以下文章来源于七方法苑 ，作者朱妤婕
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小区内的共有设施设备、建筑物共有部分，随着长期使用必然会出现设施老化，功能退化等问题，出于改善住宅性能、完善社区服务功能，需要维修、更新和改造。本文结合《民法典》等法律法规，梳理小区建筑施工整个流程各个法律注意点。
一
业主表决通过
首先，明确本文所指的小区建筑施工项目不包含市政工程等有政府参与、出资或者主导的工程项目。对于此类施工项目，均需经本小区业主内部达成一致，形成书面文件。
根据《民法典》第二百七十一条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主对于共有部分享有共益权，故不同于市政工程，小区内部的建筑施工属于小区自治范围内的事项，由业主自行决定。
依《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：......（七）改建、重建建筑物及其附属设施；......
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
小区内部建筑施工属于业主共同决定事项中的“改建、重建建筑物及其附属设施”，根据该条规定，建设项目需要由符合两个三分之二以上标准的业主参与表决，通过表决比例为参与表决业主中专有面积四分之三以上、人数四分之三以上的业主同意通过。
《民法典》该规定较《物权法》对业主共同决定事项的决议规则进行了趋严的修订，一些重大事项的通过比例由两个“三分之二以上”标准变为两个“四分之三以上”标准，提高决议通过所须表决权的比例，该修改是为了防止少数业主滥用共同决定权。
其次，小区内开展建筑施工项目需要使用房屋维修基金，维修基金是在保修期满后，对物业共用设备设施及公共部位进行维修、更新和改造时使用的。
根据《民法典》第二百七十八条第一款第五项及第二款及《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条的规定，决定使用房屋维修基金需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且必须经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。讨论通过后，由物业服务企业或业委会向房地产主管部门申请列支，审核通过后由房地产主管部门直接通知专管银行将维修资金划转到维修单位账户上。
《民法典》较《物权法》就房屋维修基金的使用上，降低了条件，由两个“三分之二”以上降至双“过半”，较之前更有利于解决日常维修的需要。
业主经民主投票同意建筑施工项目后，需要告知物业公司和居委会，有助于协调后续施工工作的开展，业主可以委托物业公司对之后的建筑施工活动进行监督和管理。
二
申请批复
建筑施工项目都需经相关部门的审批同意获得许可，才可以开展施工。各项建筑施工项目涉及到的内容方向不同，所需的审批程序也有所不同。由于需要使用维修基金，故都需要向房地产主管部门申请同意。依据《建筑法》第七条、《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，建设单位开工前需向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
以增设停车设施及平改坡项目的审批流程为例，由于申报内容与各地的地方政策有关，具体审批内容及流程需参考地方有关部门的相关政策，下文仅做参考。
1. 增设停车设施：向规划部门递交申报资料，申报资料中包括小区业主及社区居委会同意改造的书面材料、小区现状测绘资料及停车设施改造方案（包括可行性分析、总平面布置、交通组织、绿化方案、建筑方案等内容）等。
小区扩建停车位一般采用绿化带改建停车位的方式，涉及到小区绿化率，根据国务院出台的《城市绿化条例》第十八条规定，“任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被”，以及第七条“......城市人民政府城市绿化行政主管部门主管本行政区域内城市规划区的城市绿化工作......”，故占用绿地规划停车设施的，依据《上海市居住区绿化调整实施办法》第八条的规定，由业委会（没有成立业委会的可由相应居委会代履行）向城市绿化管理部门递交改造车位的申请。提交的改造方案中应采用绿化与停车相兼容的措施，一般采用嵌草砖及类似形式，保证小区绿量不减。若需因扩建车位需要砍伐树木的，依据《城市绿化条例》第二十条的规定，同样必须经绿化管理部门的批准，并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。
2. 平改坡：该项目需向发改委填报立项申请表盖章，由业委会委托建筑设计等相关专业机构对该项目实施进行初步勘验、设计及可行性评估，然后将初步勘验报告、初步设计图纸及方案、可行性报告、发改委批准文件等相关资料递交到规划部门申请规划许可1。获得规划许可后，将申请书、规划许可、承诺书、质量保证书等材料提交给建设管理部门申请施工许可2。相关许可都审批下来后，再到城市管理部门进行备案。
三
签订建设工程合同注意事项
业委会或物业代全体业主与建筑施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位签订的是建设工程合同，需要遵循《民法典》、《建筑法》等法律法规。
1. 物业不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。
2. 小区内的建设工程一般采用公开招标的方式，依据《中华人民共和国招标投标法》第二十条及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十二条的规定，招标文件不得标明特定生产供应者及排斥潜在投标人的内容。公开招标方式的，应当发布招标公告，载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
3. 根据《保障农民工工资支付条例》第二十四条的规定，应当在工程施工合同中约定工程款计量周期、工程款进度结算办法以及人工费用拨付周期，人工费用拨付周期不得超过1个月，以此来保障农民工工资按时足额支付。
四
建设
（一）噪音
根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第三十条的规定，在居民区建筑施工时，除抢险、抢修作业及特殊需要必须夜间工作连续工作的，禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。对于夜间的定义，该法第六十三条解释，夜间是指晚上22点至早晨6点的期间。换句话说，早上六点到晚上22点的施工是合乎法律规定的。若业主担心早晨或夜晚的施工声音会干扰其正常生活，业主可在施工合同中与施工单位在此法律允许的范围内约定具体的施工时间段，如可通过施工合同约定造成7点半以后开工、晚上21点以后不得再施工的条款。
值得注意的是，建筑施工产生的噪音并非社会生活噪音，业主不得直接适用《上海市社会生活噪声污染防治办法》第十二条的规定，主张晚上18点至次日早晨8点以及法定节假日（不包括双休日）全天不得进行产生噪音的装修工作。
根据《建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）》，居民住宅区的建筑施工噪音限制分别为昼间（6:00-22:00）不超过70分贝，夜间（22:00-6:00）不超过55分贝。
对于建筑施工噪音的问题，最有效的解决方式是在与施工单位签订的建设工程合同中明确约定相关的施工时间、施工方式等，当然合同约定不得违反相关法律的强制性规定。
除此之外，当发生噪音问题时，业主可以采取先与建筑施工单位协商，或告知业委会或居委会调解的方式。如果都无法解决，业主可以向当地生态环境主管部门投诉、举报或者就产生的损失直接向法院起诉。
（二）固体垃圾
建筑垃圾遵循谁产生、谁承担处置责任的原则，由工程施工单位负责处理。依据9月1日即将生效的新《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第二十条、第三十六条的规定， 工程施工单位应当编制建筑垃圾处理方案，采取防扬散、防流失、防渗漏或者其他防止污染环境的措施，并报县级以上地方人民政府环境卫生主管部门备案。在施工过程中及施工结束，工程施工单位应当及时清运工程施工产生的建筑垃圾等固体废物，并按照环境卫生主管部门的规定进行利用或者处置，不得擅自倾倒、抛撒或者堆放工程施工过程中产生的建筑垃圾。
有上述违法行为的，依据《固体废物污染环境防治法》第三十一条及第一百一十一条规定，任何业主都可以向生态环境主管部门和其他负有固体废物污染环境防治监督管理职责的部门举报，由地方环境卫生主管部门责令改正，处以罚款，没收违法所得。构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予相关责任人治安管理处罚；构成犯罪的，追究刑事责任。
五
验收
除了依据《民法典》第七百九十九条，小区业委会或者物业应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，还需通过市住建委等相关部门组织的验收。依据《上海市建筑工程综合竣工验收管理办法》，建设工程竣工后，由建设单位统一申请，综合验收管理部门统一受理后推送至各专业验收管理部门，各专业验收管理部门在预审时明确是否参加现场综合验收。验收合格后，统一核发竣工验收备案证书。
社区是业主自我管理、自我服务的生活家园，小区维修、更新、改造项目是改善住宅性能、保障小区住宅及公共设施功能正常、完善社区服务功能的重要内容，小区业主应善于行使其所享有的权利，业委会、居委会与物业应各尽其责，协助业主进行相关的改造项目，共建“美丽社区”。
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1:http://zwdt.sh.gov.cn/govPortals/bsfw/findBsfw.do?_itemId=SH00SH310100503003&_itemType=%E5%AE%A1%E6%89%B9&_organCode_=SHGHSH 上海市人民政府一网通办 建设工程规划许可证（房屋建筑工程）
2:http://zwdt.sh.gov.cn/govPortals/bsfw/findBsfw.do?_itemId=SH00SH310100357001&_itemType=%E5%AE%A1%E6%89%B9&_organCode_=SHJSSH 上海市人民政府一网通办 建设工程施工许可
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原标题：《《民法典》视角下小区改造项目相关法律问题解读》