开启新征程 / 谱写新篇章
平南县人民法院宣
在一部分偏远地区，老百姓由于法律意识淡薄，经常会出现因不懂法而违法的行为，其中“买卖宅基地”，便是最常见的一种违法行为。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”
韦某与张某分别系某乡不同村集体的村民，双方于2013年10月口头达成协议，张某承诺将其开发的一份宅基地转让给韦某，双方约定了购买价款为11.8万元，韦某先支付价款9.8万元，余款待建房前付清，并于当日将前款汇入张某账户。张某出具收据交给韦某收执，确认收到款项并写明宅地具体位置、面积及余款交付时间。
后张某未能交付宅基地，告知韦某该宅地已卖给他人，并承诺另找宅基地交付。2018年2月，双方重新签订房屋宅基地买卖契约，后张某仍未能交付。2018年6月，经协商，张某出具欠条一份交给韦某收执，约定韦某不要宅地，张某退回购地款并另外支付地价升值相应金额。
2018年9月，双方签订了一份土地使用权转让协议书，约定张某再交付一份宅地，转让价为12.8万元。后韦某认为张某没有宅地交付，将协议书交回给张某，要求其按欠条履行。张某当日偿还了2000元给韦某。后韦某多次催要无果，故提起本案诉讼，要求张某归还欠款13.3万元并承担本案案件受理费。
法院审理认为
本案中，双方已经形成宅基地转让合同关系。但该转让合同即便是双方当事人的真实意思表示，也因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定而无效，则韦某与张某之间的宅基地转让合同属于无效合同，故而双方后续签订的欠条、调解协议也属于无效合同。因此，张某因上述合同取得的财产，应当予以返还给韦某。
至于土地升值款或利息，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，张某应以具体收到款项为基数支付中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息给韦某。
法官在线说法
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。如要改变农村集体土地所有权、使用权，必须经集体村民大会讨论通过，层级报请上级主管部门审批办证，擅自进行的非法流转不受法律保护。所以，对于上述情形的房屋买卖合同的效力认定，应当坚持无效的原则。
最高院民商事审判工作会议纪要也坚持无效的指导意见，指出：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，予以支持。”
对本案韦某与张某签订的“房屋宅地契约”，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。本院依据相关法律规定，遂作出上述判决。
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文字：杨思泉
来源：贵港中院
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原标题：《平南法院：为何农村宅基地买卖合同无效？》