购房合同存在异议条款要如何对待？凯里一男子选择这么做！

最近家住凯里的杨先生给我们打来热线，称自己是一名出租车司机，今年6月份在凯里开发区一楼盘预交了一万元购房款，并且签订了订购协议，可是在几天后准备签订合同交首付款时，杨先生却犯了难，这到底是怎么回事呢？一起来看看！

购房合同上的违约金确实是有些高，不过问题出现更多是因为双方沟通不畅造成的，现在在记者的帮忙协调下，总算是找到了一个双方都同意的解决方法，也希望杨先生能顺利的买下房子，圆了心愿。

购房合同避坑指南，请查收!

“定金”与“订金”

“定金”与“订金”一字之差，但法律意义与法律后果大相径庭。

定金就是一种法定的担保形式，作为合同履行的金钱上的担保普遍存在于买卖合同关系当中，是有着严格的法定的条件的：

（1）定金是必须以书面的形式进行约定的;

（2）定金是必须要实际完成了交付的;

（3）定金的数额不得超过合同标的总额的20%。

定金一般情况下是不可退的。

在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。在开发企业取得房屋合法的销售证件后，可以收取买房人的定金。如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。

而“订金”不具有定金的性质，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议。订金没有直接的法律规定，司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，而是得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。

简单来说，一般情况下定金是很难退的，订金是比较容易退回的。

举个例子：楼楼姐想要购买一个以2万/㎡计价的100平米的房子，认购协议书中规定收取房款的20%的定金，若事后不想买该房子了，那么这40万元定金交出去很可能就打了水漂。

不过定金也不是完全没有可能退。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，当条件满足：因合同条款达不成一致意见，且必须是在认购书约定的期限内来签合同则可以退。购房人须证明这一点，可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。

会骗人的面积

现在很多人看购房面积就看个大概，如果自己花钱买100平米的房子，合同上只要看到100平米，就能放心签合同。其实这样做是不对的，我们买房一定要了解这套房子的公摊面积是多少。

现在很多无良开发商都是这样，将公摊面积算得特别大，谁愿意买了一百平的房子，最后交房后，房子实际面积只有五六十平方米，剩下的面积全部是公摊啊？

这样的事情经常发生，但是如果我们能够在签合同的时仔细看清，询问好公摊面积有多大，看清合同上和口头约定的公摊面积是否一样，再签合同。如果交房时发现有差错，就可以去找开发商理赔。

购房年限

现在很多小产权的房子价格比同地段的商品房要便宜很多，很多人为了图便宜，就去买小产权房子。但是小产权房子的产权年限只有40年，这些小产权房子是不能落户的，想要迁户口是不可能的事情，也没有学位，就是自己的孩子是不能去附近的学校读书的。

小产权房子一般都是公寓类型的。公寓基本上是不通天然气的，想要做饭，只能用电磁炉。而且也没有相应的公共排烟通道，油烟都没地方排出去。而且当地政府出台的相关医疗福利政策是全部都不能参与的。

而且公寓的水电费是商业用电，结额之高令人咋舌。

买房子的时候，我们一定要看清楚年限，看清楚是商住两用房，还是商品住房。公寓虽然便宜，但是可能还不如租房子住舒服。

我们也要看清楚，这个房子我们能够使用的年限是多少，虽然我们买的是70年产权的房子，但是可能开发商买了地之后，一直没有开发，中间已经等了将近十年，甚至是十几年。就算我们买的是70年产权，可能剩下的产权时间只有五六十年。

交房时间

我们在买房子的时候，一定要看清交房时间。一般来说开发商都会在合同上写清楚最后的交房时间。我们购买期房一定要看好这个房子还有多久能完工，还需要多久我们才能拿到房子。开发商一般来说并不会提前交房，但是我们还是要清楚交房日期，给自己的未来做好打算。

交房标准

现在很多开发商都是把楼盘包给销售公司代销的，因此我们不要在买房的时候，听信销售人员的话语，我们自己一定要清清楚楚地看清楚合同里写的交房标准，看清房子平面图，未来的公共区域会是什么样，户型结构是什么样子的，房子是否南北通透，这些我们要在合同上看清楚。

样板房只是一个样板，我们最后的户型是什么样的，还是要在合同里看清。合同里面都会写清楚房子使用的材料、电梯品牌、户型等。我们在买房的时候，一定要看清楚合同里的房子是什么样子的。

附件

我们的购房合同里，还会有很多的相关附件，里面有我们未来的物业、各项条款等，附件的内容也是十分关键的。

特别是物业公司，在未来的生活中要经常跟我们打交道。我们合同中一定要看清相关的细节问题，了解物业公司等。附件中还包含了交付条件等一系列的细节问题，我们在买房的时候也要看清楚。

看过了上面的盘点，相信你一定会多长个心眼。总之，在签署《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，并及时向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

签购房合同时，就算时间再紧迫，也不能只关注加粗的那些话，不要轻信楼书上的宣传，更不要轻信卖方的许诺，为了踏实地将房子拿到手，以上这些关键点可千万不要轻易放过去哦~

黔东南州融媒体中心《百姓零距离》

记者：樊琳刘婉嫕

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编审：杨勇杨光莉编辑：李信帜

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A、正确

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A、正确

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A、正确

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