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2020年初

一场突如其来的新冠肺炎疫情蔓延全国

在一系列不得不为的管控措施之下

也引发了一些法律纠纷

尤其是房租租赁交易纠纷，该如何解决呢？

今天我们共同关注

王美美是一名房东，名下有5间商铺，分别出租给了王大、李小以及红红超市，其中王大承租了2间铺面，李小承租了1间铺面，红红超市承租了2间商铺。

王美美与王大签订了5年的租赁合同，租赁用途是开餐馆，租金为每月2万元，租赁期限从2019年5月到2024年5月。由于王大将投入200多万元的装修等费用，因此双方在合同中约定，租赁期间，如有一方单方解除租赁合同，应承担对方100万元的违约金，还约定了若王大需转租房屋，应当获得王美美的同意后再转租。然而王大的餐馆生意惨淡，两个月后，王大在未告知王美美的情况下，将他租赁的其中一间商铺转租给了周丽丽，周丽丽在使用商铺期间，将商铺的墙面损坏。王美美知道了王大的转租行为后，一直没有提出异议。

2020年1月，受新冠肺炎疫情影响，周丽丽和王大均未营业，周丽丽未向王大支付租金，王大的餐馆更是亏损严重，他没有资金可以支付房租，也无法继续履行租赁合同。

2020年3月，王大给王美美打来了电话，以不可抗力的原因向王美美提出解除租赁合同。王美美一听急了，要求王大必须按照合同约定支付100万违约金，并且房屋里的墙面损毁，也需要转租的周丽丽负责。王大没等王美美说完，就挂断了电话，一场协商不欢而散。

王美美心里很生气，不由想起了和其他两位承租人之间的纠纷，也迟迟没得到解决，心里更郁闷了。

原来，王美美和李小签订的租赁合同于2020年1月22日就到期了，合同到期后，李小表示不愿继续续签合同，但他提出因搬离货物需要5天的时间，请王美美给予5天时间，让他搬离货物，王美美同意了。但李小因为疫情的原因没有搬离货物，也没有办理房屋交接手续。直至2020年3月30日，李小才与王美美办理了房屋交接手续，王美美要求李小支付她未搬离房屋期间的房屋占用费，李小却拒绝支付，之后就再也联系不上了。

疫情期间，红红超市的负责人也给王美美打来电话，要求减免房租。但王美美以超市在疫情期间一直营业、使用商铺为由，多次拒绝了超市负责人的免除租金要求。

多起纠纷让王美美焦头烂额，而此时，王美美却接到了法院通知，原来，王大一纸诉状将王美美告上了法庭，要求解除租赁合同。王美美意识到，自己也应该拿起法律武器，维护自己的合法权益，于是向法院提起了诉讼，要求周丽丽赔偿墙面损失，要求李小支付房屋占用使用费，希望法律能够帮助她解决这些让人焦头烂额的纠纷，得到公正的裁判……

【文中人物均系化名】

四川运逵律师事务所 律师 陈琳（左）

面对突发的疫情

各地政府采取了交通管制、出入限制等防控措施

使得部分房屋租赁合同无法正常履行

作为商铺房东的王美美

就和商铺承租方产生了一系列纠纷，困扰不断

三个租客，三起不同的纠纷

各方应如何妥善处理疫情期间的房屋租赁纠纷？

1

房东王美美VS 租客王大、周丽丽

王大未获得王美美同意，转租房屋的行为是否合法？

不合法。

根据《合同法》“第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，承租人将房屋转租应当获得出租人的同意。

本案中，王大转租的行为并未获得王美美的同意，因此不符合法律的规定。

王美美是否有权要求周丽丽搬离其商铺？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》“第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。

因此，王美美知道王大的转租行为后，并未提出异议，因此她已经默认了王大的转租行为，她无权要求周丽丽搬离商铺。

根据《合同法》“第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

本案例，王美美知道王大的转租行为后，并未提出异议，视为同意了转租行为，但周丽丽对房屋墙面造成损失，应当承担赔偿责任。

王大能否以不可抗力为理由，解除租赁合同？

四川省高级人民法院民事审判第一庭《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知中提到“当前我国发生的疫情这一突发公共卫生事件，政府采取了相应的防控措施，如延期复工、复工备案、人员隔离、交通管制等措施。对于因此不能履行合同的，属法律规定的不可抗力事件。

当事人主张不可抗力免责，符合以下条件的，可以认定其主张成立：

（1）当事人在订立合同时没有预见也不能预见到疫情发生和疫情防控措施实施，并且未在合同中作出预先安排；

（2）当事人所在地或合同履行地政府采取了疫情防控措施，当事人及其履行行为属于疫情防控措施涉及、影响的对象；

（3）疫情防控措施发生在合同订立后、合同履行完毕前；

（4）当事人不当履行合同与疫情发生及疫情防控措施实施具有因果关系；

（5）导致当事人不当履行合同的事由不能避免、不能克服。”

王大经营的餐饮业属于疫情防控措施涉及、影响的对象，王大的经营失败与疫情有直接的关联性。且又根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，王大可以解除租赁合同。

不合理。

根据四川省高级人民法院民事审判第一庭《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知“当事人一方以合同存在《合同法》第九十四条第一项情形要求解除合同的，应当根据《合同法》第九十四条第一项的规定，结合合同种类、性质、预期利益、履行情况、疫情及疫情防控措施妨碍合同履行程度等，综合判断合同是否应当解除。当事人主张符合上述法律规定的，应当判决解除合同，主张解除一方当事人不承担合同解除的违约责任。

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当根据《合同法》第一百一十八条的规定及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”

本案中，王大系因疫情的原因导致无法继续经营，属于不可抗力的情形，不应当承担合同解除的违约责任，且根据实践案例，解除租赁合同承担赔偿责任的一般在4-6个月的房屋租金，本案例中约定承担100万元远远超过6个月租金的金额，不符合常理。

若王大与王美美解除租赁合同，周丽丽与王大的租赁关系是否存续？周丽丽能否直接与王美美发生租赁合同关系？

根据《合同法》“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护”的规定，基于合同相对性原则，周丽丽与王大发生的租赁合同关系是基础是因王大与王美美之间有租赁合同关系，现在王大与王美美的租赁合同解除，王大与周丽丽的合同关系也不在存续，但周丽丽可以直接与王美美签订租赁合同，产生租赁合同关系。

2

房东王美美 VS 租客李小

李小因疫情未办理房屋交接手续，是否应支付房屋占用使用费？

四川省高级人民法院民事审判第一庭《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知中提到的“当事人主张不可抗力免责，具有下列情形的，不予支持：（2）当事人不当履行合同与疫情发生及疫情防控措施不具因果关系”的规定，疫情的发生并不必然的影响李小与王美美办理房屋移交手续，因此疫情与搬离房屋的移交手续无直接的因果关系，又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》“第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，租赁合同履行期间届满，逾期腾退房屋需支付房屋占用使用费。

因此王美美可以要求李小支付屋占用使用费。

3

房东王美美VS租客红红超市

疫情期间，红红超市是否能以不可抗力为理由不支付租金？

红红超市应当支付租金。

根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

但本案中，红红超市依然在租赁房屋且正常经营超市，正常履行租赁合同，因此不属于不可抗力不能够履行合同，红红超市要求不支付租金无法律及事实的支撑，应当支付租金。

不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面

要避免因不可抗力引发的纠纷，首先可以在合同起草时约定在遭遇不可抗力时，责任的免除；其次当因合同履行发生纠纷时，可以通过诉讼的方式以不可抗力的原因，请求法院判决免除合同责任。

主管：成都市司法局

总编：刘子厚 主编：张娅

原标题：《疫情下的“花样”租房纠纷，这份指南建议收藏！》