煦燕说法 NO.46

从小区大门到停车位、楼梯间、电梯里、甚至于我们的家门上，随处可见各式各样的广告，我们对此早就习以为常。但是小区里的这些广告是怎么进来的？物业公司咋就不管呢？张贴这些广告需要收费吗？收的钱又去了哪里呢？大多数业主都曾对这些问题感到疑惑，但很少有人意识到这笔收入是自己的！

过去：小区广告收入

都进了物业口袋

去年7月份，新华每日电讯的记者尹平平就曾推出其调查报道《你家小区的电梯广告费，进了谁的腰包?》。报道中，小区居民张某5岁的孩子因念出电梯里投放的“医疗美容！减肥丰胸！”的广告词而洋洋得意，单纯的孩子认为这就是一场识字认字的游戏；但张某看着广告上穿着暴露、姿势撩人的时尚美女，在5岁孩子等待被表扬的眼神中只感到一阵阵尴尬。张某跑到居委会要求管一管，却被告知该广告商与物业公司签了合同，应该找物业公司。

实践中，和张某类似的遭遇数不胜数。广告商们直接跟物业公司签合同，业主们却毫不知情。即使业主对广告内容有所不满，跟物业公司闹，也闹不出个所以然，往往不了了之。而物业公司在不菲的广告收入面前，几乎不会对广告数量及内容提出要求，这也就导致了小区里随处可见广告，甚至于出现一些令人不适的广告内容。按理说，业主买房时公共区域都算在公摊面积里，业主们对公共区域的使用享有支配权。即使可以投放广告使用，那么在广告内容的选择上，业主们也应有权决定，同时广告收入也应归业主共有。但目前情况并非如此。虽然早在2003年，国务院颁布的《物业管理条例》已经规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”“擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”，但对各方主体的权利义务规定较为模糊，实际执行效果不佳。

现在：《民法典》明确规定

包括小区广告的经营收入归业主共有

《民法典》第282条吸收了《物业管理条例》的相关规定，综合考量业主权益和管理人成本，对包括小区广告的经营收入进一步作出了明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。

自此，在小区公共区域张贴的广告，收入扣除合理成本之后，都应归业主共有。在实践中，业主共有的收入一般有两种解决方式，一种是按业主专有部分面积所占比例进行分配，另一种是作为建筑物及其附属设施的维修资金用以建设小区。但无论采用哪种解决方式，这笔钱都应该归业主共有，也应由业主们自己决定如何使用！

除此之外，《民法典》第278条在《物权法》基础上，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”增加为业主共同决定事项之一。这就意味着，小区公共区域能不能投放广告，共有部分究竟如何使用，只有业主们有权决定！即使业主们仍然决定在小区公共区域内投放广告，业主们也有权决定投放多少广告，投放哪些广告！

《民法典》规定小区业主对公共区域的支配权及扣除合理成本的收入归业主共有，不仅仅是为了解决实践中物业公司私自使用小区公共区域进行营利侵害业主权利的问题，更重要的是体现《民法典》对私有财产的保护。财产归您所有，您就有权支配。只要不违法，不妨碍他人权利，您想咋支配就咋支配！

来源：北京大成（郑州）律师事务所律师 沈刚

原标题：《别忘了这笔钱！小区广告收入归业主共有！》