租赁商铺失火后，谁担责赔偿？

租赁商铺凌晨发生火灾

火灾后

租户长期闭店、拒绝付租金

房东遂将租户诉至人民法院

要求支付租金及违约金

人民法院怎么判？

2021年11月26日，李某（乙方）与某投资开发公司（甲方）签订租赁合同，李某承租某商务区的两间商铺用于娱乐经营，租期自2022年3月4日至2024年3月3日。合同约定甲方负责商务区内的治安、消防、安全等工作，如果商铺内的主体结构、公共设施发生损坏严重影响乙方正常使用的，甲方应及时负责维修，乙方予以配合。合同签订后，被告入场经营，并向原告支付履约保证金及安全使用水电履约保证金。

2022年10月30日凌晨，李某承租商铺所在楼栋电缆井发生火灾，后被扑灭。案涉店铺一直关门至今，李某自2022年11月起停交租金。某投资开发公司遂将李某诉至法院，要求解除租赁合同并支付拖欠的租金及违约金。诉讼中，经法院现场勘查、组织调解，双方于2023年8月25日协商一致解除合同，李某当日腾退交还商铺。

消防救援大队出具的《火灾事故认定书》未对火灾事故责任主体进行明确认定。法院现场勘查发现，案涉店铺火灾事故，源于店铺所在楼栋电缆井负1层起火产生的烟雾，上升到4楼渗透过店铺防火门，触发了店铺内天花板喷淋系统，导致喷水，事发凌晨无人看管，导致店铺内有大量积水。火灾对案涉店铺影响是有限的，并非店铺烧毁、倒塌而无法经营的程度。此情形下，李某理应迅速通知出租方抢修或自行维修，或解除合同退铺，而不是长期闭门锁店，直至原告起诉。

出租人负有保证适租义务、维修义务。案涉店铺的消防检修、火灾预防、灾后抢修等，主要义务人是出租方，某投资开发公司对火灾给李某造成的损失负有主要责任。

火灾属于不可抗力，因不可抗力导致不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，同时另一方应采取适当措施防止损失扩大。本案中，李某不履行减损义务，店铺空置近10个月，放任损失扩大，对扩大的损失应自担后果。法院酌情认定3个月的维修期，免除李某2022年11月1日至2023年1月31日的租金。自2023年2月1日至合同解除时的租金，视为被告自行扩大的损失，应予支付。

某投资开发公司作为出租方存在违约（对火灾预防、抢修负有主要责任），李某作为承租方亦有违约（拖欠租金）。当合同双方均有违约时，各自承担相应责任。本案中，出租方违约在先，原告的违约引发了被告的违约，从平衡双方利益考虑，对原告主张的违约金不再支持。

二审法院维持原判。

房屋租赁纠纷中，双方均违约，受损害方未尽到减轻损失义务，违反了诚信原则，不利于民事活动中利益的平衡和公平正义的体现。减损规则的目的是要促使受损害方采取合理措施减轻损失，避免社会资源的浪费。所以在日常生活的合同关系中，不能因为是对方违约在先就对损害后果放任不管、就认为一切损失理所应当由违约方承担。应及时采取适当措施防止损失扩大，同时积极维护自身合法权益。

法条链接

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《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务、但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期。

END

来源：民庭周云

编辑：李云

责编：许斐

审核：黎锦

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