公募REITs开门红：最高涨超14%，需防范初期炒作风险

首批上市的9只公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“公募REITs”）集体实现“开门红”。

截至6月21日收盘，9只公募REITs产品全部实现收涨，蛇口产园（180101）涨幅更是超过10%达14.72%。同时，成交额方面，9只产品首日成交额均突破1亿元，合计成交额高达18.6亿元。

“从首批上市公募REITs的首日表现看，市场总体表现平稳，既显示出二级投资者对REITs产品的认可，也呈现出理性成熟的一面，为REITs市场发展开了一个好头。”北京大学光华管理学院副院长、北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥说。

对于公募REITs上市首日的全线飘红，在行业专家看来，整体上主要是两方面因素所致：一是REITs本身的价值可观，二是首批公募REITs在一级市场发行时认购情绪高涨，这种情绪会传导至二级市场。

不过，值得投资者关注的是，虽然9只公募REITs首日均实现溢价，但业内人士强调，公募REITs产品特性为整体收益率相对稳定，因此前期一定要注意炒作风险。

两方面因素致行情可观

Wind数据显示，6月21日，首批上市的公募REITs全部实现收涨。其中，5只产品的涨幅均在4%以上。

具体来看，涨幅方面，蛇口产园以14.72%的涨幅排名首位。首钢绿能（180810）紧随其后，涨9.95%排名第二。N张江REI（508000）、N浙杭徽（508001）、N首创（508006）涨幅均超过4%，分别为5.89%、4.97%、4.95%。

此外，盐港REIT（180301）和N普洛斯（508056）均涨超2%，分别上涨2.91%和2.11%。N苏园（508027）涨0.70%，广州广河（180201）涨0.68%.

值得一提的是，公募REITs的火爆行情，在成交方面同样表现突出。Wind数据显示，9只公募REITs产品首日成交额均突破1亿元，合计成交额更是高达18.6亿元。

具体来看，N普洛斯首日成交额超过3亿元达3.05亿元，排名第一。蛇口产园、广州广河、N浙杭徽、N张江REI成交额均超过2亿元，分别实现2.76亿元、2.39亿元、2.28亿元、2.04亿元。

首钢绿能、N苏园、N首创、盐港REIT成交额均超过1亿元，分别为1.82亿元、1.67亿元、1.38亿元、1.21亿元。

“总体来看，上市首日9只公募REITs产品平均涨幅为5.21%，呈现温和上涨走势，显示出了二级投资者对REITs产品的认可。”张峥表示。

对于公募REITs上市首日的火爆表现，在平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦看来，主要是两方面因素所致：一是REITs本身的价值，二是市场情绪的影响。

王名伦指出，首先，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，且现金流预期相对明确。其次，海外成熟市场经验看，REITs资产属性强、分红比例高、收益稳定、与其他主流投资品种相关性较低等特点天然契合价值投资理念，是进行资产配置、分散投资风险的理想标的。

“首批公募REITs在一级发行时，受到机构投资者和个人投资者的高度认可，认购情绪比较高涨，而这种情绪会传导至二级市场。”王名伦进一步指出。

张峥指出，到目前为止，A股的投资回报率主要由资本利得构成，现金分红占比低，市场缺乏高比例分红的权益型投资产品，REITs回应了资本市场补短板的需求。同时，在发行市场，9只产品整体实现溢价发行，平均认购倍数超过8.5倍，刷新了公募基金配售比历史纪录。

中信建投报告指出，首批公募基础设施REITs项目优质、运营成熟，均已经形成了较为稳定的现金流，且处沿海发达地区，区域优势明显。从投资角度看，基础设施公募REITs兼具权益和固收投资属性，不仅涵盖具有“抗降息”优点的特许经营权项目，同时具有“抗通胀”优点的产权类项目。

上市初期炒作风险值得关注，监管提醒理性投资

值得投资者关注的是，虽然9只公募REITs上市首日全部实现溢价，但公募REITs产品的属性决定，其整体收益率相对稳定。因此，多位业内人士提醒，公募REITs上市前期，相关产品的炒作风险不得不防。

“在公募REITs上市前，市场各方对REITs的二级市场出现炒作，导致价格波动大，市场表现偏离REITs产品定位的担心和忧虑已经存在。”张峥指出，一方面，我国REITs市场处于起步阶段，公众投资者也可能对产品缺乏正确的认识。

“另一方面，首批REITs项目的限售单位平均比例为67%，只有33%的流通盘。因此，REITs产品交易受到A股交易行为的影响。”张峥进一步指出。

“公募REITs本身不同于股票，其收益弹性相对有限，因此更适合长期持有，享受较稳定的分红，切不可有短期追风炒作的倾向。”王名伦指出。

王名伦强调，投资者应理性看待公募REITs产品在二级市场上的波动。“公募REITs是基于基础设施资产稳定收入发行的产品，特性就是收益稳定和风险适中，适合长期投资。因此，即便相关产品出现大幅溢价，投资者仍要考虑其中蕴含的较大风险，不可脱离产品本身特性，盲目跟风。”

“从另一角度看，即便公募REITs产品出现折价，投资人也应保持理性，既然产品的投资价值是长期稳定分红，就应该淡化短期波动的影响。”王名伦进一步指出。

值得关注的是，张峥认为，长期来看，基于产品的特性，REITs天生不适合、也不会成为投机性交易的标的。一方面，REITs的底层资产现金流可预测性强，现金流的产生机制明确、透明度相对高，因此资产价值相对容易评估，投资者的估值分歧小，不容易找到以更高价格“接盘”的下家。另一方面，REITs的底层资产也存在大宗交易市场，大宗交易市场和REITs产品市场之间具有估值锚定的套利机制，对投机性交易是一个抑制。

张峥建议投资者，对于REITs投资，要关注时间维度上的投资分散化，避免追涨杀跌，参与短期炒作。

据了解，公募REITs产品二级市场价格的波动，对应的是背后派息率的相应变化，如果涨得过高，意味着派息率下降，反之意味着派息率的上升。因此，产品本身的特性决定其不具备大幅涨跌的基础。同时，虽然公募REITs产品强制分红，但仍为权益型产品，并不保本。

此外，值得一提的是，即便均属REITs产品，但不同产品的股债属性，也是有一定偏差的。

中信建投指出，REITs兼具权益和固收的属性，其中特许经营权类未来现金流可估，但二级市场活跃性差，更偏债性。产权类项目资产虽然价值波动较大，但有升值空间，因此二级市场活跃程度高，更偏股性。

据了解，首批上市的REITs项目中，产权类项目5单，包括产业园3单，物流仓储2单；特许经营权类项目4单，包括收费公路2单，污水处理1单，垃圾处理及生物质发电1单。上市首日，产权类的平均涨幅为5.26%，特许经营权类的平均涨幅为5.13%。

6月21日，证监会债券部主任陈飞在首批基础设施公募REITs上市仪式上致辞时表示，希望原始权益人、中介机构等市场参与者切实归位尽责，广大投资者正确认识产品特征，树立风险意识，理性参与投资交易。