【以案释法】物业服务存在瑕疵，业主如何正确维权？

随着商品房改革的深入推进，物业服务成为小区生活的标配，业主和物业公司的纠纷逐渐增多。当物业公司的服务存在瑕疵，业主能否据此拒缴物业费？若不能，业主该如何正确维权？让我们通过一则案例了解一下。

案情介绍

原告为某小区的物业服务企业，被告为该小区住宅的业主。由于被告长期未缴物业费，现物业公司将其诉至法院，要求被告缴纳物业费23054.31元及违约金11527.15元。然而，业主对物业公司亦有诸多不满，声称其并未履行合同约定的物业服务义务。其多次向物业反映小区的安全维护栏杆常年倾斜，存在安全隐患，但物业公司对此放任不管；另外，被告想要申报安装充电桩，但物业公司不仅拒绝给被告写报告，且多次不让被告车辆通行；最重要的是，被告的卫生间和卧室多处漏水，影响被告的正常生活，物业公司却推诿塞责，不解决问题。

法院审理

法院审理认为，原被告双方之间已形成物业服务合同关系。物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，并不是一次性履行完毕。一个小区环境的良好运转与物业公司的服务水平、业主素质、房屋质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关；业主拒付物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响物业公司的正常运作及小区的正常管理，伤害小区业主的共同利益。故在物业服务不存在重大瑕疵的情况下，业主不应拒付物业费。针对房屋漏水问题，如果房屋在质保期内，应由开发商负责维修；如果过了质保期，在符合条件的情况下可启动维修基金对房屋进行维修。另一方面，原告作为物业服务企业，对业主提出的问题，应及时查看，属于物业管理职责范围的应当及时处理，尽量在细微处做好自己的工作，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。综上所述，由于原告提供的物业服务的确存在不足之处，且给被告生活带来不便，原告诉请被告支付的物业服务费23054.31元，法院酌情核减为21901.61元；同时，鉴于原告提供的物业服务存在改善空间，故对原告诉请被告支付违约金11527.15元，法院不予支持。

法官提醒

当物业公司的服务不到位，业主不能以拒付物业费的方式来进行对抗，而应当通过合法合理的方式维护自身正当权益。一方面，如果业主与物业公司沟通无果，可以向业主委员会、社区、人民调解委员会等组织寻求帮助，借助第三方的力量来化解矛盾，解决问题；另一方面，业主可以向住建局等监管部门反映情况，以此督促物业公司积极履行义务。如果物业公司依然怠于履行合同义务，业主亦可考虑向法院提起诉讼，运用法律武器迫使物业公司依约承担责任和履行义务，以维护自身权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。