房企中报观察丨现金流迎大考，至少8家房企“三道红线”全踩

在距离监管层出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则一年多之后，澎湃新闻（www.thepaper.cn）在各家上市房企2021年的半年报中发现，多数公司在这一年间采取各种措施降负债，放缓扩张速度，试图使公司进入或者稳定在绿档企业，保证公司的安全经营。

所谓的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

澎湃新闻根据30家上市房企2021年半年报披露的“三道红线”情况做了数据整理，发现多家房企都正在努力让自身进入“绿档”安全区。

融资环境继续收紧，多家房企持续降负债

在今年上市房企2021年中期业绩会上，多家房企的管理层表示，面对“三道红线”的政策压力，要保证公司的现金流安全，降负债的同时也要考虑负债压力下的融资成本，考虑被大量现金流占用的拿地成本，不再唯规模论等等。

融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌认为，三道红线的调控是非常必要的。“目前房地产作为国家安全的一个重要方面，会影响到金融和经济的安全。行业必须要调控，这是调控的必要性。三道红线其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，都是比较务实的指标，不是很难的。”

孙宏斌称，公司要在三年内将融资成本从目前的8%左右降到5%以内。另外，公司下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

中南建设（000961.SZ）董事长陈锦石在业绩会上表示，“2020年7月份开始 ‘三限两控’，融资收紧，按揭吃紧，销售市场疲软。未来公司要理性适应政策，适应市场。”

万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上表示，万科把不突破红线、长期处于绿档、保持良好的评级和良好的流动性，都列为优先级事项，这是稳中求进的基本前提。

金科股份(000656.SZ）称，公司抓紧去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，并确定了“一稳二降三提升”的经营策略，“一稳”指稳健发展；“二降”指降负债，降库存；“三提升”指提升核心竞争能力，提升资产运营能力和综合盈利能力。主动优化财务结构，积极抢抓销售回款，充分重视现金安全。

从政策面来看，“三道红线”的不能达标就会直接影响企业的发展能力。

对于全部踩线的富力地产（02777.HK）来说，努力达标是目前摆在管理层面前一个急需解决的问题。

富力地产董事长助理李启明在业绩会上称，公司三道红线目标可以在2022年完全达标。李启明在会议上表示，公司到2021年底就可以实现一条至两条达标，其中净负债比率就会在2021年底达标。“目前公司除了物色一些新的融资渠道之外，也会专注公司本身的业务，比如卖楼，以产生现金流帮助公司减债，公司的大方向是以降总债务为主。”

祥生控股集团（02599.HK）首席财务官谈铭恒在谈及降“三条红线”的措施时称，公司采取多元化拿地的政策，拓展开发模式，加大合作开发力度；合理安排楼房的交付节奏；加强资本市场的融资力度，优化融资渠道，通过和金融机构签订长期融资安排，优化债务结构；最后，采取开源节流，严格监控运营中的支出合理性，加大回款力度进一步改善现金流。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，公司把“三道红线”当成公司财务管理的标尺，面对严峻的市场，公司也提前做了一些准备。在投资上更加谨慎，要求区域正现金流才能投资，投资回报的测算也更严谨，通过持续推进大型金融机构总对总合作，保障了充足高质的融资资源；另外，今年加大了销售回款的考核力度，尤其对资金的管理集中管控加大了考核要求，尤其对可动用资金的统一调配达到了管理目标。

面对“三道红线”政策，房企更注重公司安全性

在贝壳研究院重点统计的A股与H股合计的85家房企中，32家房企“零踩线”，跻身绿档，其中万科、佳兆业、雅居乐新加入；31家房企一条踩线，位列黄档；8家房企降负债情况仍未有较大改观，三线均踩在红档之列。  

“三道红线”严控开发的有息负债规模，“两道红线”制约着银行金融对楼市资金的融出，引导房企被迫降杠杆。这使得房企的融资能力将备受考验。与此同时，房企的投资经营战略也将发生质的改变。

祝九胜在业绩会上称，“特别是公司规模超过5000亿元以后，经营安全的重要性变得更为突出。”祝九胜认为，整个行业的游戏规则正在发生变化，过度追求规模、速度为导向的线性思维也需要相应地调整。

未来一段时间内，在融资收紧的大背景下，房企的扩张速度及盈利规模将进一步被压缩，同时，房地产行业也会迎来洗牌和变化。

孙宏斌认为，要给自己留出比较安全的边界，政策可能会带来一些行业的洗牌和变化。“如果还像过去一样拿地，会吞掉我很多利润，未来希望独资的项目更多，我们现在需要安全。”对于如何定义“安全”，孙宏斌给出了自己的见解，即要符合国家政策的导向；要让别人认为你是安全的；自己是真的安全。

花样年控股（01777.HK）公司董事会主席潘军更是直接表达，房地产行业变天了，过去唯规模论现在强调现金流。“过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏，过去大家唯规模论，认为规模越大越安全，现在看起来也不是，现在强调现金流和利润。这也改变了过往行业一贯的看销售速度的情况，现在有的销售没有现金流，对于企业来说压力就比较大。”

面对如今的地产行业，加强回款，手握更多的现金成为了开发商们的一项重要任务。

旭辉控股（00884.HK）首席财务官杨欣在业绩会上表示，“公司持续管理自身的债务结构，保证财务的安全性，目前已完成下半年主要到期债务的再融资，以更厚的安全垫应对行业的不确定性。”

碧桂园（02007.HK）首席财务官伍碧君在业绩会上表示，随着融资环境的收紧，银行也变得更为谨慎。在近两年的计划中，碧桂园也没有想过要继续扩表，而是稳定为主。