“天街小雨润如酥，草色遥看近却无。”在韩愈这首脍炙人口的诗中，盛唐时期的西安朱雀大街成了万国来朝的天街。
而今，在西安浐河之滨，有个以“香醍”命名的“天街”，它的“操刀者”是已在全国运营76座商场，运营建筑面积达722万平方米的龙湖商业。
◎龙湖西安香醍天街实拍图
6月1日，由龙湖商业自主原创、年度规模最大的营销类IP活动——“66天街欢抢节”在全国18城的65座商业项目迎来“第六季”狂欢。西安的3个已开业项目同步上演了“城市Balance大赏”，为本土众多消费者带来了消费新体验。
从2014开业了“大兴星悦荟”首个西安项目，再到今年官宣航天项目，不出意外，龙湖将成为在西安拥有最多项目的外埠商业。
在如此“卷”的西安商业格局下，龙湖为什么会拔得头筹？
◎龙湖西安香醍天街实拍图
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龙湖商业
用20年证明“做对了”
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2022年营收实现双位数增长，盈利持续稳定有增，三道红线连续7年稳居绿档，境内外全投资级评级......没错，龙湖似乎一直是内地房企中一个特别的存在。正如其集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上所言：“我们选择了一条难但是正确的路。”
先来大致了解下龙湖的基本盘：1993年创建于重庆，逐步发展于全国，目前已形成开发、运营、服务三大业务板块，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务，并积极试水医养、产城等创新领域，实现全国一二线高能级城市的全面布局。
2003年，龙湖旗下第一座天街——重庆北城天街开业运营，这不但在日后成为重庆的生活中心和时尚地标之一，也标志着龙湖在那个还处于“商业荒漠”的年代，正式打响了自己商业“拓荒”的第一枪。
作为龙湖集团旗下的主赛道之一，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”两条主要产品线，并和国内六千余家知名品牌建立了合作关系。
◎龙湖西安曲江星悦荟实拍图
其中天街：定位为引领消费新趋势的区域及城市型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。
星悦荟：精致百搭的购物中心，品质生活的枢纽，为居民社区等提供灵活多样的商业配搭。
不难看出，“天街”的核心要素是看中多元化的年轻新潮消费群体，覆盖面更广；而“星悦荟”则满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，更加突出“精准辐射性”。
在那个商业地产远没有住宅地产“来钱快”的年头，龙湖便毫不犹豫地用销售回款的10%投入自持商业。斗转星移二十余载，今天的龙湖商业似乎也在用自己的表现印证当初选择的正确。
2022年末，龙湖商业累计进入32座城市，开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积达722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），规模、分布和收入早已跻身行业头部；整体租金收入同比增16%至94.3亿元，5年复合增长27%。
没有从天而降的英雄，亦没有横空出世的商业标杆。在龙湖“轻重并举”的战略下，这种“差异化”的打法，也许正是其商业不断进阶的门道。
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势能累积
争做区域更新“摆渡人”
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攻城拔寨总在不经意间。
2014年，龙湖西安大兴星悦荟开业，这是龙湖商业的西安首店。此前，这里因紧邻“道北”，是公众眼中的城乡结合部。而大兴星悦荟的到来，不仅填补了大兴综合商业体的空白，更见缝插针地引领了社区商业乃至区域更新。
◎龙湖西安香醍天街实拍图
后来的曲江星悦荟同样相得益彰，不但辐射周边社区，兼顾雁翔路中轴，弥补曲江东翼商业空白，更进一步助推了曲江路高架、曲江转盘改造、北池头二路立交、曲江青少年体育活动中心等区域配套的优化，让星悦荟这一“家门口的购物中心”更深入人心。
而随着香醍天街的问世，龙湖天街首次入驻西北，基于浐灞这片尚未成熟的商圈，在核心辐射40万区域人口的支撑下，不仅促进了城东的消费和商业发展，更成为西安的又一网红地标，为西安商业注入了新的活力。
与此同时，还未开业的长乐天街和航天项目，都具备“TOD+公园+天街”的属性，业内将包含TOD功能在内的开放型商业综合体，定义为POD，即“会呼吸的商业”，意在表达家庭消费、旅居消费、生活物资消费之外的精彩体验。而未央天街距地铁口仅300米，可以说还是搭上了轨道交通的这趟“末班车”。
◎龙湖西安长乐天街效果图
至此，龙湖商业在西安“4座天街+2家星悦荟”的城市布局就此形成。
可以看出，龙湖商业打出的两张“王牌”，在西安显得更具前瞻性。
一是网格化布局。如上文所述，不同于“大商业”看准“好地段”。在城市商业维度的判断中，龙湖商业争做“第一个吃螃蟹的人”。比如南湖有金地，龙湖就敢于“北上”做主打社区商业的“星悦荟”，当那些“商业无人区”被唤醒时，龙湖就是背后的“摆渡人”。
二是轻资产投入。“TOD模式”虽已不新鲜，但在多元化商业布局的西安，也少有人尝鲜。以航天项目为例，利用地铁4号线、15号线双地铁的交通优势，助力航天片区成为西安价值新高地。这种靶向TOD站点进行商业配套开发。正是“摆渡人”的又一次进阶。
综上，龙湖商业正以全新的TOD+POD形态，为西安“4+2”网格化布局注入强劲动力。
◎龙湖商业西安布局图
毫无疑问，无论是大兴、曲江、浐灞的三个已开业项目，还是未央、长乐和航天的三个未开业项目，龙湖商业都在西安不同的发展阶段，深度参与城市价值共建，见证城市商业蝶变，与城市共成长，以商业升级助推城市能级向纵深延伸。
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长期主义
未来充满更多“想象力”
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回到今日之文我们关切的点，龙湖商业在西安为何会拔得头筹？
在我们看来，这就要说到龙湖商业的生命力。核心有三：
其一，打造超级IP。龙湖商业的原创IP活动，以多元的活动形式、丰富的线下体验，让商业摆脱单纯售卖的刻板印象。比如每年六月如期而至的“66天街欢抢节”，都能给消费者带来轻松自在的“遛街”体验。
◎龙湖西安香醍天街实拍图
依托于“66天街欢抢节”，龙湖商业各品牌在今年6月1日至6日的销售业绩也格外亮眼。以西安各板块为例，香醍天街的奥飞娱乐、曲江星悦荟的小米之家等销售业绩均领跑城市。
其二，注重运营能力。做商业最难的是抓住消费者的心。以龙湖西安香醍天街为例，招商注重“首店经济”及“网红经济”，首进西北及西安城东的品牌超45%，为城市提供全新的消费体验。如今，龙湖商业合作的品牌数已超6000家，战略合作品牌达400家。
其三，赋能生态体系。龙湖秉承“一个龙湖”生态体系，以珑珠（龙湖集团会员积分体系）为纽带，于包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理等任意场景中灵活兑换产品及服务，高效连接商户、商家、消费者，赋能精细化服务，这为其商业突围注入能效。
有人辞官归故里，有人星夜赴考场。也许，这就是商业的魅力，也是龙湖商业所坚持的长期主义。
◎龙湖西安香醍天街实拍图
而今，外界对龙湖做商业也非常看好。
一方面是财务数据相当亮眼。
2022年，龙湖集团由运营及服务业务带来的收入为236亿，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元；由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元。更难得可贵的是，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。
另一方面是专业机构的高认可度。
3月21日，国际评级机构标普在研报中表达了对龙湖集团业绩表现与流动性的认可，并肯定了龙湖的资本结构、经营模式与执行能力。该机构还特别指出，龙湖购物中心租金收入亦将对其利润率和现金流构成支持。此外，2022年龙湖商业的数据显示：其整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。这就是商业高回报率的集中体现。
这正是龙湖商业的穿透力。
今年，龙湖商业预计将在全国新开业运营5座轻资产、6座重资产，合计11座商场。我们也预期，已在西安布局“4座天街+2家星悦荟”的龙湖商业，日后也会为这座城市乃至整个陕西、整个西北带来更多惊喜。而在“稳经济，促消费”的大盘下，其也必将会引领更多消费新风尚，为商业发展带来无限可能。
原标题：《上演《非常“4+2”》！龙湖商业持续助力西安消费升级》