“鲁班奖”小区如何走出“中年危机”：从唤醒空间到唤醒居民

自1990年代开始，围绕“旧区改造”“市政基础建设”“浦东开发开放”，上海完成了“百万居民大动迁”。如今，那些曾承载改善市民居住条件使命的“90后”安置房源，正集体步入“中年危机”：外立面起壳空鼓、管线老化、电梯停摆、公共空间破败、适老化设施缺失等。

更深的困境在于，这些小区的居民，在搬离老宅的同时，就告别了弄堂或是村舍间鸡犬相闻的邻里关系，随着新上海人的涌入，成为单元房里的一个个“孤岛”。当“人”与“空间”同时“消沉”，更新便不只是物理空间的修缮，更是一场关于社区认同与治理活力的“中年突围”。

位于上海浦东新区的三林苑，正是这场“中年突围”中最具样本意义的实验场。1995年建成的三林苑曾是上海住宅建设的“天花板”，曾斩获“白玉兰奖”和“鲁班奖”双料荣誉。然而，也正是“架空层”等领先于当时生活水平的设计和设施，使这个明星小区因公共空间被侵占而陷入治理危机，并暴露出中国城镇化上半场普遍存在的问题——物理空间的创新领先于制度设计创新。

更新后的小区中轴线，展示了三林苑曾获得上海白玉兰奖、全国鲁班奖等荣誉。鲁怡 摄

自2020年起，三林苑所在的东明街道与同济大学合作孵化了上海第一个社区规划师社会组织，以参与式社区规划为切入点，昔日“投诉缠身”的小区入选首批全国完整社区建设试点，完成了从差生到优等生的蝶变。

相比唤醒物理空间，社区更新的关键，在于唤醒居民中的更新智慧与力量。研究员走访发现，以架空层整治为支点，三林苑探索出了一条超大城市参与式社区规划的可行路径：用“看得见的利益”破解“看得见的困境”，构建利益共同体；通过社区口述史、生活博物馆，构建情感共同体；挖掘每个人的特长，用内部力量服务社区的内生需求，构建生活共同体。

架空层治理：非典型小区的典型性问题

近年来，越来越多的房企开始重视架空层的设计与运营，并为其赋予多样化的主题。尤其在高端住宅领域，这已成为体现产品力与溢价能力的关键一环。

根据国家标准《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019），架空层是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”。那么，直到近年才被开发商广泛关注、且主要应用于中高档小区的空间，为何会出现在1990年代的安置房小区里？

东明路街道工作人员告诉研究员，三林苑是1994年由建设部批准的全国第三批城市住宅建设试点小区之一，也是上海市人民政府决定在全市进行四大片居住区建设的东片基地——三林城的首期工程、上海市第二个住宅建设试点小区。更关键的是，它是中国和新加坡政府联合开发的全国样板房项目，由同济大学担纲设计。

1990年代，新加坡的“组屋”制度已成为全球公共住房的典范，当时中国正处于住房制度改革的关键期。三林苑正是这一背景下的“试验田”——引入新加坡组屋的底层架空设计理念，在潮湿的上海地区，从二楼开始作为居住空间，底层作为公共活动与停车空间。

然而，当时的基层治理水平与居民认知却无法匹配这一设计，本应承载公共生活的空间变成了长达20多年的“私有化”进程。三林苑居民区党总支书记王敏用三个词精准概括了改造前的社区状态：“老旧、混乱、冷漠”。

“老旧”体现在物理空间环境脏乱、公共设施设备老旧；“混乱”主要是车位不足及架空层被侵占成为一个个小房间，有住人的、堆物的、经营的，还有无证牙科诊所。

种种“混乱”，也成为“冷漠”的导火索。小区居民构成原本就复杂，有成都路高架动迁来的“七十二家房客”、三林本地动迁村民，以及后来搬入的新上海人。堪称“四违”重灾区的架空层，成为横亘在邻里之间、居民与社区工作人员之间的一道高墙。

三林苑的困境，折射出中国城市更新中一个颇具典型性的问题：物理空间的设计领先与基层管理制度的滞后，形成了一个漫长的时间差。1994年的“架空层”是超前理念的产物——它预见了公共活动的需求，却没有预见到谁来管理、如何维护、边界在哪。

破局的关键在于一组数字：2142户居民中，直接侵占架空层的仅482户，占比22.5%。剩余的1660户，是未从中获利的“观望派”。最终，街道和居委会正是通过争取这77.5%居民的支持，完成了架空层治理，推动了小区综合整新。

“当制度真空持续二十年，原本的公共空间便自然被先占先得的丛林法则填满。”同济大学建筑与城市规划学院副教授、社区花园与社区营造实验中心主任刘悦来从2020年起参与东明路街道的社区规划工作，他认为，打破丛林法则的关键在于理性的培育，三林苑的架空层整治，成为搭建理性平台的契机，从理性的对话到理性的参与，最终形成理性的秩序，而非谁理性谁吃亏。

构建利益共同体：“被动式管理”转变为“主动式参与”

改造的契机，源于一系列负面倒逼：消防隐患、居民投诉以及外地因架空层违规使用引发的火灾事故等。2019年清退两排架空层后，由于疫情等原因，整治工作未能持续推进。2021年，街道与居委会决定重新启动时，面临的最大难题是，居民普遍持事不关己的观望态度。

“居民观望，是因为他们不知道未来是什么样子。”王敏回忆，街道和居委会决定用已清退的架空层，先做一个“活的样板”。这便是“林苑小舍”的由来——一个集儿童课堂、阅览室、社区美术馆和社区规划师工作室于一体的共享空间。

林苑小舍的社区规划师工作室。鲁怡 摄

如何将负面投诉转化为正面支持、消极空间转化为积极空间？街道与居委会通过共同利益的构建与重申，唤醒居民积极性，最终完成了从“被动式管理”到“主动式参与”的转变：

第一步，用“看得见的利益”打消观望。样板间一亮相，居民立刻有了答案：整治不是“没收”，而是“升级”。

第二步，用利益捆绑转化支持。街道为三林苑争取到“美丽家园”综合整新项目，但明确表态——架空层不清退，整新工程不予落地。支持清退，就是支持自家房子翻新、车位增加、环境改善。在对物理空间改善需求的驱动下，居民的态度由“事不关己”变为“命运与共”。

东明街道工作人员表示，通过清退，将符合停车条件的架空层改造为停车位，目前已增设停车位200个、充电设施120处，解决了小区的停车难问题。根据居民需求，完成过街楼下公共空间改造24处，新增活动用房面积约432平方米，设置9类不同功能的应用场景。

啃下这个硬骨头之后，小区也如约迎来“美丽家园”综合整新、雨污水混接改造。其中综合整新项目金额9123万元，主要实施内容为对小区38幢房屋进行改造并提供绿化补种及附属设施改善，改造总建筑面积达18.49万平方米，全面改善小区物理环境和基础设施。

综合整新后的三林苑中轴线。图片来源：同济大学刘悦来团队

构建生活共同体：把特长变服务

物理空间的唤醒只是第一步，社区真正的“中年突围”，在于从“空间更新”走向“生活更新”。如果说利益共同体解决的是“为什么要参与”的动机问题，那么生活共同体的构建，则直指社区治理的终极命题：如何让每一位居民成为彼此生活的建设者与受益者？

三林苑所在的东明路街道是20世纪末在上海大开发、浦东大动迁背景下新设的街道，拥有多个大型动迁安置基地，老龄化程度在浦东新区36个街镇中排名第四，总体发展资源匮乏，映射出我国快速城化进程中的普遍困境。为解决社区问题，2020年起，东明路街道与同济大学合作引入社会组织四叶草堂，以社区花园网络为空间载体，通过建立社区规划师制度，探索社区共同体的建立。

学美术出身的赵子淑正是从一座小花园出发，开启了“社区艺术规划师”之路。2019年，这个新上海人在三林苑置业，楼下的路是条泥泞不堪的洼地，作为一位兼职美术老师，她本能地想到——要是可以用画笔美化一下就好了。

2021年，赵子淑偶然看到了“首届全国社区花园设计营造竞赛与社区参与行动”的招募信息。这项由同济大学景观学系协同全国风景园林院校发起的赛事，将“赛场”设在包括三林苑在内的东明路街道下辖的七个居民区——这正是“东明实验”的社区花园网络试图触达的最基层单元。赵子淑毫不犹豫地报了名，在那之前和她几乎没有任何交集的邻居们，自发购买建材、协助铺路、提供创意建议，在景观专业大学生的协助下，原本的泥泞空地改造为含彩绘墙、秋千、植物插牌、地绘及休憩空间的花园，因靠近小区西门取名“西西花园”，最终荣获该竞赛一等奖及最佳营建奖。

“西西花园”获得“首届全国社区花园设计营造竞赛”一等奖。图片来源：同济大学刘悦来团队

小区居民一起动手绘制西长廊。图片提供：三林苑社区规划师赵子淑

建筑师李然与社区的链接，同样始于花园。2021年，东明路街道响应上海市民政局号召，招募社区规划师，开展社区工作坊培训，李然成为第一批社区规划师，用专业服务社区。

“以前做的项目都很大，但自己说了不算”，李然同样参加了“首届全国社区花园设计营造竞赛”，他告诉研究员，这次微更新让他感觉实实在在为社区做了一点小事，同时意识到，社区规划师可以成为居委的“智库”、街道与居民之间的桥梁。此后，他参与了小区综合整新设计方案评估，从专业角度否决了存在消防隐患的廊架设计，保留了老人晒太阳的草坪。

“全国大学生社区花园营造大赛”、“花开东明 缤纷社区”花园节等活动，不仅是社区规划师们的展示舞台，更是挖掘居民特长与需求，从而构建“特长-需求”生活共同体的触媒。刘悦来是四叶草堂的联合创始人，他表示，社区花园成本低、易获共识、有生命过程，能通过小练习解决大问题，“用社区花园作为最小行动单元，通过身体在场的共同劳动与对话，培育理性参与的公共精神，最终重建家园感和社区共同体。”

正如刘悦来所说，李然通过社区花园的营造、运维，发现了一位“宝藏”邻居——上海建工退休的木工班组长，这位老师傅曾是8级工匠，年轻时参与过上海多项重大工程建设。在李然的提议下，居委会在党群活动站储物间辟出一个角落作为社区木工房，不仅为社区花园修补设施，还在暑期给孩子们开木工课，更成了居民修拐杖、修凳子、修雨伞的便民点。“从这些小事情里，你会感觉到更新的意义不是舍弃，而是旧和新的连接，让它焕发新的生命。”

三林苑的党群活动站设在小区中心广场，就在一楼木工房旁边，立着一块“爱心理发点”的牌子——理发点的前身是开在架空层的一家理发店，整治后，居委会在办公区域腾出一角，设立爱心理发点，水电全免，条件是为80岁以上老人免费理发。理发的需求还在，手艺人的生计也保住了，更添了邻里温情。

关于下一步的“规划”，李然刚刚提交了《林邻灵·三林苑共享空间微更新方案》，指出美丽家园建设后，党群活动站人流量日益增多，然而原储物间整体阴暗闭塞、无采光通风，长期闲置造成公共空间资源浪费。他建议将储物间改造为“邻里枢纽”，承载由社区居民提供的理发服务、日常缝纫服务，收取低偿费用反哺空间维护。空间还考虑外卖小哥充电、饮水、歇脚的需求，设立红色加油站，构建新就业群体友好型社区服务网络。

刘悦来指出，“规划”的内核在于对未来的描摹，引领居民不只把目光聚焦于当下，而是共创未来，是社区规划师的重要价值之一。

构建情感共同体：生活博物馆+大家一起写家史

中国城镇化率从改革开放之初的约17.9%提升至67%以上（2025年），高速城市化的进程中，许多人都和昔日的家园告别——“七十二家房客”告别了弄堂、三林村民告别了土地、新上海人告别了故乡。而家园的重建，并不只是物理空间的再造，更在于情感共同体的重建。

2022年，在上海广播电视台、新华社上海分社、上海大学共同主办的“美好社区 先锋行动”赋能下，东明路街道联合三林苑居民区、上海大学上海美术学院，发起了“生活博物馆”创新实践。它不是传统意义上的馆藏空间，而是一场以居民为主角的公共艺术行动：邀请居民从家中找出承载历史温度与人文印记的物件——一张旧照片、一本老账本、一枚纪念章，再用口述历史的方式，分享物件背后与社区变迁、上海城市发展相关的故事。

如今，漫步在小区，处处可见“馆藏”物品——在屏风、在座椅旁、在活动室。让李然印象深刻的，是一个祖传的石磨。

1996年底，为建造南北高架，居民吴美芳家所在的原卢湾区淮海路街道南昌路动迁。搬家时扔掉了许多旧东西，却舍不得扔掉这个笨重的大物件，“每到过年前，好多人家就已经预定好了要借我家的石磨来磨米、磨粉、磨芝麻，家家户户自己动手包汤团，好不热闹。”

巧妙融入公共空间的生活博物馆。鲁怡 摄

中轴线更新后植入了石库门弄堂元素，重塑弄堂记忆，唤醒邻里情。图片来源：同济大学刘悦来团队

更新后的中轴线，入口处采取“石库门”设计。鲁怡 摄

冰冷的石磨，承载着昔日弄堂里互通有无的邻里情。这种邻里关系如何在单元房里延续，除了有形的博物馆，李然还用无形的文字编织个体与集体的纽带——2022年，他发起“大家一起写家史”项目，不同背景的居民在书写与分享中，看见了彼此的迁徙与奋斗之路，在共情中消弭隔膜甚至偏见。

以架空层整治、社区规划师孵化、社区花园营造为起点，这个三十年前城市建设类的模范生，一跃成为社区治理的样本：2022年‌入选上海市“美好社区 先锋行动”首批创建项目；2023年‌，获评“上海市第二届社会建设与基层社会治理十佳创新展示项目”；其“参与式社区治理”模式获第五届中国（上海）社会治理创新实践“十佳案例”；2024年，其“宜居东明 人民社区—三林苑蝶变”治理模型亮相第二十二届中国国际城市建设博览会……

结合采访调研，在社区治理方面，屡获殊荣的三林苑提供了以下启示：

1、可持续模式：建立社区规划师培养链条。

刘悦来团队从2020年起在东明路街道启动“种子计划”——通过设计竞赛、花园节等实战项目培训居民，让种子长成大树。关键一步是“在地转化”：将原本自己的项目交给在地规划师执行。刘悦来算过账：像同济这种外部团队往返一次成本176元、耗时一个半小时，而在地规划师住在小区，“每天能看现场，更懂诉求，后期变更也方便”。其他社区可借鉴：通过低门槛共创活动发现积极分子，提供实战培训，最后将小型项目委托给对方，让种子在本地扎根。

2、重塑“生产力”：让居民自己建造家园。

刘悦来指出，现代城市居民失去了空间的“生产力”——“都是购买，而且是被投喂”。重建归属感的关键，是让居民亲手创造空间。三林苑的西长廊、木工房、儿童游乐场，无一不是居民动手共创的产物。刘悦来强调：“原来的空间生产都是政府或开发商干掉的，居民都没有参与。现在参与了，更新就跟每个人都有关了。”其他社区不必等待大笔资金，可以从一块泥地、一面灰墙开始，鼓励居民用双手去改变身边的公共空间——种花、铺路、绘画、修补。当社区有了自主创造的痕迹，归属感便自然生长，小区也便真的成为“家园”。

3、社区治理的关键在于共同体构建。

社区治理的深层困境在于居民“各扫门前雪”，共同体的价值正是将个体凝聚为有行动力的集体。华东理工大学社会与公共管理学院教授唐有财认为，社区共同体不会自然形成，需要国家助推和培育，通过治理的介入来形塑。社区通过解决公共事务由“生人社区”向“熟人社区”发展，进而居民有机会开展互助合作，产生认同归属。三林苑摸索出的路径是：以利益共同体撬动参与，让居民看见“参与的好处”；以生活共同体织密网络——挖掘木工、理发、缝纫等居民特长，让服务在邻里间流动，形成互助生态；以情感共同体铸就认同——通过生活博物馆、写家史等文化实践，让个体记忆汇入社区叙事，消弭隔阂、培育归属。

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