开发商行使地下车库经营权是否应受限制？| 基层治理案例③

原创丁康威张煜上海二中院

地下车库作为住宅小区的配套设施，当其产权归属开发商所有时，开发商对地下车库的使用、收益及处分应优先满足全体业主需要。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故地下车库的经营、收益权与管理权应当分离，开发商作为所有权人享有地下车库车位出租、出售等产生的收益，但地下车库的管理则应当委托住宅小区全体业主选聘的物业服务企业统一进行管理。

基本案情

甲公司系某小区开发商，乙公司为该小区物业服务企业。小区内大部分房屋已出售，甲公司保留了部分房屋产权，其所持房地产权证未明确体现地下车库的相关信息。自2015年起，乙公司对小区进行物业管理，地下车库按照每辆每月人民币500元收费。2016年12月，甲公司发函给乙公司，要求协商地下车库的经营管理和收益分配事宜，但双方未达成一致。后甲公司向小区业委会发函，声明其系地下车库产权人，要求业委会立即通知乙公司停止管理地下车位，并将地下车库归还甲公司。因乙公司及业委会拒绝返还，甲公司诉至法院，请求判令乙公司、业主大会向其返还地下车库，并支付占用使用费。

法院经审理认为，虽然地下车库没有独立的产证，但由甲公司出资建造，未计入共有面积，亦未分摊计入各小产证，故仍归甲公司所有。甲公司依法享有地下车库的收益权，乙公司应向其支付使用费。地下车库系小区的配套设施，车库内车位应当首先满足业主的需求，并由小区业主进行整体管理。一般而言，小区业主会聘请物业服务企业对物业进行管理，选聘物业服务企业是全体业主的权利，并非开发商的权利。鉴于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，而地下车库的管理亦属于物业管理之范畴，故地下车库应当由全体小区业主聘请的物业服务企业进行物业管理。故对甲公司要求乙公司返还地下车库的诉讼请求不予支持。

法治建议

开发商与物业公司就地下车库问题发生的争议日渐增多，在地下车库确定为开发商所有的情况下，开发商依法享有占有、使用、收益和处分的权利，可将所有的地下车库对外出租、出售、出借、赠与等。尽管有无车库并不必然影响住宅小区的正常运转，但在现代社会，小区是否有车库及车位的数量、位置、配比等都是买受人重点考量的因素之一，直接影响小区房屋售价及买受人是否作出交易的决定。可见，地下车库虽然不如小区道路、绿化设施、变电房等配套设施那样不可分割，但仍具有显著的特殊性。故开发商在行使上述权利时，应当优先满足小区全体业主的使用需要。一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主大会或业主委员会的决定对全体业主均具有约束力。选聘物业服务企业系小区全体业主的权利，并非开发商的权利，地下车库的管理亦属于物业管理范畴，应当由全体小区业主选聘的物业服务企业统一进行管理。本案中，开发商虽然享有地下车库的产权，但鉴于地下车库的特殊性以及一个住宅小区不得同时交由两个以上物业服务企业共同管理的规定，地下车库已实际由经全体业主选聘的物业服务企业管理，而返还开发商后，仍须委托该物业服务企业进行管理。

对此，建议如下：

● 应将开发商对地下车库的经营权和管理权进行分离，在一定程度上限制开发商所有权的自由行使，有效保障住宅小区业已形成的稳定管理秩序，同时，避免同一区域内因不同管理主体之间的矛盾而侵害到全体业主的合法权益。

● 当开发商与物业服务企业之间就如何行使地下车库管理权产生争议时，应当由小区业委会、开发商、物业服务企业在优先保障小区业主使用的前提下，就车位收费标准等具体实施问题进行协商。业委会、物业服务企业应当充分听取开发商及小区业主的意见，并形成业主大会决议，避免发生争议。