全球城市观察｜美国住房报告解读①：住房销量持续增涨
哈佛大学住房研究联合中心新近推出了《美国住房状况报告2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），让我们对2020年以来全美住房状况得窥端倪。本系列将分为四篇介绍报告的摘要内容，本篇将关注新冠疫情给美国住房带来的变化和趋势。
即便美国经济持续复苏，因新冠疫情而加剧的不平等仍然是核心问题。新冠疫情中未经历财务困境的家庭正在抢购有限的待售商品房，推高价格，并让不富裕的购房者拥有住房之梦更难以实现。
与此同时，数百万在停工期间失去收入的家庭无法支付住房费用，处于被驱逐或丧失房屋抵押赎回权的边缘。这些危机之中的家庭，相当大一部分属于低收入的租房者和有色人种。尽管政策制定者已采取大胆措施提振消费和经济，但仍需政府提供额外支持，以确保所有家庭都能从不断扩张的经济中受益。
那么，疫情给美国住房带来了哪些变化呢？
① 住房销量持续猛涨
尽管房屋销量在疫情开始时急剧下降，但在2020年内迅速反弹。因素如下：
首先是创纪录的低抵押贷款利率。
其次，疫情推动了对更多私人生活空间的需求，尤其是受经济衰退影响最小的高收入家庭。
此外，千禧一代（指1982-2000年出生的人）已步入成年，也有助于增加有购房需求的家庭数量。
就存量房销售而言，即使在5月同比下降26%之后，2020年的销量仍增长了5.6%，达到564万套。新建单户住宅的销量反弹速度更快。继2020年4月同比下降16% 之后，7月销售增长53%。2020年全年销量增长20.4%，这是自2006年以来的最高水平。
就大都会层面的房屋销售而言，遵循类似的模式。自2020年4月和5月波动之后，到年底美国89个都会区的住房销量全部都在上升。就二套房而言，尽管市场份额仍然很小，但自疫情开始以来，其销售量也出现了激增。在待售房屋供应量有限的情况下，二套房的购买将消耗市场上的住房供应量。
② 待售房屋短缺日益严重
现有待售房屋供应量空前紧张。据统计，2021年2月市场上有103万套现房，低于一年前已经很低的146万套。相当于在一年内下降了29%，在两年内下降了37%。当前待售住宅中，单户住宅仅有87万套，这是自1982年以来的最低记录。
一方面，如此短缺状况可以部分归咎于疫情。许多潜在卖家将房屋撤出市场，也有人推迟将房屋挂牌出售。另一方面，住房供应量受限的最大原因在于，2000年代中期以来，新住房产量不足。新建住宅为有意向换房的人创造了住房选择，为潜在购房者腾出了现有住房。如果无可选择，就只能保持原状。因此，有必要在未来几年持续增加住房建设，从而实质性推动当今市场住房供应量增长。
③ 住房在建量达到新高
与住宅销售量一样，在建住宅在2020年夏季迅速反弹，并在2021年初继续保持强劲势头。去年新屋开工量攀升6.9%，达138万套，这是自2006年180万套以来的最高产量。竣工量也增长2.5%，达到129万套。
④ 新建住房位置和规模都出现变化
当2020年3月突然接到“居家令”时，许多美国家庭发现，需要更多的生活空间来适应工作、学校和休闲活动的巨大变化。因此，疫情加剧了对单户住宅的强烈需求，这种住宅类型通常位于主要城市中心以外的社区。因此，去年大都市郊区颁发的总建造许可增加了12%，但其核心区域的建造许可下降了2%。小城市的建造许可增长了10%，非城市地区的建造许可增长了9%。独户住宅建造许可的增长格外明显。
⑤ 房价持续攀升
随着商品房住宅库存量和贷款利率都处于或接近历史低点，房价开始逐渐走高。S&P CoreLogic Case-Shiller住房价格指数涨幅从2020年3月的4.5%跃升至12月的10.4%，这是自2014年以来首次出现两位数上涨。经通胀调整后，年末涨幅仍然强劲，达到9.1%。
美国房价已持续上涨十年。图片来自《美国住房状况报告2021》
⑥ 有色人种住区房价快速增长
自2019年12月到2020年12月，Zillow（注：免费房地产估价服务网站）追踪了近3万个邮政编码对应的住区，约有2.73万个区域出现了明显的房价上涨。房价上涨超过8%的住区占三分之一，而其中超过一半是有色人种占多数的社区。这些社区的房价在过去一年中平均上涨9.3%，远高于白人为主社区7.7%的涨幅。
房价上涨意味着现有业主的净资产增加，这可以为众多有色人种家庭在疫情期间遭受的收入损失提供些许缓冲。但是，有色人种社区房价的长期滞后，凸显了这些社区的房主在积累财富和财务保障方面所面临的不利条件。
鉴于全美待售房屋供应量极其有限，即使提高利率，有更多卖家将存量房屋投放市场，在可预见的未来，住房价格还将可能继续上涨。从长远来看，住房建设的强劲增长势头，对于缓和当今紧张的商品房市场状况是必要的。
然而，建筑商应努力识别市场对不同套型和不同价位的房屋不断增长的需求，在千禧一代逐渐成为市场主导力量的情况下，尤为如此。