全球城市观察｜美国住房报告解读③：为何越来越住不起房

哈佛大学住房研究联合中心新近推出了《美国住房状况报告2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），让我们对2020年以来全美住房状况得窥端倪。上一篇介绍了影响美国住房状况的重要因素，本篇将介绍为何住房越来越难以负担。

自2020年以来，美国住房状况报告中可见的惊人事实是：全美购房率达到自2006年房地产繁荣高峰以来的最高水平；在建住房数量有望超过同期水平；无力购买房屋或无法把住房费用控制在收入的三分之一以内的人数，也接近历史高位。

总体而言，疫情已经改变、并且颠覆了房屋的销售方式，以及谁能购买住房。

住房研究联合中心的高级研究分析师、报告的主要作者之一Alex Hermann认为：“我们现在所看到房屋销售活动和住房建设活动，是经济衰退后惯常出现的情况。”

Alex Hermann认为，核心问题是住宅建筑行业市场的供不应求，但好迹象是，房屋建筑商已经开始做出回应。他相信，只有尽可能增加住房供应，才能向社会提供更多可负担住房，也才能抵消因疫情而加剧的住房挑战。 

随着疫情的消退，市场上的现房供应可能会增加，但解决住房短缺的长期解决方案是——放开对住房开发的限制。政策制定者可以通过消除供应链摩擦和支持劳动力发展（包括移民改革）的措施，来破解其中的某些障碍，比如材料成本上升和建筑劳动力供应减少。但也许住房生产的主要障碍是：限制性的土地使用法规和复杂且漫长的审批程序，这些程序推高了成本。各级政府的政策制定者必须共同努力减少这些障碍，以便房屋建筑商着手满足不同社区对价格适中房屋的多种需求。

产权住房

尽管经济萎缩，但美国的房屋自有率在2020年再次上升。有限的待售房屋供应的激烈竞争，已将价格推至新高，并使许多潜在买家持观望态度。由于潜在业主中有许多是低收入和有色人种家庭，因此这加剧了长期存在的房屋所有权差异。与此同时，当低利率计划今年结束时，数以百万计的现有业主拖欠抵押贷款，并面临丧失抵押品赎回权的风险。 

在低利率和许多年轻租房者储蓄稳步增长的推动下，全国房屋自有率和房屋自有家庭数量在 2021年初继续上升。去年推迟购买住房的家庭，加上原计划在今年购买的家庭，以及因当前的低利率和因担忧价格进一步上涨而加快购房计划的家庭，共同推动了当前对房屋所有权需求的强劲增加。

然而，利率的大幅上升可能会缓和住房需求的激增。随着疫情消退和经济复苏，房主可能会更放心地将房屋投放市场，这也将有助于减缓价格上涨的步伐。尽管如此，高昂的房价以及高首付要求，阻碍了中低收入家庭，在沿海地区尤为如此。如果不出台有力政策缩小房屋所有权差距，有色人种家庭和白人家庭之间、租房者和房主之间的财富巨大差距将持续存在。

拜登政府提出了新计划，以解决房屋所有权市场中存在的许多挑战。在供应方面，方案包括为中低收入买家建造50万套经济适用房。在需求方面，为弱势购房者提供首付援助，也出台了多项方案，如能顺利实施，可使数百万低收入家庭和有色人种家庭拥有房屋。

更迫在眉睫的是，政策制定者必须采取措施，确保在疫情期间遭受财务挫折的抵押贷款借款人能保住房屋。事实上，230万业主仍处于宽容计划中，当联邦禁令期满时，他们将面临丧失抵押品赎回权的威胁。美国救援计划提供的资金可用于帮助这些陷入困境的房主，但目前尚不清楚援助能否充足且及时地满足需求。

租住房

到2021年第一季度，数以百万计的租房家庭仍在拖欠房租。尽管如此，主要城市地区的租赁需求已经从疫情初期的空置率激增中恢复过来。多户住宅开工量也开始反弹。但受到空置率和运营成本上升的打击，房主感受到了租金收入下降带来的压力。尽管最近多户住宅建筑有所增长，但美国的大部分存量租赁住房相当陈旧，亟待维护和修理。

美国东北和中西部某些地区，超过半数租房者居住在1970年之前建成的房屋中。图中红色代表居住在1970年之前建筑中的租住者。图片来自《美国住房状况报告2021》

当2020年3月开始封锁时，主要城市的租赁需求急剧下降，尤其在高成本的大都市。许多租房者不必通勤上班，他们在大城市的郊区和小城市寻找住房，可以支付较低租金，并拥有更多的私人空间。但到2021年初，大多数城市租赁需求明显回升，空置率下降，租金回升。

在短期内，许多家庭仍在经历疫情的直接财务影响。数以百万计的租房者仍然拖欠租金，并处于被驱逐的边缘。租金拖欠也给业主带来了财务压力。虽然联邦政府在2020年12月和2021年3月两次批准了对租房者的大额度援助，但在联邦驱逐禁令结束之前，这种援助能否送给有需要的人还有待观察。

疫情对租房需求地点的长期影响尚不清楚。随着疫苗的推出和办公室的重新开放，促使部分租房家庭逃离城市的公共卫生问题正在消退。但与此同时，在家办公可能会鼓励更多租房者搬到更便宜的郊区。过去一年普遍存在的收入损失，也可能将更多的租房家庭推向低成本市场。