以案释法 | 签了卖房合同又反悔将房屋卖给第三人卖方违约责任如何认定？

近年来，二手房交易活跃度不断攀升，很多人为了方便，会选择委托房地产经纪公司提供居间服务，却往往因买卖双方缺乏相关法律常识，导致涉及二手房居间买卖的诉讼案件也在逐年增多。买房子本是一件喜事，却吃了不懂法的亏，不得已而闹上了法庭。

近日，新疆高院伊犁州分院就受理了一起房屋买卖居间合同纠纷案件。李欣（化名）通过某房产经纪公司与周明（化名）签订了房屋买卖居间合同，之后周明却反悔又卖给了第三人，李欣一纸诉状将周明告上法庭，请求周明按约定双倍返还违约金40万元，周明却以房屋定金由经纪公司保管本人未收到为由，拒绝赔偿。法院是如何认定的呢？让我们一起看个究竟。

基本案情

2017年12月，李欣与周明、某房产经纪公司签订了一份房屋买卖居间合同，约定周明通过该经纪公司将自己的两套房产分别以56万元出卖给李欣，定金各为10万元，共计20万元。在申请办理房屋产权过户前，周明如违约，应自违约之日起2天内双倍返还李欣定金，如果李欣毁约，无权要求周明返还定金，经纪公司为双方共同委托的居间人。周明应保证该房屋产权的真实性，并且该房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。如周明反悔、不是产权所有人或其他共有人授权周明出售该房屋等原因，致使合同无法继续履行，则视为违约，将双倍赔付定金，李欣有权解除合同。

2017年12月李欣分三次给该房产经纪公司负责人转账20万元。周明收到经纪公司转账的10万元定金，并在10万元的收据上签名。之后，周明因房价波动等原因，无视已签订的购房合同，又将两处房产卖给了第三人，李欣遂诉至法院。

本案案涉合同效力该如何认定？

周明主张，案涉房屋的房产权人是其妻子，是未经过其妻子同意擅自与李欣签订的买卖合同，该合同应该无效。那么事实理应如此吗？

法官释法

依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，因周明在案涉合同中承诺，其为案涉房屋的产权所有人，若周明是该房屋的产权共有人之一，则在签订该合同时，已取得其他共有人的同意及授权。李欣有理由相信周明有代理权，因此法院认定周明的代理行为是有效的。故周明的该项请求与法不符。

本案双倍返还定金及数额该如何认定？

周明主张，未收到李欣交付的购房定金，因此不用支付违约金。经法院审理查明，李欣将购房定金20万元交付经纪公司，周明从经纪公司收到购房定金10万元，另外10万元由经纪公司代为保管。周明与李欣就购房定金在涉案合同中明确书面约定，李欣在合同签订之日向周明支付购房定金。均有相关证据印证。那么李欣主张的向经纪公司交付购房定金即视为履行了交付义务是否正确呢？周明到底该不该双倍返还李欣40万元呢？

法官释法

根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，周明与李欣已书面约定签订之日支付购房定金，李欣却将其中一处房产的10万元定金交由经纪公司保管，且经纪公司认可周明至今未收到其中一处涉案房屋的10万元定金，对于李欣认为向经纪公司交付购房定金即视为履行了交付义务的主张，于法无据，且周明不认可，法院不予认定。

周明收到的另一处涉案房屋的定金10万元，因周明毁约，不愿将该房屋出售给李欣，构成违约，应双倍返还。最终，法院判令周明向李欣返还20万元的违约金。

在签订二手房房屋买卖居间合同时应该注意什么？

该案的主审法官张慧表示，对于买卖双方来说，即要审查经纪公司的详细情况、明确各种税费如何分担等，同时，还要认真审核二手房买卖居间合同的具体条款，包括房屋的产权、面积、质量、是否正在出租、是否存在银行抵押等情况。尤其是定金的支付方式要按照约定的方式履行。本案中，李欣与周明已经约定定金的支付方式，却仍将一部分定金交由中介公司保管显然是不妥的。另外，卖方还要确保自己的房产符合交易条件，买卖双方应诚信行事，以免造成不必要的麻烦。