【诉前调解 典型案例】物业公司不负责，业主能拒缴物业费吗？
业主拖欠两年物业费
物业公司多次催讨未果
遂将业主起诉至法院
要求业主缴纳物业费及违约金
而业主却称拖欠物业费用有理由
在小区被狗咬，物业公司找不到狗的主人
楼上渗水，物业公司不作为
事情到底是怎样的？
随小编一起去看看吧！
图片来源于网络案件回顾
A物业公司与某小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定由A物业公司为小区提供物业服务。小陈（化名）是小区的业主，拖欠了两年物业费没有缴纳，A物业公司多次催讨未果，遂将小陈起诉至法院。
根据起诉状，小陈应向A物业公司支付物业管理费6169.6元、违约金2916.7元。A物业公司提交了前期物业服务合同、物业服务资质证书、催缴单等材料。
收到此案后，谭凯航法官按照诉前调解程序，将案件交给人民调解员郭剑峰（以下称：郭调解员）进行诉前调解，谭法官提供指导。
被申请人业主小陈（化名）
我拖欠物业管理费是因为A物业公司提供服务不到位。先是在小区散步，被狗追咬而受伤，却找不到狗的主人，物业也不管；后来楼上渗水，物业公司也不作为，导致我家的客厅受损严重。因此，才开始拖欠物业管理费。
申请人：中山A物业公司（化名）
公司也不想走起诉程序，因为日后双方还有合作的机会，但是，小陈拖欠物业管理费的时间很长，已经给其他业主造成不好的影响，而且几件事掺杂在一起，公司多次跟小陈协商，但依然没有结果。因此，公司希望通过法院的判决厘清双方责任。
情理法的综合运用
通过前期的沟通了解，本案表面上是物业公司诉业主拖欠物业管理费，但实际上却蕴含着两起侵权纠纷，该案件事实杂糅，法律问题复杂。
鉴于此，指导法官谭法官与郭调解员进行了商讨，决定采取情理法相结合、各个矛盾逐一化解的方式。
01
业主被狗追咬
法理当先，遏制矛盾升级
A物业公司表示，因为追咬业主的狗难以判定是小区业主饲养的，还是流浪狗，所以，无法确定侵权人。A物业公司愿意本着人道主义原则，给业主1000块钱的慰问。
对于这样的处理方式，小陈表示难以接受，自己拖欠物业管理费，最重要的原因就在于这件事，事情发生后，也找了A物业公司几次，但都没得到好的答复。小陈表示，自己已经花费上万元医药费，至今还没痊愈。A物业公司的做法很伤人心，如果A物业公司不解决这事，不但会继续拒绝缴纳物业管理费，而且还会就这事起诉A物业公司。
图片来源于网络由于双方矛盾巨大，郭调解员决定将A物业公司和小陈分开做调解工作。
郭调解员从法律层面上分析了A物业公司该承担的责任，根据《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
同时提供了几宗法院的同类案件供A物业公司参考，并建议A物业公司能够大度一点，尽可能帮助业主走出困难。
随后，郭调解员对小陈进行了慰问，同时表示，在事件发生后，A物业公司随后也积极跟进，虽然服务没有让业主满意，但业主要求A物业公司承担全责，难以得到法律的支持，也与事实不符。
经过释法说理，A物业公司与小陈在小陈被狗追咬一事上达成一致意见：A物业公司承担业主40%的医疗支出。
02
楼上邻居侵权
说理疏导，物业善意暖人心
小陈表示，楼上渗水，导致自己客厅的墙壁受损，A物业公司应当承担赔偿责任。A物业公司则表示，接到小陈的情况反映后，A物业公司多次前往小陈楼上的业主家沟通，也根据小陈的要求，提供了楼上业主的联系方式，作为物业公司，已经尽到了相关的责任。
图片来源于网络郭调解员先向争议双方阐明了侵权责任法以及《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的有关规定，并建议双方当事人综合考虑时间成本和法律成本，合理表达诉求。经过反复沟通，双方最终达成一致：A物业公司安排人员在两个月内修葺好小陈家的客厅，在此之前，小陈需协助好A物业公司，腾出客厅，便于施工。
03
违约金的缴纳
融情于理，双方互谅互让
A物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》真实有效，对业主具有拘束力。A物业公司按约提供了物业服务，小陈理应按约及时支付物业费，小陈未按约缴纳物业费已构成违约，按合同约定应当支付相应滞纳金。
图片来源于网络对于缴纳违约金这点，小陈反应较为激烈，有鉴于此，调解员把A物业公司的负责人叫去隔壁的调解室，尽量争取A物业公司的让步。
经过努力，A物业公司与小陈达成一致，小陈不再交纳违约金，但需要预交与违约金数目相同的物业管理费。
古镇法庭谭凯航法官
物业费、水、电费等费用是城市生活中最常见的生活费用。在很多大城市，拖欠、拒缴生活费用的案件，数以万计堆积在人民法院。一个案件两方当事人，为了不足万元的争议标的，如果都走诉讼程序的话，将会极大浪费人民法院的司法资源。
人民调解员根植于基层、熟悉乡土民情，如果能够参与到物业管理合同纠纷的处置，用兼顾法理情的方式化解矛盾，将在一定程度上缓解法院案多人少的矛盾，也有利于充分发挥人民调解在化解矛盾纠纷、维护社会稳定中的独特作用。
中山二院编辑部原标题：《【诉前调解 典型案例】物业公司不负责，业主能拒缴物业费吗？》