原创 广州中院 广州市中级人民法院

在二手房市场交易中，

房产中介掌握着大量房源信息，

对于促成房屋交易有重要作用。

有的房产中介

会以省事省心为由，

建议卖家与其签订

独家代理销售合同。

但“独家代理”也有利弊，

签！约！需！谨！慎！

陈先生最近想出售一套自己的房屋，在房产中介A公司放盘时，陈先生表示自己平时工作较忙，想尽可能省事省心。A公司了解陈先生的需求后，推荐陈先生与其签订《风险包销合同（独家）》，委托其作为房屋销售的独家代理。

● 独家包销期限：签订合同之日起三个月。

● 独家包销保证金：房产中介在陈先生查档并核实产权材料无误后向陈先生支付独家包销履约保证金5000元。

● 违约责任条款：独家销售期限内，陈先生不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。

● 若违反本条款，陈先生除返还独家包销保证金外，还应支付该房地产销售委托价的3%作为违约金。双方当场签订合同，A公司向陈先生支付了5000元履约保证金。

两个月后，A公司始终没有为陈先生找到合适的买家。虽然独家代理的包销期限还有一个月才到期，但急于出售房屋的陈先生开始找其他房产中介联系买家。很快，就与B公司推荐的买家达成了买卖房屋的合意，并签订了商品房买卖合同。

判决结果

一审法院判决，陈先生向A公司返还保证金5000元，并支付销售委托价3%的违约金54000元。陈先生不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院。

广州中院二审改判，陈先生向A公司返还保证金5000元，并支付违约金30000元

法官说法

主审法官

广州市中级人民法院

房地产审判庭 四级高级法官 李民

法院认为，陈先生与A公司签订的独家风险包销合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，是合法有效的。

陈先生在独家代理合同履行期间，通过其他中介将涉案房屋出售给他人的行为，违反了合同约定，已构成违约。但考虑到独家包销的时间长达三个月，且在合同签订后的两个月内，A公司都未能寻找到买家，客观上拖延了陈先生出售房屋的目的实现，且约定的违约金相当于A公司促成买卖合同签订所能收取的中介费用，标准明显过高，故酌情将违约金调整为30000元，以期平衡各方利益。

法官提醒

本案中，陈先生将房屋委托中介公司独家包销的初衷是为了省时省力，但是最终结果却事与愿违。在委托二手房交易独家代理时，应当注意以下几点风险：

❶ 独家代理约定的期限过长。由于二手房市场价格存着不确定性，独家代理期限越长，房价波动的风险也会相应增加。

❷ 独家代理的效果不佳。房产中介在推荐卖家签订独家代理时，往往会以“主推”“返现”等甜头进行利诱，但签订合同后，实际的销售进度如不像房产中介说得那么理想，也无法在合同期内找其他房产中介挂售。

❸ 独家代理合同的权利义务不明确。独家代理合同大多仅约定中介公司在约定期限内以某个价格出售房屋，但对于房屋买卖交易中的其他重要事项，由于缺乏买家的合意而大多未进行约定，容易引发纠纷。

建议欲出售房屋的卖家，要综合各方面因素权衡利弊，审慎签订独家代理合同，尤其对于期限较长、违约责任较重的合同，更应谨慎决定。如果决定与中介机构签订了独家包销合同，应遵循诚实信用原则，遵守合同约定，否则可能要承担相应的违约责任。

广州案例●第九十一期

往期回顾

来源 | 广州中院新媒体工作室

通讯员 | 万鹏 李民 陈丽红

原标题：《房产交易“独家代理”风险大，签约需谨慎！》