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“潇潇普法站”
！！！
今天，潇潇给大家带来的案例
是近几年社会热议的话题
“租房和退房”
但没想到是麻烦事一堆
现实原因，提前退房
房东不退押金，不退余租
还要求赔偿家具损失
无奈双方诉至公堂
……
“租退房的那些事儿”
没事，我们还有方法~
直播精华全在下面
配合录音食用更佳哦
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节目内容整理（节选）
小明与小李签订了《租房合同》，约定租期1年，租金共2万元，一次性支付，押金2000元，并且合同约定小明在租赁期间需要提前退房的，应提前30天告知小李，否则押金不退。
1年租赁期满后，小明按照1800/月向小李陆续缴纳了8个月房租继续承租该房屋，但是双方并未续签合同。租住7个半月后，小明提前退租，要求小李退还房屋押金2000元、退还未实际发生的半个月房租900元，而小李拒绝退还，并且要求小明对屋内家电的老化、家具的磨损承担赔偿责任，两人最终诉至法庭。
租房、退房看似简单，实则复杂
法院如何认定？
潇潇来告诉你~
Q:
本案中，小明和小李签订租赁合同，约定小明在租赁期间需要提前退房的，应提前30天告知小李，否则押金不退。为什么法院认定小李需要退还押金呢？
A:
本案中，在原合同约定的一年租期届满后，双方已经按约定履行了权利义务，此时这2000元押金应当如数退还给小明。后面小明以1800元每个月的租金，继续租赁房屋8个月并缴纳了房租，此时租金标准及租赁期限均发生变化，双方形成事实上新的租赁合同关系，其并未对押金进行新的约定，房东不能因此擅自扣押之前的2000元押金。
在日常生活中，能否要求房东退还押金，主要得看双方租赁合同中对押金的性质以及作用是否有约定，一般押金是用来保障租客不损害屋内设施的，只要不存在双方约定的违约情况，且未对屋内设施造成损害的，退房时，房东就要如数将押金退还给租客。
Q:
本案中，小明与小李一年租赁期满后，第二年是以口头的形式约定的租赁合同，口头约定在法律上具有法律效力吗？需要注意哪些问题？
A:
以口头形式约定租赁相关事宜是存在法律效力的。房屋租赁期限不满半年的，是可以采用口头租赁合同的，如果房屋租赁期限在半年(6个月)以上，就应当采取书面形式租赁合同。
如果采用口头租赁形式，要注意保存好租赁双方对价款等相关权利义务的约定证据，例如微信聊天记录，通话录音等，以避免后期出现纷争。
《合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
Q:
日常生活中，很多租房的朋友都会遇到这个问题，提前退租，但是不知道余下的房租到底能不能退。以本案为例，小明提前退租，要求房东退还未实际发生的半个月房租900元，法院会支持他的诉求吗？
A:
本案中，后面的8个月租金标准及租赁期限均发生变化，双方形成事实上新的不定期租赁合同关系。故双方都可随时解除合同。
但是双方解除合同也要履行相应的提前通知义务。小明作为租客有提前通知退房的义务，小李本以为小明会到期满后才会退房，故他对剩余的15天丧失租赁房屋的下一步安排，对其房屋租赁有一定的影响，故从公平角度出发，该900元应由双方平均分担，即小李向小明返还450元。
《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
Q:
在房屋承租期间，出租屋内的物品损坏了要怎么办，维修费用需要租客自己承担吗？
A:
这个要根据具体的情况进行区分。如果是正当使用的，不承担损害赔偿责任，比如家电家具的自然老化造成的损坏，承租人不用承担赔偿责任。反之，就要承担赔偿责任，出租人还可以解除合同，比如把家里的家具故意损毁的。
本案中房东无法证明小明对房内物品没有正当使用而造成了损害，仅仅因为正常使用而造成的物品折旧，是无法要求小明赔偿的。
《合同法》第二百一十八条规定承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
《合同法》第二百一十九条规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《合同法》第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
《合同法》第二百二十一条规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《合同法》第二百二十二条规定承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
Q:
日常生活中，租房经常会遇到这种“二房东”转租房屋的情况，与转租人签订的租赁合同具有法律效力吗？
A:
“二房东”是生活中的一个通俗的说法，在法律上特指“转租人”。只要是转租取得了出租人的同意，或者出租人知道房屋被转租后，6个月内未提出异议，这样的转租合同，就是具备法律效力的。如果承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”
Q:
日常生活中，我们也会遇到这样的情况：在租房期间，房东把房屋卖了出去，房屋的所有权发生了改变，面对新房东要求腾房的要求，很多租客都是有苦说不出。遇到这样的情况，我们该怎么应对呢？
A:
法律上有一个原则叫做“买卖不破租赁”，是专门用来保护租客继续居住权利的，它是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
“买卖不破租赁”也是存在例外情况的：
一是约定限制，就是当事人对此另有约定的除外;
二是事先抵押权限制，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
三是事前查封限制，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;（二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
潇潇为您提供租退房“宝典”：
1.注意签订书面合同，同时要核实所租房屋的房产证，房主的身份证件等；
2.对合同中某些容易产生争议的重要条款要特别的留意，比如房租金额、缴纳方式、缴纳时间、押金数额、违约责任、可否提前退房、可否转租、屋内物品的配置及后期维修责任等；
3.退房要根据合同的约定提前通知房东，如果转租也要和房东及时沟通，避免自己陷于维权的被动局面；
4.在租赁期间也要妥善保管租赁物，文明租住；
5.提醒房东，在承租人履行合同义务的情况下，不能克扣押金。
九图让您读懂
租房知识！
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习近平2019年5月22日听取江西省委和省政府工作汇报时的讲话。
部分图片来源：人民日报
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原标题：《潇潇普法站丨租房合同未到期想退租，租金能退吗？那押金呢？》