成回A股的路演，按照时间表，恒大计划于2017年1月份公布最新的重组方案。

目前，恒大宣布已收到香港联合交易所有限公司对建议分拆的原则上批淮。

2017年1月2日，中国恒大公告称，其间接附属公司恒大地产与八家战略投资者签订增资协议，合共引入投资300亿人民币，增资完成后，八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权，而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将下降至86.84%。新投资者的引入后，以公司2016年中期业绩报告的数据模拟测算，净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平。