“我的蔡根花宝贝，我回家了。”一年前的影视剧《都挺好》里，苏家父亲苏大强为了不让苏家三兄妹阻挠自己和保姆结婚，将三兄妹合力出资为他买的房卖掉，打算与蔡根花租房度过余生。
自认为“努力追求幸福”的提议，遭到了保姆的拒绝。
这正与蔡根花的那句“没房没钱你让我跟你一块喝西北风啊？”相互映照。本以为找到真爱，现实却是，别人只是贪图房产证上的名字。
不过，倘若《都挺好》的现实版发生在2021年，中国第一部民法典开始施行以后，苏大强与蔡根花的结局也许会发生改变。
《民法典》新增的居住权，既满足了蔡根花的安全感；又让苏大强的子女免除了后顾之忧，可谓一举两得。
01
居住权指什么？
《民法典》第三百六十六条规定 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权通俗的理解就是在不改变住宅所有权的情况下，居住权人通过与所有权人订立书面合同的形式，取得一定期限占有、使用该住宅的权利。
居住权是民法典新增设的一种用益物权，居住权的权能为占有、使用，不具备收益权能。居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要，而并非收益营利。
02
居住权怎么设立？
《民法典》第三百六十七条规定 设立居住权，当事人
应当采用书面形式
订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
《民法典》第三百七十一条规定 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
03
居住权的设立是否应经过登记？
《民法典》第三百六十八条规定 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。注：不是长期居住就能获得“居住权”居住权，须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立。
04
居住权是无偿的吗？
《民法典》第三百六十八条规定 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。即居住权以无偿为原则，有偿为例外。
05
居住权可以转让、继承吗？
《民法典》第三百六十九条规定 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。（住宅所有权人与居住权人可以约定）
06
居住权何时消灭？
《民法典》第三百七十条规定 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。（居住权自居住权期限到期之时或居住权人死亡之时消灭）
07
居住权与租赁权有何不同？
居住权是一种用益物权，属于对世权、绝对权；而租赁合同项下的租赁权是一种合同权利，属于对人权、相对权。租赁权存在租赁期限最长不得超过二十年，超出部分无效的限制，但居住权则无这方面的限制。（注：在法律上居住权是没有上限的）
1. 房产交易将变得更加复杂
居住权可以对抗包括所有权人在内的所有人，房屋所有权转让的，不影响居住权的行使。因此，《民法典》增设居住权制度后，在未来的房产交易过程中，除了需查询房屋的权属、司法查封、抵押、租赁等情况，还须注意查询房屋是否登记有居住权，否则可能发生买了房却住不进去的尴尬。
2. “房产加名字”有了新解法
此前我们常听到这句“不在房产证上加对方名字的婚姻，都是耍流氓！”房产加名字问题，堪称一大世纪难题，一度引发热议，同时也造成了不少家庭矛盾。如今《民法典》增设了居住权，为这个难题提供了一种新解法：约定另一方享有居住权，而不用让出所有权。
3. 老年人“以房养老”有了更好的法律保障
过去我国老年人的“以房养老”，大多采用遗赠的方式进行，但由于老年人可以随时变更遗嘱，存在很大的不确定性。《民法典》增设的居住权，因其具有物权的对世效力，且方式更为灵活，可以为老年人的“以房养老” 提供更好的法律保障，使之成为一个更为安全可行的方案。
供稿：陈梦碧
审核：孔垂刚
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原标题：《民法典新增一制度可能会改变苏大强和蔡根花宝贝的结局......》