以案释法丨签署《协议书》后开发商违约，“诚意金”还能要回来？

2010年初，案外人迟某在被告A置业公司处订购了“怡馨项目”商铺，并支付购房诚意金35万元，A置业公司承诺了一系列购房优惠政策，双方签订《协议书》，迟某拥有了认购商铺的资格。2013年，原告雷某看中了该项目，遂与迟某、A置业公司达成更名合意，三方签订《更名申请》，雷某成为该商铺的认购者。随着房价的逐步攀升，雷某以为自己的该笔投资会有可观的收益，谁曾想却迟迟等不来项目开工，一等便是十年之久。据了解，该项目因拆迁问题导致无法开发，雷某的投资“竹篮打水一场空”。雷某遂于2020年7月将被告A置业公司诉至博望法院，要求解除双方签订的《协议书》，A置业公司返还其购房诚意金35万元及利息。

审委会专职委员、综合审判庭庭长施琼收到案件后，考虑到案件事实已长达十年，尽快解决纠纷是对双方当事人最有利的处理方式，遂组织双方前来法院进行调解。雷某要求A置业公司退还诚意金并赔偿违约损失，但A置业公司只愿退还诚意金，不愿支付利息损失，双方僵持不下。在尊重双发自愿调解的基础上，施琼耐心引导，既兼顾双方当事人的利益，又兼顾双方当事人的情绪，最终双方达成一致意见：解除《协议书》，A置业公司于2020年8月20日前返还诚意金35万元，并支付利息12万元。至此，双方长达十年的经济纠葛在施琼的努力下，有效化解。

法官提示

“购房诚意金”是开发商的一种营销手段，在收取“购房诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。但诚意金并非法律概念，法律条文中并没有对诚意金作出明确规定，仅能表明一方或双方具有签订合同的意向，不具有担保效力。诚意金是否需要退还或者双倍返还，得看双方是否有明文约定诚意金是不是法律上的保证金、订金、押金等性质。在没有明确约定的诚意金性质的情况下，很难利用定金罚则。所以，购房者在签约时应格外注意。

另外，国家明令禁止开发商在取得预售许可证之前以收取诚意金、意向金等形式收取预订款性质费用，因此，若开发商有这种行为，大家一定要谨慎，避免损失。

法条链接

《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

《民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。