茜茜说法 | 小区内的停车位，到底归谁？

停车位属于业主共有，怎么能拿出去卖呢？

费用说涨就涨，怎么养车比买车还难？

物业收的停车费该归谁？

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小小的停车位

背后却有很多法律概念需要明晰

今天，茜茜就跟大家讲一讲

小区车位的性质及权属问题

同是一个小区的车位，功能相同，规格相同，但实际上它的归属却是有很大不同的。

小区内的车位大致上可以分为两种，一种是规划车位，一种是共有车位。所谓“规划车位”是指，在小区项目建设之初，就被规划批复用于建设车位、车库等机动车停车使用的区域。而“共有车位”是指，未在项目规划图中规划，通过占用小区业主共有的道路、场地建设的机动车停车区域。这两种不同性质的车位，其归属也是大相径庭。

《中华人民共和国民法典》对小区的车位权属进行了明确规定。其中，第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”简而言之，“规划车位”在建成后作为独立物，有着专门的用途，其作为独立的物权客体，原始产权归属于开发商所有。而对“共有车位”来讲，由于其占据了业主共有的道路、场地，因此其产权归属于全体业主共同所有。

另外，《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区内规划用于停放汽车的车位、车库，开发商可以出售、附赠或者出租给业主。对于占用小区道路修建的停车位，产权不在开发商而在全体业主手里，可以由业主大会讨论决定如何进行利用。”

上述两种不同性质的车位，其收费的种类也是不同的，总体来说分为两个大类。按照《西安市物业管理条例》的规定，占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

“机动车场地占用费”主要是指使用共有车位产生的费用。对于规划车位来讲，因其产权归属于开发商，所以对其的处置权也属于开发商所有。同时，因其并未占用业主的共有区域，因此并不产生机动车场地占用费。但是应当指出的是，对于规划车位来讲，物业公司依然可以主张收取适当的“机动车停车服务费”。

而共有车位则不同，共有车位实际上可以向使用者收取两种费用，一种是归属于业主共有的“机动车场地占用费”，另一种是归属于物业公司的“机动车停车服务费”。而这两种费用都是由物业公司来进行收取，两种费用分账核算、独立运行。

案例分析

事由：

因某房产开发公司拟将部分车位出租，某住宅小区业主委员会则声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。双方协商未果，房产开发公司遂向某市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认某住宅小区建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位393个的权属归其所有。

争议焦点：

某住宅小区建筑区划内规划的地上停车位应当归开发商所有还是归小区业主所有。

审理过程：

庭审中，房产开发公司认为《商品房买卖合同补充协议》第九条第三款“如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述，即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归房产开发公司所有后，房产开发公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。

某市第五中级人民法院一审认为，本案中，某住宅小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，不能办理产权登记，其本质属于土地使用权的范围，地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。有关部门规划地面停车位的用途，与小区道路、绿化等规划用途一样，是确定小区内公共土地的使用方式。但规划与权属无关，权属的确定应当依据物权法的规则来进行。因此，诉争地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

据此，某市第五中级人民法院遂判决驳回房产开发公司的全部诉讼请求。房产开发公司不服一审判决，提起上诉。

某市高级人民法院经审理后，作出终审判决，驳回上诉，维持原判，最终该案再审至最高人民法院。最高院作出最终裁定，并认为：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商所有。

大家在遇到房地产开发公司出售小区停车位时，应当注意小区停车位的权属问题，避免房地产开发公司损害业主的合法权益。另外，大家在日常购买及使用停车位时，也要注意小区停车位的权属及收费问题，避免产生不必要的法律纠纷。

本期嘉宾

瑞森律师事务所律师

西安市妇联维权志愿者

原标题：《茜茜说法 | 小区内的停车位，到底归谁？》

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