房产未办正式抵押，债权人能否优先受偿？

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《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释施行后，对办理不动产抵押权预告登记的权利人享有的权利进行了细化规定，赋予权利人在满足一定条件下享有优先受偿权。其中，认定预告登记是否失效，是判断抵押权预告登记权利人能否享有优先受偿权的重要依据。

案件情况

2017年4月，泉州某房地产开发公司为其位于晋江的案涉房产地块办理建筑物所有权首次登记。

2018年9月，某银行与傅某、房地产开发公司签订《个人购房借款担保合同》，后银行办理了案涉房产的抵押权预告登记。

银行依约发放贷款后，傅某未按期偿还贷款。

傅某未及时缴纳不动产相关税费，房屋的所有权登记和正式抵押登记一直未能办理

2022年1月，银行诉至法院，请求傅某偿还贷款本金及相应的利息、罚息、复利等，并配合办理不动产正式抵押登记；若傅某逾期未办理抵押登记，银行有权就案涉房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。

本案的争议焦点一

预告登记是否失效？

民法典第二百二十一条第二款

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

法律规定的“自能够进行不动产登记”应以能够进行不动产权属和抵押登记的时间起算。

而根据不动产登记的相关规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全进行查验，即申请人需配合缴纳相关税费后才能进行不动产的权属登记。

泉州中院审理认为，因傅某未及时缴纳不动产相关税费，导致房屋的所有权登记和正式抵押登记无法办理，即案涉房产能够进行不动产登记的起始时间尚未确定，预告登记的效力仍然存在，不存在失效的情形。

本案的争议焦点二

银行仅办理预告抵押登记

能否享有优先受偿权？

最高院关于担保制度解释第五十二条

当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

泉州中院审理认为，房产虽未办理正式抵押登记，但已经办理了建筑物所有权首次登记及预告抵押登记，办理首次登记的房产与预告登记房产一致，且预告登记未失效。根据《最高人民法院关于适用

<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，应认定案涉房产的抵押权自预告登记之日起设立，银行有权就案涉房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

办案法官手记

在案涉房屋未办理正式抵押登记并非银行过错，也非房地产开发商所致的情形下，认定预告抵押登记未失效，并判决银行对案涉房产享有优先受偿权，有利于厘清购房者、房地产开发商与银行之间的责任，使债权人的债权得以优先受偿，符合各方当事人的诉讼利益，也使抵押预告登记的功能落到实处，对维护正常的金融秩序和化解房地产交易领域的纠纷具有重要的作用。