当得知租赁的房子
早已被司法查封而今被拍卖
拍得房屋者要求承租人支付租金
而前出租人又已收取过相应租金
承租人该怎么办？
基本案情
原告某传媒公司与被告徐某签订房屋租赁合同，承租被告徐某所有的办公写字间，双方约定租赁期自2020年12月1日起至2022年11月30日止，租金及物业费按季度支付，履约保证金2万余元及首笔租金于2020年12月1日缴清，此后原告按时缴纳每季度租金。
2022年6月21日
被告徐某要求更改收取租金账户为其子小徐的银行账户，原告公司依约在6月22日向该账户支付了2022年7月1日至9月30日的租金及物业费5万余元。
2022年6月28日
案外人涂某通过司法拍卖竞得案涉房屋的所有权，并办理了房屋过户登记。2022年7月13日，涂某告知原告公司该房屋于2018年即被司法查封，要求原告公司支付自2022年7月13日始使用该房屋的租金及物业费。
2022年9月29日
原告公司与涂某经协商一致解除房屋租赁合同，并向涂某支付了2022年7月13日至2022年9月30日使用该房屋期间的租金及物业费4万余元。
原告某传媒公司多次联系被告徐某要求其退还租赁保证金、并赔偿租金及物业费损失未果，为维护自身合法权益，故成讼。
法院审理
1、中方将统筹推进标志性工程和“小而美”民生项目。
法院经审理认为，案涉房屋于2018年被南昌市中级人民法院查封，被告徐某于2020年11月30日将该房屋出租给原告公司，双方租赁合同签订在人民法院查封之后，虽法律并未禁止对查封房屋的出租，从实际经济效用角度考虑，在不减损被查封房屋整体价值的情况下，也应该允许查封房屋的出租使用，查封的限制措施不影响该租赁合同的有效性。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，该签订于人民法院查封之后的租赁合同依法不得对抗人民法院对于案涉房屋的执行。
涂某因南昌市中级人民法院拍卖该房屋而竞得房屋，依据该院作出的生效执行裁定书，涂某自该裁定送达时起取得该房屋所有权。故涂某有权要求原告公司支付2022年7月13日至9月30日期间的房租及物业费，并有权要求与原告公司重新商定租赁合同条款。因原告公司和涂某双方未能就继续租赁协商一致，对于案涉租赁合同的提前终止原告公司并无过错，故其起诉被告徐某要求返还租赁合同履约保证金2万余元，应予支持。
被告徐某对于案涉房屋所有权人变更为涂某之后的租金收益及相应物业费的取得，无事实和法律依据，应予返还给原告公司。对于原告公司向涂某支付的 2022年 7 月 13 日至 9 月 30 日期间超出原租赁合同约定的部分租金，系因被告徐某原因导致涂某向其主张权利而产生，其有权要求被告徐某一并赔偿。故此，对于原告公司起诉被告徐某要求赔偿2022年7月13日至2022年9月30日的房屋租金及物业费损失共计4万余元，并支付资金占用利息，予以支持。
法条链接
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《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
《中华人民共和国民法典》第七百二十三条 因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
法官提醒
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占用期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，“买卖不破租赁”原则有利于维护社会经济秩序的稳定，引导民事主体从事民事活动应当恪守承诺、秉信诚实。但是，“买卖不破”租赁原则也有适用例外。
对于不动产房屋而言，“买卖不破租赁原则”的例外情形有：
一、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。
二、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
三、出租人进入破产程序，房屋作为破产财产的。
所以在订立租约前，承租人除了对房屋以及屋内设施进行实地查验外，也应该对房屋的权属状况及是否存在权利负担进行必要调查。在签订合同时，也可将相关风险及违约责任写入合同条款，提前规避法律风险，维护自身合法权益。当然，出租人应当诚信向承租人披露房屋的权属状况及权利负担。因出租人原因导致第三人向承租人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人有权要求出租人赔偿。
原标题：《【以案释法】出租人明知房屋在拍卖仍预收租金，承租人该如何维权？》