【今日法苑】名下有两套房,案外人能否排除强制执行
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另购房系原有住房不能满足居住要求，案外人有权排除执行
作者：李舒 李元元 李营营（北京云亭律师事务所）阅读提示：目前，国内房价高企，大多数购房者需要付出一代人、甚至是两代人的收入，购得一处安身之所。因此，保护购房消费者便具有了深刻的社会基础。同时，法律也对何为购房消费者，规定了较为严格的构成条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条明确规定，购房人排除执行必须满足的条件之一为“买受人名下无其他用于居住的房屋”。从字面理解，除执行房屋外，买受人名下无其他可用于居住的房屋，即买受人名下仅有一套房。那么，买受人名下有两套房时，是否还符合该条规定？本篇文章在梳理最高人民法院近三年审理此类案件争议焦点的基础上，总结、归纳最高人民法院处理此类案件的裁判观点，为案件当事人、律师或者法官提供处理该类问题的思路，提高购房者提供在购房付款阶段，最大程度控制未来房屋在执行程序中的法律风险的意识。
裁判要旨
对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。
案情简介
1. 2013年6月19日，黄少婷和尚源居公司订立《商品房预约合同》，并先后支付合同价款66.67%。
2. 2015年9月21日，在恒冠公司与尚源居公司仲裁案中，根据恒冠公司申请，北海海城区法院查封案涉商品房。
3. 2016年5月6日，北海仲裁委员会裁决尚源居公司向恒冠公司支付工程进度款。之后，恒冠公司申请北海中院强制执行案涉商品房，黄少婷提出执行异议。
4. 2016年10月17日，北海中院认为黄少婷名下虽备案登记预购一套商品房但未过户，符合购房消费者的条件，裁定中止对案涉房屋的执行。恒冠公司不服，向北海中院提起案外人执行异议之诉。
5. 北海中院一审、广西高院二审均判决支持案外人黄少婷请求，恒冠公司不服，认为案外人名下还有其他住房，本案购房行为系商业投资，向最高法院申请再审。
6. 2018年9月30日，最高法院裁定驳回恒冠公司再审申请。
裁判要点及思路
本案中，最高法院在审查案外人黄少婷是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件时，从以下两个角度进行论述：
（1）虽然案外人黄少婷名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力，在备案登记的房屋未依法过户至案外人黄少婷名下，且恒冠公司亦未能提供证据证实案外人黄少婷实际居住该房屋的情形下，不能据此认定黄少婷名下有其他用于居住的房屋；
（2）对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。
需要注意的是，最高法院在本案中使用“改善型消费”这一用语，评价案外人购买案涉商品房目的。“改善型消费”，系消费者基于改善现有居住条件另外购房的行为。近几年，部分省份陆续出台支持扩大消费的各项意见，包括支持提高城乡居民消费能力、支持扩大住房消费、支持扩大信息消费、支持促进绿色消费、支持促进农村消费、支持改善消费环境、支持提高城乡居民消费能力等举措，将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，降低刚需和改善性住房的购房成本，引导住房需求全面释放。
本所律师认为，最高法院在本案中的做法或顺应目前中央及各地鼓励首套自住房和改善型住房消费需求政策，但是一定程度上扩张了《执行异议和复议规定》第二十九条中购房消费者的范围。毕竟，与刚需购房消费者相比，改善型购房消费者值得公权力给予特殊保护的必要性降低。而且，该条规定是对房屋消费者物权期待权的保护，或名“弱者保护”，是在执行程序中基于对购房者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者排除抵押权人、建设工程价款优先受偿权人等优先权人和一般债权人申请执行的特殊权利。因此，法院应严格适用该条规定，从该条规定的立法目的出发，严格将这里的购房消费者限制为刚需消费者。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
案外人以购房消费者身份排除强制执行时，最高法院审查案外人是否符合“名下无其他用于居住的房屋”这一条件时，相关裁判观点主要有:
1. 一般情况下，购房消费者排除执行，其名下应只有一套房，即案涉房产。对《执行异议和复议规定》第二十九条进行文意理解，“买受人名下无其他用于居住的房屋”应当理解为买受人名下仅存在一套可用于居住的房屋，即案涉房产。实践中，比较常见的争议类型是，执行房屋系父母子女共同购买房屋，如父母名下拥有多处房产，则父母无权以购房消费者身份排除对案涉房屋的强制执行；夫妻离婚的，约定房屋归另一方所有，则另一方满足只有一套房条件。
2. 最高人民法院认定案外人名下在何地只有一套房的判断标准不同：
（1）案外人名下在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋；
（2）案外人在被执行房屋所在地长期居住，在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。最高法院认为，案外人不同与被执行人，不能按照对被执行人的标准在全国范围内查明其是否仅有此一套用于居住的住房，只要案外人在案涉房屋所在地没有其他登记于其名下的住房即可；
（3）案外人名下有备案未过户的房屋，如申请执行人不能举证证明案外人已经居住，则应认定案外人符合只有一套房屋的条件。最高法院认为，虽然案外人名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力，在备案登记的房屋未依法过户至案外人名下，且申请执行人亦未能提供证据证实案外人目前在该房屋居住生活的情形下，不能据此认定案外人名下有其他用于居住的房屋。
（4）在执行程序中，在法院网络执行查控系统查询，案外人名下无房产登记信息。
3. 虽然《执行异议和复议规定》第二十九条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，但应包括买受人购买争议房屋这一时间。目前，《执行异议和复议规定》第二十九条并未规定案外人应在何时满足“名下无其他可用于居住的房屋”这一条件，最高法院在部分案例中认为，该时间点应包括买受人购买争议房屋时。本所律师认为，参考该条规定中对于案外人签订书面买卖合同的时间要求，应理解为，案外人在法院查封登记在被执行人名下的商品房之前，满足名下无其他用于居住的房屋这一条件即可。一方面，在案外人购买案涉房屋后至法院对案涉房屋采取执行措施期间，应充分尊重案外人对于自有财产权利的处分权利；另一方面，将时间节点提前至案外人购买案涉房产时，将大大限缩购房消费者的范围，相当程度上剥夺在法院执行案涉房产时确有保护必要的案外人的权利。可以预见的是，在未来一段时间内，这一问题的争议或将继续存在。
4. 案外人名下有两套房的，如能举证证明确为生活居住需要，亦满足条件。最高法院认为，现实中，出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性，符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不能机械地限于套数的理解，将居住权仅仅限定为一套。案外人基于对居住环境进行必要改善，另外购买房屋用于居住的改善型消费，符合《执行异议和复议规定》第二十九条关的规定。
5. 关于举证证明，如案外人能够提供住所地的个人住房登记信息查询结果，证明其名下无其他用于居住的房屋，即有权排除执行。案外人无须举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。《执行异议和复议规定》第二十四条规定，案外人针对执行标的提出排除执行的异议，案外人应举证证明其为执行标的的权利人、该权利的合法真实、该权利能够排除执行。否则，案外人应承担举证不利的证明责任。根据最高法院在多数案例中的裁判观点，案外人仅需证明其个人名下无其他用于居住的房屋即可，无需举证与其共同生活的人名下有无房产；如果案外人能够提供证据证明其名下未登记有其他房屋，申请执行人应当进一步举证证明案外人在其他地区或者在全国范围内还有其他用于居住的房屋，否则，法院应认定案外人符合购房消费者的条件。
6. 案外人通过以房抵债、直接购买等方式一次性购买多套房屋的，如案外人未能进一步举证证明购买多套房屋确系生活需要，不能认定其属于消费者。最高法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可见，适用该批复的主体应是“消费者”，依照《消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的主体，而以其他债权抵付购房款或者直接购买的方式一次性购买多套（指大于两套）房屋，超出一般生活所需，如果案外人未能进一步举证证明购买三套房屋确系生活需要，并非商业性投资，则应认为案外人主张其系消费者的依据不足，对其排除执行的请求不予支持。
7. 案外人在诉讼期间通过办理房屋产权过户手续致使名下无房产，应认定为存在规避法律的情形，无权排除执行。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国消费者权益保护法》
第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
本案证据能够证明，黄少婷购买案涉商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。虽然黄少婷名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力，在备案登记的房屋未依法过户至黄少婷名下，且恒冠公司亦未能提供证据证实黄少婷目前在该房屋居住生活的情形下，不能据此认定黄少婷名下有其他用于居住的房屋。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定黄少婷购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。恒冠公司认为黄少婷购买案涉商品房属于商业投资，黄少婷对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权，无事实和法律依据，不能成立。至于黄少婷就案涉商品房未及时办理产权预告登记备案是否存在过错的问题，由于该内容并不属于《执行异议和复议规定》第二十九规定所要审查的要件，故本案无需就此过错进行判断。
案件来源
《广西恒冠建设集团有限公司、黄少婷申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申1968号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1. 执行房屋系父母子女共同购买房屋，如父母名下拥有多处房产，父母无权以购房消费者身份排除对案涉房屋的强制执行。
案例1：《吴曼茹与姚仲毅申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【（2019）最高法民申3002号】
最高法院认为，，根据一审法院查明的事实，王萍与吴亚平系夫妻，吴曼茹系其女，案涉“香港丽都”19层1号房屋系王萍与吴曼茹共同购买。2017年12月25日武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果显示，王萍名下在东西湖环湖路恋湖家园3组团(登记备案时间2004年9月24日)、江汉区万松园路129号B栋(登记备案时间2007年10月16日)、江汉区青年路31号(登记备案时间2008年3月6日)、汉阳区玫瑰新苑6栋(登记备案时间2005年4月11日)等地拥有或曾拥有多处房产。吴曼茹购买案涉房产时未满18周岁，与其共同购买案涉房产的王萍名下有多套住房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第规定的第二项条件。吴曼茹不能以其对案涉房产享有的物权期待权对抗在案涉房产上设定的抵押权。二审法院根据现有证据认定吴曼茹不能排除对案涉房产的执行并无明显不当。
2. 案外人通过以房抵债的方式一次性购买多套房屋，超出一般生活所需，如案外人未能进一步举证证明购买多套房屋确系生活需要，不能认定其属于消费者。
案例2：《戴爱维、中诚信托有限责任公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2019）最高法民终160号】
最高法院认为，本案中，戴爱维虽然在一审法院查封之前已签订书面买卖合同，并已支付全部房款，但是其未举示证据证明所购房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，故戴爱维也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中系以其他债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋，超出一般生活所需，而戴爱维未能进一步举证证明购买三套房屋确系生活需要，故戴爱维主张其系消费者的依据不足，对其相关上诉请求不予支持。
3. 案外人在诉讼期间通过办理房屋产权过户手续致使名下无房产，应认定为存在规避法律的情形，无权排除执行。
案例3：《张辅志、许莹申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申1031号】
最高法院认为，张辅志占有该房产系在人民法院查封之后，且2015年12月25日经一审法院查询，张辅志名下有两套房产，而该两套房产均在二审法院审理期间办理了产权过户手续，存在规避法律的情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，张辅志对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行。二审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回张辅志的再审申请。
4. 案外人能够提供住所地个人住房登记信息查询结果，证明其名下无其他用于居住的房屋，即有权排除执行。购房人无须举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。
案例4：《中诚信托有限责任公司、周福林申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2019）最高法民终161号】
最高法院认为，本案中，周福林与典雅地产公司于2014年9月5日签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，周福林作为购房者已经支付了案涉房屋的全部价款635,846元。且周福林举示了重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定……认定周福林对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。中诚信托公司主张周福林所举示的重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》不能证明周福林名下无其他用于居住的房屋，但中诚信托公司亦未提交证据证明周福林名下有其他用于居住的商品房等房屋，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该主张，不予支持。中诚信托公司另主张周福林应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未要求购房人应同时举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。在周福林已经举证证明自己名下无其他用于居住的房屋，且中诚信托公司亦未能举证证明周福林的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情况下，中诚信托公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
5. 在案外人初步举证证明其在住所地无其他用于居住的房屋后，如申请执行人不能举证证明案外人在全国范围内还有其他可居住的房屋，应认定案外人符合消费者条件。
案例5：《交通银行股份有限公司陕西省分行、支晓微申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申4875号】
最高法院认为，关于支晓微所购房屋是否用于居住且其名下是否有其他用于居住房屋的问题。经查，支晓微所购房屋经政府主管部门规划批准的使用性质为居住用房，支晓微只能用于居住。根据西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》，支晓微名下未登记有其他房屋，交行陕西分行不能证明支晓微在西安市或者在全国范围内还有其他用于居住的房屋，原审法院认定支晓微所购房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并不缺乏证据证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条仅规定房屋买受人名下无其他用于居住的房屋，并未规定买受人的配偶、子女名下无其他用于居住的房屋，而交行陕西分行亦未证明支晓微的配偶、子女名下有其他用于居住的房屋，交行陕西分行主张上述第二十九条规定系指买受人本人及其配偶、子女名下均没有其他用于居住的房屋，并以原审法院对支晓微配偶、子女名下是否有其他居住用房未予查清为由申请再审，缺乏依据，不予采纳。
6. 虽然《执行异议和复议规定》第二十九条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。
案例6：《吉冰海与卢盛和申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【（2019）最高法民申1476号】
最高法院认为，吉冰海于2008年8月25日购买案涉商品房时，其名下有本溪市明山区永新街食品栋10层8单元14号建筑面积160.39平方米的房屋，吉冰海在二审庭审中亦认可在购买案涉房产时有用于居住的房屋。虽然吉冰海于2012年12月3日经公证出售了其名下原有住房，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。吉冰海购买案涉房屋时，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件。
7. 出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性，符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将房屋仅仅限定为一套。
案例7：《交通银行股份有限公司陕西省分行、王欣申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5473号】
最高法院认为，王欣在西安中院查封前与瑞麟公司签订书面《商品房买卖合同》，该房屋系用于居住且王欣名下无其他用于居住的房屋，王欣也实际缴纳了购房款。虽然王欣在该小区购买案涉两套房屋，但现实中，出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性。符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将居住权仅仅限定为一套。因此，原判决适用《执行异议案件规定》第二十九条，认定王欣对案涉房屋享有的权利能够排除执行，并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。
8. “买受人名下无其他用于居住的房屋”，通常是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。
案例8：《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、张青申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2018）最高法民终545号】
最高法院认为，《执行异议和复议的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；这里的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，通常是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求。虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。同时，根据东街社区居委会的《证明》载明的内容，买受人张青户籍所在地在安顺，在外地没有长期的正式的工作，只是短期务工，且其本人名下除案涉房屋外没有其他具有居住功能的房屋，可以认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。故一审认定张青所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并无不当。
本期主编
执行主编 李元元 北京云亭律师事务所
原标题：《【今日法苑】名下有两套房,案外人能否排除强制执行》