一些村民将其在集体所有土地上建造的自建房屋对外出售，该类型的房屋相对于商品房来说一般价格较低，且大多独门独院，具有很强的诱惑性。这些房屋究竟能否买卖？购买上述房屋的法律后果是什么？需要承担什么样的风险？近期，芜湖市鸠江区人民法院审结了一起这样的房屋买卖合同纠纷案件。
2021年，马某将其自建的一套住宅房出售给李某。双方签订了《售房合同》，约定房屋售价为24万元。合同签订后，李某支付了6万元，对房屋进行了装修并居住在该房屋内。现马某提起诉讼，诉请要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，李某归还房屋。李某则反诉要求马某返还已支付的购房款，并赔偿其装修损失及合同履行可得利益损失。
法院审理后认为，案涉房屋系集体土地上建造的房屋，李某并非该集体经济组织成员。非本集体经济组织成员购买集体土地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此，合同无效的法律后果表现为返还财产和赔偿损失。该案中，案涉合同无效，故马某应当返还李某已支付的购房款6万元，李某则需向马某返还房屋。马某作为出卖人在出卖时应当知道其所出卖的房屋属于限制流转范围，又在出卖房屋后以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。李某作为买受人未尽合理审查义务，应对合同无效承担次要责任。基于合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，缔约过失责任的赔偿范围，包括信赖利益损失的赔偿等。这里信赖利益赔偿，是为了使受害一方当事人在经济上得到补偿，以回复到信赖缔约行为成立或有效的状态。信赖利益损失，可区分为所受损害与所失利益，具体而言应包括受损方人身和财产的损失、缔约的费用、为履行进行准备而支付的费用以及其他机会丧失而受到的损失。
据此，法院判决马某与李某签订的房屋买卖合同无效，李某归还马某房屋，马某返还购房款并赔偿李某损失共计30余万元。
最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条对此亦作了明确规定，即“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。”因此，对于集体土地上房屋的买卖，买卖双方应当注意双方是否属于同一集体经济组织成员，如非属于同一集体经济组织成员，则买卖合同无效，双方的买卖行为不受法律保护。买受人在欲购买此类房屋时，应当充分了解相关情况，切不可贪图便宜，以免产生不必要的纠纷。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
原标题：《【鸠案说法】集体土地上的自建房能否买卖？》
