“五个新城”建设发力，人口导入、产城融合成关注重点

上海开启“两会时间”。作为本次两会的亮点之一，“五个新城”首次被写入上海政府工作报告，即以嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城建设为发力点，优化市域空间格局。

“五个新城”按照独立的综合性节点城市定位，制定加快推进新城规划建设实施意见和行动方案。编制新城规划建设导则，开展新城重点地区规划设计，支持新城集聚一批符合功能定位的重大产业项目，高标准配置学校、医院、文体设施运等公共服务资源，推进综合交通枢纽建设，提升新城环境品质，促进新城与长三角城市群中的其他城市相互赋能、辐射带动。“五个新城”的出现，意味着上海在版图上圈出了未来的发展重点。

提升住宅配比、容积率、租赁供给

更科学地导入人口将是“五个新城”需要解决的问题之一。相关人士指出，“五大新城”的第一要素是人口，第一资源是人才，要把合理的人口布局放在突出位置。按照大城市100万以上人口规模，上海“五个新城”都有很大的导入空间，而新的人口布局不该只是规模扩张，更应是结构优化，即重在年龄结构、人才结构，并亟需相应的政策创新。

而如何服务好这些新城内的人，让他们生活得更好，也是城市布局者未来要关注的重点。越来越多的人口选择在新城居住，首当其冲要面对的是居住空间问题。上海市政协委员、万科集团高级副总裁张海的一份提案中引用了一组数据：2020年上海出让土地中居住比重仅为37.8%，而在针对38个在建的全球代表性未来城市标杆案例研究中发现，住宅用地比重接近50%到70%更有利于地区职住平衡与可持续发展。因此张海建议，应提高综合开发中的住宅配比至50%以上。

租赁住房也是解决居住问题的重要途径之一。张海表示，到2020年9月，上海108幅纯租赁土地仅58幅开工，只有个数项目投入运营，开发投入运营的时间周期较长，距离住房保障目标的实现存在差距。他提议，应促进低成本租赁住房用地的多渠道有效供给。首先，建议优先在轨交站点周边集中布置，基于站点辐射区域就业岗位测算租赁住宅需求量，以此确定开发强度。其次，鼓励通过存量盘活的方式增加纯租赁住宅的供给。比如结合旧改，闲置商业用地、工业用地、农村建设用地等各类存量低效土地的利用；对因早期建设速度和需求不匹配导致的闲置保障房、人才公寓以及部分受限类住宅存量的价值再挖潜等等。另外，需要加快农村集体建设用地入市建设租赁住宅，实现土地资源高效开发与农村经济提振。

单元式规划理念推进“产城融合”

有了人口的注入，再加上产业的发力、城市公共配套的完善，五大新城已不是过去的卫星城、郊区新城，而是上海未来发展新的战略支点。

在产业方面，五个新城各有特色，松江新城以服务型经济等战略新兴产业为主；嘉定新城以汽车研发及制造为主；青浦新城聚焦创新研发、旅游休闲等；奉贤新城专注美丽健康产业等；南汇新城则以科技创新、航运贸易为主。

在特色产业支持的前提下，新城落实“产城融合”也是势在必行。张海建议，前置郊区综合性节点新城的顶层设计，以“产城融合”理念进行单元式规划，增加单幅土地出让面积。2020年上海土地出让平均单幅用地面积为5公顷，如若在郊区新城建设中仍以此标准供地，难以避免土地零散供应导致的产城割裂，开发节奏错位等问题。

针对上海“十四五”规划建议中重点发展的五大综合性节点城市，张海建议对重点开发片区以“产城融合”为理念进行单元式规划与土地供应，增设混合用途统筹机制，对土地利用功能、开发强度、建筑形态在较大土地范围内进行弹性动态控制，并进行高度灵活的混合用地试点。以此纠正开发建设大于功能完善的认知偏差，推进郊区新城在承接产业功能的同时，提供均等化的优质公共服务，培育独立的城市综合功能。