在房屋租赁期间，因各种原因造成租赁房屋的市场价格发生变化，在哪些情况下房东可以主张上涨租金？

案情回顾

原告（房东）与被告（租客）于2022年签订《租房合同》，租赁期限三年，租金为2.8万元/年。2023年年底，原告以房屋出租时市场价过低为由主张将租金上涨为5万元/年，但双方就涨价事宜一直无法协商一致。2023年11月，原告向被告发送律师函，要求被告最晚于2024年2月21日腾出房屋，并支付房租及房屋占有使用费等费用，被告《回函》希望继续租用房屋，但未对租金上涨问题予以回应，合同陷入僵局。直至2024年7月，原告将被告诉至灵武法院，请求解除房屋租赁合同。

法院判决

经法院审理认为，原告与被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据民法典的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

本案中，关于原告主张解除《租房合同》及被告搬离案涉房屋、返还房屋的诉请，在双方签订的《租房合同》中有明确约定“房屋租赁期为三年，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金20%的违约金”，该约定不违反法律规定，对双方均有法律约束力，原、被告均有权根据该约定行使合同解除权。并且，原告已通过发送《律师函》的方式通知被告解除合同，同时，被告也出具《回函》明确收悉。结合原告庭审中“合同解除房屋收回后，原告也同意按照合同约定支付违约金”的陈述。

最终判决原被告签订的《租房合同》解除，原告承担违约责任，支付违约金，返还押金。被告返还房屋并支付使用期间的房租。

法官普法

租赁期间房东在哪些情况下可以涨房租？

1.如果没有合同约束或者当地法律法规允许，房东和租客协商一致，可以涨房租。

2.如果合同中有约定在某些条件下可以涨租，并且这些条件在租赁期间达成了，房东可以按约定涨房租。

3.如果在签订租赁合同时，双方已经约定了租金在租赁期间不能上涨，那么房东就不能随意涨房租。

租赁期间是否可以提前解除合同？

房屋租赁合同合法有效的前提下，合同双方均应恪守履行。合同的解除权并不是可以随意行使的权利，只有当具备约定解除或法定解除的条件是，当事人才可以解除合同。

法律依据

《商品房屋租赁管理办法》

第九条第二款 房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

原标题：《灵秀普法丨房屋市场价格上升，房东能否主张涨租金？》