“买卖不破租赁”也有例外？

“买卖不破租赁”

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

然而司法实践中

并非一律适用

“买卖不破租赁”原则

应结合具体案情分析认定

近日

雁塔法院

审理了一起这样的纠纷

看看法官是怎么判的？

案件回顾

原告常某与出租方即房屋原产权人宋某于2016年2月签订《房屋租赁合同》，租赁期至2031年2月。后房屋原产权人宋某因自身纠纷房屋被拍卖，被告马某于2023年12月通过法院司法拍卖程序竞买了案涉房屋，取得案涉房屋所有权。

后原、被告无法就房屋使用问题达成一致，故原告以“买卖不破租赁”为由将被告诉至法院，要求被告继续履行案涉标的物上原《房屋租赁合同》，并赔偿给原告造成的损失。

案件审理

2015年9月

案外人某甲公司因经营所需向银行贷款，借期一年，由某乙融资担保公司提供担保。为了确保某乙融资担保公司的有关权益，案涉房产原产权人宋某作为反担保人，与某乙融资担保公司签订了《抵押反担保合同》，将其名下案涉房产抵押给某乙融资担保公司，并办理了抵押登记。

2016年2月

宋某与原告常某签订《房屋租赁合同》，将其拥有的案涉房屋出租给原告使用，租赁期自2016年3月至2031年2月。前述贷款到期后，借款人某甲公司并未偿还，某乙融资担保公司遂向银行进行了代偿，随后依据公证债权文书向法院申请强制执行，法院查封并将宋某的案涉房屋进行网络司法拍卖并拍卖成交。

2023年11月

被告马某以最高价竞得该房，于2023年12月取得了该房不动产权登记证书，现案涉房屋所有权归被告马某所有。

法院经审理认为，在租赁期间房屋所有权发生变动的情况下，并非一律适用“买卖不破租赁”的原则。

本案中，在常某与宋某签订《房屋租赁合同》前，宋某就已经将案涉房屋设定了抵押，故设立抵押权是在履行租赁合同之前。

因此，根据《最高人民法院

<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》法释〔2020〕17号第十四条的规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外；（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

本案中，原告常某在与宋某签订《房屋租赁合同》前，案涉房屋已经办理抵押登记。原告诉请以“买卖不破租赁”为由要求被告马某继续履行原告与宋某签订的《房屋租赁合同》，依法不应当予以支持。故驳回了原告的诉讼请求。

法官说法

“买卖不破租赁”原则能够很好的调整市场经济秩序和人民生活秩序，能够极大程度地保护承租人在租赁期间对租赁财产的顺利使用。

但是“买卖不破租赁”也存在例外情形，一种是房屋在出租前已经设立抵押权，抵押权人实现抵押权导致房屋发生所有权变动；一种是房屋在出租前已被法院依法查封，一旦案件进行执行程序，法院即可拍卖房屋。此时，承租人均无权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。

所以为了保护自身利益，避免因租房产生纠纷，在租赁房屋时承租人需要了解租赁物的具体信息，注意核实承租房屋权属情况、承租房屋是否存在抵押、查封等情形。在签订租赁合同时也需要约定违约责任，防止损失的进一步扩大。