当城市更新进入“片区思维”时代：五角场的“三区”协同之路

● 近百年来，始终以“片区”为尺幅的五角场，由“大学里的城市”升级为“城市里的大学”，其超越时代的整体思维，最终成就了这片“永远年轻，永远风华正茂”的知识创新区。

● 从“工业杨浦”转型“知识杨浦”的进程中，五角场率先探索出“大学校区、科技园区、公共社区”三区联动之路。以创智天地为试验田，借鉴“硅谷的创新+巴黎左岸的生活”，打造出大学路这一“三区交汇”纽带。

创智天地广场以江湾体育场为视觉中心，成为承载社区活力的公共空间。图片来源：瑞安房地产

如果用一个词来概括当下中国城市发展的底层逻辑，那便是“城市更新”。自《关于推动城市高质量发展的意见》发布以来，城市更新的范式正在进一步迭代，从“单体更新”迈向“片区统筹”——上海的商务单元更新、北京的街区更新、广州的片区谋划，无不印证着这一趋势。城市更新已从零敲碎打的“缝缝补补”，全面升维为关乎城市长远竞争力的系统性战略行动。

2024年6月，上海发布了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，将更新视野从“单栋楼宇”拓展至“平方公里级片区”，通过功能业态复合、统一运营管理和片区空间品质提升，以区域整体活力反哺单体楼宇价值。在这一政策导向下，上海在全市范围划定40个商务单元，五角场入选首批启动10个试点片区之一。

关于“片区思维”的实践，在五角场已悄然上演了近百年。1929年，它作为“大上海计划”的一部分登上历史舞台；本世纪初，在杨浦区从“工业杨浦”向“知识杨浦”的艰难转型中，率先探索出一条“大学校区、科技园区、公共社区”的“三区联动”之路。如今，当全国都在思考片区统筹如何落地时，五角场给出了一个参考样本：真正的片区更新，不仅是物理空间的一体化，更需要创新生态的系统化。

三区联动：从“工业杨浦”到“知识杨浦”的钥匙

相较于黄浦江上游的租界，杨浦因更靠近长江入海口而得“通江达海”之利，成为中国近代工业的摇篮。中国第一座现代化水厂、远东最大的火力发电厂、最早的机器造纸局等均诞生于此。鼎盛时期，这片热土聚集了1200家国企、60万产业工人，贡献了上海超过四分之一的工业产值。

1990年代浦东开发开放，上海城市功能战略性调整，传统制造业由此遭受影响。十年之间，杨浦的工业企业从1200家锐减至200多家，产业职工从60万人骤降至6万人。曾经轰鸣的厂房归于沉寂，杨浦开启了迈向现代化城市的第一次艰难转型。

当工业的潮水退去，这片土地上最宝贵的资源亦浮出水面。2003年，上海市委、市政府作出建设杨浦知识创新区的重大战略决策——借力区内高校的人才优势，引进创新产业与企业，实现老工业区的复兴。

这一决策的背后，是对杨浦核心家底的认知：复旦大学、同济大学、上海财经大学等十余所高校，近20万在校大学生，拥有足以重塑一个城区命运的“创新原力”。

2004年，上海市政府常务会议审议通过《杨浦知识创新区发展规划纲要》，杨浦在全国首创性提出“大学校区、科技园区、公共社区”三区融合、联动发展的理念，打破大学与城区的体制围墙，形成“大学的城市、城市的大学”这一独具特色的区域创新生态。

“三区联动”的种子早在官方决策之前就已悄然萌芽。2002年，在上海市政府宣布“科教兴市”发展战略的前夕，瑞安集团邀请到香港科技大学创校校长吴家玮教授，对五角场地区展开战略专题研究。

吴家玮通过对标研究发现，世界上最具创新力的硅谷，并不在美国东部经济发达的大都市，而在西部旧金山市湾区的帕罗奥多小镇到圣何塞一带的谷地。原因在于，创新型小企业难以在成本高昂的中心城区生存，而创业者既离不开城市生活，又往往依赖大学的科学家、教授和实验室。彼时看似落后的杨浦区，集中了十四所大学和几十个科研院所，老工业基地一批倒闭的旧厂房正好腾出廉价的空间发展知识型经济，具备了类似硅谷的创新土壤。最终，瑞安集团主席罗康瑞与吴家玮合作完成《以知识型经济推动上海东北角市区的发展——“大学城镇”的核心作用》的调研报告并呈送上海市领导。报告中有一句话直指要害：“全世界的大学城都是创新中心，唯独上海大学城不是。上海需要充分利用高校资源，建立创新社区。”

2003年，杨浦正式吹响从“工业杨浦”向“知识杨浦”进军的号角。同年，创智天地项目被选定为“三区联动”的试验田——从小小的1平方公里开始，一个融生活、工作、学习、娱乐为一体的知识型社区，就此破土而出。

硅谷+左岸：装入一个园区

瑞安房地产规划发展及设计总监陈建邦是美国建筑师协会荣誉院士，于1997年带领完成上海新天地社区的整体规划。陈建邦告诉研究员，2003年，面对江湾体育场旁具有百年历史的中国纺织机械厂闲置厂区等低效用地，瑞安给出的方案是，把跨越半个地球的“美国硅谷”与“巴黎左岸”，装入一个项目。

1951年，斯坦福大学在被称为“硅谷之父”的弗雷德里克·特曼的倡导下，正式建立斯坦福工业园，允许高科技公司租用大学的土地。这一开创性的”大学-政府-产业“合作模式被公认为硅谷发展基石，Louise Mozingo在《Pastoral Capitalism》一书中评价：“斯坦福工业园的设计反映了它作为大学、工厂与公司办公室‘三位一体’的融合身份——这在当时的世界是绝无仅有的。”

“‘美国硅谷’的创业模式和‘巴黎左岸’的生活氛围，是创智天地最精准的注脚。”陈建邦表示，1951年的硅谷雏形，解决的是“大学如何向产业开放”的问题；而五角场要回答的，还有“大学打破围墙引进产业后，如何让人的生活留下来”的问题。

同济大学教授、同济大学建筑与城市空间研究所常务副所长沙永杰曾带领同济大学、东南大学等六所高校建筑系师生研习创智天地项目，在他看来，一个真正有生命力的知识型社区，必须在“创新”之外，长出“生活”的肌理。

“‘有大学’≠‘会融合’。全世界好大学很多，但真正能与城市社区融合的案例极少。”沙永杰举环同济知识经济圈为例，拥有同济大学建筑设计研究院等“六大设计金刚”，设计人员高度聚集，此前设计产业兴旺时周边街道上也很难找到能坐下碰头交流的咖啡馆。

巴黎左岸提供了另一种想象——塞纳河畔的咖啡馆、旧书店、画廊、小广场上随时可以坐下聊天的陌生人——那些让知识分子、艺术家、创业者愿意留下来，而不仅仅是“来上班”的空间。

如何在“硅谷”之上叠加“左岸”？陈建邦请来了总部位于旧金山的S.O.M规划设计事务所担任创智天地的总体规划设计。这个曾参与过硅谷许多科创区域规划的国际大所，充分利用了五角场的优势资源，以“大上海计划”标志性历史建筑江湾体育场作为创新区的中心地标，将10余所大学相互独立的校园融入一个大型社区。规划恪守高密度路网、小尺度街坊，社区分为四个功能区：创智天地广场（办公区）、大学路街区、创智企业天地和江湾体育中心。核心区规划范围84公顷，建筑面积100万平方米，辐射10平方公里的创新型城区。

大学路：一条700米长的“三区交汇”纽带

斯坦福大学出入口有一条 University Avenue（大学路），是斯坦福大学的学生和硅谷创业创新人士最喜欢聚会的商业街。

复旦大学邯郸校区外，也有一条“大学路”——长700米、宽20米，另一头连着江湾体育中心，从物理层面将“大学校区、科技园区、公共社区”编织在一起。

从空中俯瞰大学路。图片来源：瑞安房地产

创智天地“问世”的21世纪初，正是中国各地新区、园区建设方兴未艾之时，绝大部分高新技术园区都只有单一功能的办公空间，伴随着“白天人声鼎沸，夜晚一片空城”的钟摆式困境。

如何形成一个“三区联动”的社区，是公认的难点。瑞安的解题思路之一是塑造有活力的公共空间，并细分为广场、绿地和街道三类，其中街道被视为承载日常交往、催化创新火花的首要载体。经过三年的硬件建设，2006年，大学路与创智天地第一期共同亮相。这片三区联动的试验田，从诞生那一刻便将街道这一城市的毛细血管纳入了社区营造的核心体系——不是作为通勤的通道，而是作为交流的客厅、创新的温床和生活的延展。

2004年，大学路原场地开发前。图片来源：瑞安房地产

2026年5月30-31日 KIC毕业季大学路灵感市集。图片来源：瑞安房地产

2016年，大学路迎来命名10周年，在由上海市规划和国土资源管理局、上海市交通委员会和上海市城市规划设计研究院联合编制的《上海市街道设计导则》中，被选入“上海最美的12条街道”，成为榜单中唯一一条修建于本世纪的街道。

2026年，“开街”的20周年，研究员走访这条“上海最年轻的路”，梳理它区区700米长的脉络中与众不同的构思，以及其背后蕴藏的活力密码：

一、 水平方向：独特的街道尺度与交通设计，营造“慢下来”的社交氛围。

预留外摆空间：在8米宽的步行空间（4米的建筑退界 + 4米的人行道）中，合理规划外摆位区域，人行区域和行道树（非机动车停车）区域，为沿街店铺外摆提供了有序的空间，创造了舒适的步行体验，及轻松、可停留的社交环境。

强制降速：在机动车道设置减速带，迫使通过车辆减速，优先保障步行、公交与骑行等绿色出行。

小转弯半径：通过精心设计，将沿线各个路口的转弯半径都做小，确保车辆以较低的速度转弯的同时，保持人行过街的安全和步行连续性。

二、 垂直方向：功能复合的Loft，构建创新生态圈与生活圈。

大学路街道的“两翼”是创智坊生活区，借鉴巴黎左岸围合式设计，街坊内部为纯住宅，沿街部分则复合了商业、办公和Loft（办公或居住）。每栋沿街的楼，都是一个垂直生长的生活圈，店招如爬山虎般由1层一直攀向9层，普拉提、美甲店、桌游、露营俱乐部……实现聚会、交流，实现“生活-工作-创新”一体化。

在知识创新区，大学的科研成果迅速变成产品，甚至是一个新的产业，一个完整的创新生态圈应涵盖大中小各类企业。大学路两侧“商住”两用的楼宇，其租金对小微公司友好，小微企业在风投资金催化下快速成长为中、大型企业后，再搬到创智天地广场楼宇中办公，这正是美国微软等公司的成长路径，而大学路也因此成为创新产业的孵化器及生态圈。

这个三区联动的样本，在当时的政策背景下，具有不少创新和突破。比如“商住高度混合”、“外摆位”都涉及合规性：该项目沿大学路部分多功能复合的实验性做法在2003年获得了上海规划管理部门批准。而沿大学路两侧设置外摆位的建议，在杨浦区委、区政府及区科委的支持下，城管等部门多次实地考察，理解了外摆对知识工作者交流、激发创新想法的价值，最终给予“特事特办”的支持，使外摆成为常态消费场景。

大学路限时步行街。图片来源：瑞安房地产

同济大学建筑与城市规划学院副教授刘悦来担任五角场街道的社区规划师，他认为，大学路存在“士绅化”问题，消费门槛较高，对普通居民和周边社区的包容性不足，其夜晚的商业活力与楼上居民可能产生矛盾。

“破解士绅化和对立的关键是‘丰富的对话’。”刘悦来建议通过共同面对社区问题（如噪音、卫生、安全）、由商户主动为社区提供资源等方式，建立商业与居民之间的信任和共生关系，而非简单的说教或活动“收买”。

从地下开始的科创园区：尊重历史，融入历史

“临街商铺、橱窗、景观、树木、阳光、人车皆可行、路边有坐的地方……”沙永杰逐一列举好街道的标准，而这一片区内一条没有树木、无法行车的地下商业街（太平洋森活天地）却得到他的赞许。作为地铁与园区的衔接，这里的日常餐饮等业态亲民、丰富，与园区内及大学路的商业形成互补。沙永杰同时指出，上海大多数地铁站出口与周边物业、公共空间“毫无关系”，需要进行系统性整合。

关于地下空间的打造，是又一个“消极”变“积极”的故事：宽达60 米的淞沪路把84公顷的地块一分为二，这条交通要道横在大学路和江湾体育场之间，使两侧区域的物理连接面临巨大挑战。S.O.M公司规划设计师的创意是在淞沪路东深挖一个负 5.15 米的巨大地下空间，建办公楼和下沉式广场，这就是“创智天地广场”。

下沉的设计还解决了规划上的另一道难题。按照上海市规划和自然资源局要求，江湾体育场周边的办公楼天际线不能超过这一历史建筑的高度。从地下空间开始建造的创智天地广场，既保证了办公楼的容积率，也实现了在高度上对历史建筑的尊重。

当时在规划中的地铁10号线“江湾体育场站”，被“规划”为连通西侧大学路与东侧江湾体育场、创智天地办公楼的通道。如今，穿过地下商业街目不暇接的各色店铺，从13号口拾级而上，董大酉在90多年前设计的牌楼式建筑，便一点点“浮现”于眼前。

以江湾体育场为视觉中心，创智天地广场是又一个承载社区活力的公共空间。沙永杰2013年将工作室迁至创智天地，他告诉研究员，每个工作日下午，大波接孩子下学的老人在此“聚集”，孩子们在草地上、滑梯上、水池旁各种撒欢，阳光好的日子，许多人捧一本书在阶梯草坪闲坐。

2004年，正在建设中的创智天地园区。图片来源：瑞安房地产

工作日下午，创智天地广场一角，才放学的小朋友在嬉戏。鲁怡 摄

没有围墙的大学：从大学设计到成为大学

在“三区联动”的叙事中，大学从来不是被动的那一方， 而是城市更新的设计者，主导多元共治的更新模式，甚至于，大学走出校园，成为园区与社区本身。

2015年，大学路旁一块2200平方米的闲置地块，迎来了蜕变。这里曾是工地临时用房和物料堆放区，地下有重要市政管线通过，长期处于荒废状态。在杨浦区政府的支持下，由瑞安集团代建，刘悦来带领”四叶草堂“团队将其改造为上海市第一个位于开放街区中的社区花园——创智农园。

“当每个人都参与到空间的守护中来，这个空间和人就成为了一个共同体。”刘悦来表示，创智农园的设计、营造、维护全程向周边居民开放，他所设计的不仅是都市中人们了解自然的空间，更是设计一个让人们能够相遇、协作、决策的社会过程。

2019年，复旦大学于海教授在创智农园举行新书发布会。图片来源：同济大学刘悦来团队

创智农园定位为 “社区互动空间”，是上海市首个位于开放街区中的社区花园。图片来源：同济大学刘悦来团队

2022年，创智天地与同济大学设计创意学院共同成立的Meetu Lab公共创新实验室，为年轻的设计师提供平台，也推动了大学路变身“公共实验室”，2024年，杨浦区、复旦大学、瑞安集团三方携手共建的开放式商学院——复旦大学政立院区在创智天地落成，将“三区联动”的理念化为现实。

“我们希望通过开放院区，引入社会各界资源，与我们共创，进而走得更远。同时，政立院区不仅是上海的地标，也将成为全球管理教育的地标。我们将加大国际合作和交流项目的推进，这也是我们面向世界、面向未来的重要布局。”

正如复旦大学管理学院党委书记陆雄文所说，这个与社区充分融合的开放式商学院，让“大学融入城市、城市拥抱大学”得到了实际的诠释。

面向“十五五”：从“硅谷+左岸”到“国王十字街区”

面向“十五五”，杨浦区规划以黄浦江发展轴和科创发展轴为牵引，形成“两轴两区，一心一岛”的全域创新格局，加快东部大滨江、西部环高校功能区建设，并进一步提升江湾-五角场副中心能级。作为这一格局中的“一心”，五角场曾在全球视野中借鉴“硅谷+左岸”的发展模式；而在新一轮规划中，它亟需寻找更具时代意义的参照系。

国王十字街区正是一个值得深度对标的范本。皇家圣马丁艺术学院与谷歌等高科技企业的深度嵌入，生动演绎了“大学+大厂”与片区之间的联动融合。

英国皇家建筑师学会中国区荣誉主席薄宏涛告诉研究员，国王十字真正最核心、最本质的优势，是通过设计、建筑学最基础的工作，搭建了一个有效、多元、充满持续活力的城市空间本底。这一点，恰恰是国内城市更新普遍忽略、最薄弱的环节。国内大部分更新工作，更多是依托区域红线、传统地产开发逻辑，只做红线范围内的建设和设计——擅长单地块的精细化落地，但是对于地与地之间、片区与片区之间、板块与板块之间的链接关系，完全缺乏系统性的梳理和统筹。