延迟收房，物业费怎么算？未入住可以打折吗？物业费那些事儿，一文讲清！
延迟收房物业费怎么算？
未入住可以打折吗？
物业公司以未交道闸维修费和电费为由，
禁止车辆进入小区，合法吗？
……
本篇文章为大家解答疑惑！
问题1
房企通知业主收房，但是业主发现新房不具备交付标准，要求整改。业主在整改完成后收房，但物业公司从房企首次通知收房的时间起算并收取物业费，这合理吗？
✍ 法官说：
不合理。根据相关法律规定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的，物业服务费用应由建设单位交纳，如确因新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的，此期间段的物业费不应由业主承担，而应当由建筑单位，即房地产商交纳。部分地区也根据该规定针对交纳数额颁布地方性法规、地方规范性文件等作进一步细化。
�� 法条链接：
《物业管理条例》第四十一条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
问题2
是不是收房后开始交纳物业费？如果在通知收房的3个月后去收房，这3个月需要交纳物业费吗？
✍ 法官说：
新房物业费自业主验收合格，开发商交付房屋之时起由业主负责交纳；关于二手房物业费交纳节点，二手房买卖合同（或司法网拍拍卖公告）有约定的从其约定，若无约定则一般自房屋交付之日起算。
若已符合交房条件、因业主一方原因而迟延收房的，迟延收房期间的物业费应由业主承担。
问题3
交纳了物业费，为什么物业公司还要业主交小区水电公摊费？这个合法吗？
✍ 法官说：
需要视情况确定。物业费是物业服务企业依照物业服务合同的约定提供物业服务后有权收取的服务费用。小区水电公摊费是物业共用部位、共用设施设备产生的费用或需要由业主分担的物业管理区域内的各类规定费用。两种费用的性质不同，不存在包含与被包含关系。若管理规约、物业服务合同授权物业公司代收水电公摊费用，业主应当向物业公司交纳，同时物业服务人应当定期将代收费项目、标准、金额以合理方式向业主公开；若物业服务人假借代收公摊水电费名义，收取额外费用的，不合法。
�� 法条链接：
《物业管理条例》第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
问题4
物业以业主不交物业费为由，不交付房子，合法吗？
✍ 法官说：
房屋的交付涉及的法律关系是房屋买卖合同（或商品房预售合同）关系，物业费的交纳涉及的法律关系是物业服务合同关系，是两种不同的法律关系。交付房屋系房产开发商的权利与义务，并非物业服务人的权利与义务。若业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可催告业主按期支付，催告期届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，并不包括克扣房产证、停运门禁卡、禁止业主进入等不交付房产的行为。
当然，如开发商在购房合同约定的期间内未履行配合办理房产证的义务时，业主也不得以开发商未交付房产证为由拒交物业费，应当根据购房合同约定的违约条款提起诉讼或申请仲裁，通过司法途径维护自身权益。
�� 法条链接：
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
问题5
房子空置没入住，提供服务相对少，物业费可以打折吗？
✍ 法官说：
空置房屋的物业费减免政策，国家暂未有明确规定，但部分地区有相关地方性法规对空置房屋的物业费交纳标准予以规定，建议大家查询当地有关空置房屋物业费交纳标准的相关政策。
如宁波地区，根据宁波市政府办公厅《关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知》第五条第（五）款的规定，业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。
问题6
因前业主只签署购房合同未取得钥匙，一直拖欠房款导致房子闲置五年后被拍卖，物业费应该是从下一任业主取得钥匙时起算吧？若法拍房公告里未约定物业费继受主体的，确权之前的物业费，由谁承担?
✍ 法官说：
经拍卖而取得的房屋，买受人是否需要承担房屋过户至其名下之前的物业费，需要看《竞拍公告》等拍卖文件的约定。若拍卖文件中已告知买受人需处理可能存在的物业费，则买受人基于拍卖已继受取得前一任业主对房屋的所有权利义务，买受人不能再以其并非房屋所有权人来抗辩物业费的付款请求。
法院的拍卖文件不仅只有拍卖公告一份，还有拍卖成交确认书、执行裁定书等。若法院的拍卖文件中均未对确权之前的物业费进行约定，根据合同相对性原则，物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费，获得生效债权文书后可向人民法院申请执行或参与拍卖房款分配。
�� 法条链接：
《中华人民共和国民法典》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
问题7
物业公司以未交道闸维修费和电费为由，禁止车辆进入小区，合法吗？
✍ 法官说：
不合法。道闸维修费属于因物业共用部位、共用设施设备维修产生的费用，一般由住宅专项维修基金承担，若维修基金不足，应当及时续缴，业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有；电费是业主与供电部门签订供电合同，因业主用电而产生的费用，两者均与物业管理费性质不同，系不同的法律关系。物业公司可以经业主委员会（或业主）授权后，就管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等向最终用户收取有关费用，但物业公司不得在业主欠缴代收费用的情况下，就物业服务合同未授权的行为（如禁止车辆进入、禁止业主进入、停水停电等）进行私力救济。
若经合理催告期，业主委员会（业主）仍不交纳专项维修基金或代收费用的，物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或申请仲裁，要求业主委员会（业主）承担物业服务人垫付的道闸维修费或电费。
�� 法条链接：
《住宅专项维修资金管理办法》第十七条：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
问题8
物业擅自将地面停车位对外出租，导致业主无法停车，合法吗？
✍ 法官说：
不合法。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司能否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。若物业公司未经业主大会通过授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，出租经营协议无效，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。
若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。
问题9
对物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗？
✍ 法官说：
需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若因为物业公司提供的服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。
但是，如果物业服务存在重大瑕疵，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业公司进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。
问题10
没交物业费，物业对业主停水停电，合法吗？
✍ 法官说：
不合法。民法典第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。
来源：浙江天平、宁波市鄞州区人民法院
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原标题：《延迟收房，物业费怎么算？未入住可以打折吗？物业费那些事儿，一文讲清！》