房屋退租定损，到底谁说了算？

观山湖区司法局最近

江西一房东拿灯检查退租的房屋

向租客定损索赔万元

引发热议

看门框

看床架

看瓷砖

看墙面

看蹲坑

看塑料凳

“提灯定损”一词

迅速登上各平台热搜

被网友戏称为2024有典故的新编词汇

也有网友认为

房东此举有涉嫌敲诈勒索的嫌疑

根据官方通报

“提灯定损”涉事房东已被

依法行政拘留并处罚款

“赔偿金”也已退还

那么退租时如何定损

房东说的算吗？

看看《方圆》、央视网记者

采访的律师怎么说

↓↓↓

房屋定损，谁说了算？

退租时，房屋损失如何判定？

北京中银律师事务所律师高婷婷

房屋作为一种租赁物，在出租过程中是一定会有损耗的。出租人在出租房屋时，应预料到随着使用时间的变长，房屋的价值一定会变小，所以在制定租金时，也应考虑折旧价值。承租人支付的租金实质上已经包含了房屋自然损耗的对应价值，租客对自然损耗不需要承担责任。

但当造成人为过错性的损失时，租客应当进行赔偿。这种情况需要对比损坏所造成的结果和物品原状之间的差距，比如给对方比较贵重的家具造成了明显破坏，因为使用不当导致对方配置的家电、房屋主体结构或房屋表面有明显破损，原来墙上没有洞，但因人为原因产生了洞等，这些必然是一种损失。

损失的赔偿形式可以是恢复原状，或者按照房主自行修复所支出的费用进行金额补偿。但赔偿要考虑经济性，赔偿过程要体现公平性、合理性与过错的相当性。

什么情况下，租客可免除赔偿责任？

《中华人民共和国民法典》第710条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

北京市京都律师事务所律师李泽瑞

出租屋墙体时间久了会变色，是正常损耗。如果承租人正常使用租赁物，租赁物出现正常损坏，应当由出租人承担维修费用。比如，屋内的灯泡坏了，花洒老化不能使用等等。所以，租房时只要不是人为造成的损坏，租客并非一定要承担责任。

《中华人民共和国民法典》第711条明确，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

北京市京都律师事务所律师李泽瑞

具体到本事件中，房东与租客有租赁合同关系在先，如果租客确有使用不当的行为，那房东可以根据双方的合同约定，要求租客予以赔偿。也就是说，如果租客确有违约行为，而房东只是漫天要价，那么就不构成敲诈勒索，毕竟房东有权因租客的违约行为，提出索要赔偿的主张。如果房东要价太高，租户可以拒绝支付。双方协商解决不了，那就只能告上法庭解决。

《中华人民共和国民法典》第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

北京市京都律师事务所律师李泽瑞

随着时间推移，房屋内桌椅可能会松动、墙纸可能脱落等，均属于正常的自然损耗。租房时常也会遇见房间灯泡不亮、洗衣机无法使用、电视信号不佳等情况，在未有约定的情况下，应当由房东负责维修。

若因租客原因导致房屋或设施损坏，例如以暴力、超限度等非正常方式使用租赁物，或对租赁物保管不善导致其受损、灭失，租客则应当承担赔偿责任。

判断房屋损耗的依据是什么？

北京中银律师事务所律师高婷婷

租赁合同当中双方可以有自由约定，叫作意思自治，双方可以对房屋使用、保管、验收等方式作相关约定。如果没有约定，判断损耗要符合一般交易和正常人的判断习惯。比如，交房和验收房屋的标准是否统一，当初交付给租客房屋时，有无仔细核查房屋的每一处细节，如若没有，不能在退租时额外强行要求。

退租时遇到赔偿纠纷，租客应如何保护自身权益？

北京中银律师事务所律师高婷婷

首先，需要核实房东主张的金额是否合理，可以要求房东出示完善的购买或支付凭证，核对发票、购买记录的真实性。

其次，如果确实需要修复，房东应提前告知租客价格，如果价格远超市场价格和维修的必要价格，租客不认可，可以提出自己进行修复和维护。

最后，如遇强制索赔且索赔金额明显与实际损失不符的情况，租客要保留好相关证据，采取法律手段，维护自身权益。

北京市京都律师事务所律师李泽瑞

若房东恶意索赔，建议租客据理力争，不要放弃合法权益，可以要求房东以诉讼的方式明晰责任。若房东恶意扣除押金，建议租客及时向法院提起诉讼，要求房东返还押金。

这些租房坑，不要踩

黑中介和假房源

黑中介会在租房网站上发布一些价格很便宜看起来装修很好的房源，其实那房子压根儿就没有，只是为了吸引你打电话过去。等你打电话过去，黑中介就会说，这个房屋已经被租出去了，但是附近还有其他房源你要不要看，然后骗取看房费等费用。辨别这种假房源的主要方法一是价格，太便宜的很可能是假房源（天上不会掉馅饼）；二是照片，照片明显过于精致、户型和描述不符的也可能是假房源。

假房东

一些专门冒充假房东的人，他们自己从房东手里面将房产短租过来，然后以稍低于市场价格的方式发布求租广告，但是要求租客一次性支付半年或一年的租金。等到租客搬进房子里一段时间后，真房东就会来收租金，这个时候假房东早已杳无音信。租客与房东见面后，一定要查看房东的房产证和身份证；如果他是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件；如果房产证没有办下来，一定要房东出具购房合同。

不仔细阅读合同就签约

租客在签合同之前，应该仔细阅读合同的条款，要特别关注租金、违约金、押金等内容，要确保自己的权益能够得到保障。你要了解到自己的权利，更需要注意到自己的义务，违反了哪些义务你可能承担不利的后果。如果合同是比较模糊的，甚至有的事项没有约定，双方可以再次协商重新补充。合同中没有约定的或者约定不明确的条款，这是需要关注的重点。同时要非常注意合同的有效性，很多的租赁纠纷就是不注意时效性引起的。

胡乱使用出租房屋

应当配合出租人做好出租房屋的登记，服从行政管理部门和基层管理服务站的管理；不得擅自改变承租房屋的规划设计用途；不得利用租赁房屋从事违法活动；不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。未按照相关规定和合同约定使用房屋的，应当承担相应法律责任。在贵阳租房的朋友可以提前查看贵阳市政府发布的《贵阳市房屋租赁管理办法（2022年12月19日第七次修改）》。

北京中银律师事务所律师高婷婷

第一，要制定比较完备的租赁合同，对房屋的用途及正确使用方法进行约定。在租金的制定上，要对未来的行为有预期。

第二，除了约定之外，在交付房屋时，要做好交割清单，写明交付的房屋状态如何，配置如何。如果是特殊房屋，有特殊家具，要特别标注。

第三，交付房屋时，双方可以进行录像或拍照，达成对房屋出租时状态的共识。房东验收房屋时，就可以用清单和当时留下的影像进行比对，如果出现正常损耗之外的明显破坏，可以要求租户赔偿；如果是自然损耗，则不能要求租户支付赔偿费用。

不少网友都有租房的经历

押金被克扣

成了很多网友的心理阴影

若真的闹到矛盾激化

去请个律师，再打一场官司

心力、财力、时间都是巨大的成本

如果协商无果

诉讼固然是兜底手段

但涉及金额比较小时

租客可以找调解机构

如当地人民调解委员会申请调解

能更省时省力地解决租赁纠纷

在处理这类纠纷时