案例：

小丫来自农村，是一名独生女。2000年大学毕业，通过公招做了一名公务员。现在城里安了家，买了房，也把在农村辛苦一辈子的父母接到了城里，并把他们的户口迁到自己城里户口名下。

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老屋是否必须拆？

小丫在考取公务员之前与父母生活在农村，老屋是父母自行修建的，家里只有这一处宅基地。当地政府按《不动产登记暂行条例》颁发了农村宅基地使用权证书。

《土地管理法》第12条规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”据此，小丫及其父母在农村的老屋及宅基地是合法取得的。其老屋的所有权、使用权和宅基地的使用权、资格权应当受法律保护。

由此，可以看到，老屋是父母辛苦自建，劳动所得，其房子的所有权受法律保护，所以屋不是必须拆除的。

宅基地是否必须退？

《土地管理法》第62条第6款规定，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”中央农村工作领导小组办公室、农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中也明确规定：“要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民'上楼'，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。”

宅基地的全称是“宅基地使用权”，宅基地的使用是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障，相当于宅基地使用权是社员权，故只可在集体组织之内流转。如此看来，法律保护的是房子，房子下面宅基地使用权随着“社员权”的丧失和房屋的消灭，村集体组织可以收回。

根据“地随房走”原则，只要房屋一直存在，房子下面的宅基地也就能一直使用。老屋拆除和退回的前提条件是自愿并且是有偿的。同时，处置的方式也不是唯一的，还可以采取其他形式进行合法流转。

农村，还回得去吗？

现在，随着农村交通、生活的便利，农村空气的清新，在农村有一房子确实让人羡慕。但是如果已经没有农村户口，权利还是会受到很大限制的。根据相关规定，只要涉及到房屋重建、改建、扩建等重大事项，都需要报批相关手续，没有“社员权”就不能获得相关合法手续。待房屋自然消亡（包括倒塌或经鉴定为危房）后，农村集体组织就可以收回原房屋下面的宅基地。

所以小丫可以根据自己的老屋的地理位置，譬如是否靠近城镇、是否交通生活便利、是否有拆迁的可能、将来还有无可能回老家居住等因素，决定是现在将房屋处理掉，还是继续修缮以维持房屋不被自然风化，毕竟在维护方面会牵扯到花钱、花时间、花精力，如果自己不住，也没有拆迁的可能，待房子自然老化倒塌被集体组织收回就不合算了。

本案中，小丫及其父母最终在法院主持下，与村委会达成了调解协议。

《民法典》中专门用一章来就宅基地使用权作出规定。

从第362条到364条虽然只有4条法条，但是，也能充分看到，国家对宅基地使用权问题的重视。不过，规定的内容还是比较原则性的。如宅基地使用权人可以在宅基地上建造住宅和附属设施；宅基地因为自然灾害等原因灭失的，可以重新分配宅基地；宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村与土地政策，也为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，所以在第363条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”

农村宅基地房产属于“三权分立”，宅基地的所有权归村集体所有，使用权归集体组织成员，地上房产归个人所有。如果是交易买卖的话，宅基地房产只能在村集体以内交易，而且根据一户一宅的原则，必须在本村没有房产才可以过户。但如果村民通过遗嘱将自己的地上房产留给自己的指定继承人，即使是户口不在本村的继承人也是可以继承的。根据地随房走的原则，继承了房产，等于间接获得了宅基地的使用权。但未经批准不能翻建和新建地上房屋，房屋如果自然倒塌，村集体有权力收回。值得一提的是，关于宅基地“三权分置”问题和农民住房财产抵押权问题，民法典暂未作修改。现行物权法以及土地管理法只允许农民在住宅用地上建自己居住的房子，因此不能出租转让抵押。

原标题：《【监狱公职律师说法】我的宅基地谁做主？》