以案说法 | 下水管道反水导致业主房屋被泡，物业公司应当承担赔偿责任吗？

原创雨小宣雨花台区法院

作者：板桥人民法庭法官朱成龙

室内下水管道堵塞

污水倒灌家中

这样的糟心事相信不少人都遇到过

但对于业主遭受的经济损失

物业公司究竟该不该赔?

近日

雨花台区法院就审理了这样一起案件

案情回顾

张先生家住本市一小区某单元楼一楼，2019年12月23日，张先生下班回家，发现位于厨房的下水管道正向外冒着污水，橱柜、地面均泡在水中，场面一片狼藉。张先生立即通知小区物业公司进行处理，随后物业公司从该单元楼的下水主管道中清理出大量的油污和各种残留物，判断是这些生活垃圾将下水主管道堵死，导致该单元楼生活污水无法排出而造成反水。

张先生认为，物业公司未定期疏通下水管道造成管道堵塞、污水倒流，导致家中被泡，故要求物业公司赔偿各项损失1万余元。物业公司认为下水管道堵塞是该单元楼的其他住户排污不当造成，并不是物业公司导致，同时，物业公司接到张先生的报修后也及时进行了疏通处理，充分尽到了物业管理义务，不应当承担赔偿责任。双方协商未果后，张先生一纸诉状将物业公司告上了法院。

本院是如何认定的呢？

小编为你解答

法官说法

1、下水管道的堵塞点位是否在物业管理范围内？

住宅楼的下水管道一般分为主管道和支管道，主管道是贯穿整个楼栋，是所有业主排放的废水都要流经的排水管道，为业主共有共用部分，属于物业管理范围内；下水支管道是连接下水主管道与房屋内排水口的排水管道，为业主专有专用部分，不在物业管理范围内。该案中，经过现场勘查确认堵塞点位于共有部位的下水主管道，故属于物业管理范围内。依据张先生与物业公司签署的《物业管理服务协议》，物业公司对下水主管道负有日常维修、养护管理、并保持相关管道畅通的义务。

2、物业公司对下水主管道是否尽到了相应的管理义务？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

作为物业公司，应当按照物业管理服务内容及协议约定对小区房屋共用设施设备及其运行进行日常维护和管理。通常情况下，物业公司对于下水主管道的检修、维护工作主要包括定期对下水主管道底端进行清掏，对污水井和化粪池进行检查。该案中，下水主管道的堵塞系大量的油污和各种残留物累积造成，并非短时间形成，如果物业公司日常巡查、防范到位，定期清理，是可以防止堵塞情况发生的。虽然物业公司在接到张先生报修后，及时赶到现场进行维修疏通，避免了损失继续扩大，但作为涉案房屋的物业管理者，其并未按照《物业管理服务协议》履行疏通管道、维护管道畅通的义务，主观上存在过错，其过错行为与张先生房屋返水造成财产损失之间存在因果关系，故物业公司应承担相应的赔偿责任。

最终

在本院的主持下双方达成调解协议

物业公司一次性赔偿张先生各项损失2000元

目前，南京的梅雨季已如期而至，接连几日的暴雨加雷电，给人们的出行带来诸多不便，也给小区的排水系统带来严峻的考验。作为物业管理公司，更应该做好相关设施的维修、养护工作，确保排水系统的正常运转；作为小区业主，也应实时关注相关设施是否使用正常，如有问题及时向物业公司报修处理，双方共同防范和遏制各类事故的发生。

END

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