海红说法 | 转中介及中介行为成功的认定

本期由临淄区法院朱新桂法官为您讲解转中介及中介行为成功的认定。

吴某意与白某金、贾某一中介合同纠纷案

裁判要旨

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。如在委托人未提供充分反证的情况下,委托人与第三人确实签订了合同,即可初步认定中介人履行相应义务。若中介人在中介活动中就有关订立合同的事项存在报告义务履行瑕疵、或故意隐瞒、或提供虚假情况，法院可以根据实际情况对中介费予以调整，给委托人利益造成损害的，中介人还应承担赔偿责任。

基本案情

原告吴某意向淄博市临淄区人民法院诉称：白某金、贾某一系合伙关系，2022年1月12日，白某金作为代表与原告签订《不可撤销居间服务费承诺书》，约定原告为被告就甲公司附属球磨厂拆迁项目提供居间服务，被告与发包方签订工程项目合同即视为居间成功，居间费用60万元。2022年1月13日，被告与发包方乙公司签订了合同，原告完成了居间义务，但被告仅支付居间费用12万元，剩余48万元经原告多次催要，被告拒不支付。在居间协议书中，双方约定了管辖法院为施工当地法院，涉案的项目工程施工地为临淄区，为此起诉。请求：1.判令二被告共同支付原告480 000元及违约金24 000元。2.判令被告赔偿原告支付的律师费35 000元。3.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。

被告白某金辩称：首先，被告不是合伙关系，而是合同关系，甲球磨厂拆迁工程原告给白某金提供居间，保证能促成白某金和发包方签成合同，白某金自己无力承揽该工程，又将本合同所涉事项倒给了贾某一，并与贾某一签订了居间服务合同，白某金从中赚取差价5万元。其次，白某金向贾某一要钱时其说个人签不了合同，需要资质，其是和有资质的丙公司合作才签的合同，合同是丙公司签的，得分出50%的利润，白某金提供的居间不行，根本没完成合同第一条约定的最终促进合同签订完成的义务，不属于居间，最多算是提供了一个信息，个人根本没有成功签订合同的可能性，故后面的钱贾某一不能给了，前面已经给了的钱再说。第三、因为白某金和原告的承诺书第一条也约定了原告不但要提供联络、签约机会，还要最终促进合同签订完成的义务，贾某一说有证据证实没能最终促进其和发包方合同签订完成，不给居间费了，白某金自然也不应给原告剩余的居间费了。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告贾某一辩称：1.原告所诉与事实不符，将贾某一列为本案被告无任何事实和法律依据。首先，贾某一与白某金之间不存在合伙关系，双方既没有合伙的口头合意，也没有书面合伙协议，原告诉称贾某一与白某金系合伙关系纯属子虚乌有，没有任何事实根据。其次，根据原告提供的证据，原告是与白某金签订的不可撤销居间服务费承诺书，该合同的甲方（委托人）与乙方（受托人）分别是白某金、吴某意，贾某一不是案涉原告居间合同的当事人，与原告不存在任何合同关系，原告诉请贾某一承担合同义务，严重违背“合同相对性”基本原则，于法无据。2.白某金与贾某一于2022年1月12日签订了居间服务合同，2022年1月13日贾某一向吴某意账户转账支付12万元，是基于与白某金的合同关系，向白某金履行合同付款义务的行为，并按照与白某金合同中指定的账户进行的付款，是“指示交付”行为。另外，白某金及其上家并没有提供促成合同签订的居间服务，贾某一个人根本没有成功签订合同的可能性，因为根据发包方资产转卖承包合同的要求，需提供拆迁的相关资质，而贾某一并没有相关资质，居间人根本不能促成委托人贾某一个人与发包方签订合同，故与发包方乙公司签订成功资产转卖承包合同并不是基于白某金的居间签订的，而是基于贾某一与丙公司的合作，取得了发包方及资产转卖承包合同所要求的相关拆迁资质，由丙公司与发包方签订了资产转卖承包合同。居间人白某金并没有促成合同签订，故贾某一不再向白某金支付双方居间服务合同约定的居间费用，并对已支付的费用保留相关权利。综上所述，请求依法驳回原告对贾某一的起诉。

法院经审理查明：2022年1月12日，白某金（甲方）与吴某意（乙方）签订不可撤销居间服务费承诺书一份，约定：乙方接受甲方委托，负责甲公司球磨机厂拆除项目承建工程事宜，提供联络、签约机会、促进合同签订完成。乙方完成上述委托事项，促成甲方与发包方的工程项目合同签订完成后，视为居间成功，甲方需按合同约定支付乙方居间劳动报酬。甲方自愿承诺给与乙方该工程项目6%的居间费用，合同签订之日付20%，工人进厂后付80%，比例金额为60万元。双方还就其他事项特别约定。同日，白某金作为乙方与贾某一（甲方）签订了居间服务合同，约定：乙方按受甲方委托，负责就球磨厂拆除项目承建工程(以下前称该工程项目)事宜，提供联络、签约机会、最终促进合同签订完成，乙方完成上述委托事项，促成甲方与发包方的工程项目合同签订完成后，视为居间成功，甲方需按合同约定支付乙方居间劳动报酬；甲方自愿承诺给与乙方居间费用65万元，合同签订之日付12万元，工人进厂后付剩余53万元，第一笔12万元甲方支付到乙方指定的如下账户(并注明：居间服务费20%)：吴某意工行账号。2022年1月13日，贾某一向吴某意账号转账支付12万元。

庭审中，原告主张是贾某一先与乙公司签订了资产转卖承包合同，后因贾某一没有拆迁资质，遂借用了丙公司的资质，并加盖了公章，其提交乙公司（甲方）与贾某一（乙方）签订资产转卖承包合同复印件一份，该合同未填写签订合同的日期，但与贾某一提交的资产转卖承包合同内容及贾某一签字、乙公司盖章位置等均一致。后在施工过程中，乙公司负责涉案项目的工作人员张某因贾某一不具备建筑物拆除作业资质，让其停工并要求其以公司名义签订合同。2022年1月13日，贾某一作为乙方与丙公司（甲方）签订合作协议书一份，约定甲乙双方合作承揽球磨厂拆除工程，甲方负责提供承揽工程所必需的各种资质手续、拆除作业所需的作业工具及施工机械、以及合同的签订等事宜，乙方负责提供必要的资金，并接受甲方公司的委托处理有关事宜，合作期限自本协议签订之日至承揽的工程结算完毕之日，甲乙双方合作承揽上述工程所产生的利润双方各占50%，如出现亏损也各占50%等。同日，丙公司为贾某一出具授权委托书一份，内容为：今我单位授权贾某一关于甲公司（球磨厂）的招标、拆除、资金转账等与此标相关的所有事宜。贾某一同志所有行为均为我单位授权进行，真实有效，我单位承担所有法律责任。授权期限：2022年1月13日-2022年12月31日。丙公司在乙公司（甲方）与贾某一（乙方）签订的资产转卖承包合同上加盖了公司公章，法定代表人陈某签名，落款日期为2022年1月13日。吴某意因本案纠纷支付律师费35 000元。

裁判结果

淄博市临淄区人民法院一审判决：一、被告白某金支付原告吴某意中介费用28万元、律师代理费35 000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告吴某意的其他诉讼请求。宣判后，原被告双方均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。

案例解读

本案涉及如何界定转中介法律关系及认定中介行为成功问题。

一、关于转中介法律关系的认定问题

民法典颁布前后均没有关于转中介合同的立法设计和相关法律规定，但立法中亦未对转中介合同予以明确禁止。但在司法实践中，转中介合同是客观存在的，就如转委托也存在一样，只是我们没有特别予以关注。转中介是指中介人在受委托人的委托履行报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务时，又将实施该中介行为的权利、义务全部或部分转让给他人代为行使的中介活动。民法典委托合同章规定受托人在紧急情况下为了维护委托人的利益需要，可以将其享有的代理权的全部或部分转委托给他人行使。同样法律亦未能排除中介人在紧急情况下为了维护委托人的利益需要，将中介行为转委托给他人行使，由此产生转中介法律关系。民法典第九百二十三条规定“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意或者追认的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意或者追认的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任；但是，在紧急情况下受托人为了维护委托人的利益需要转委托第三人的除外。”，转中介合同除受中介合同法律规定的约束外，还应受这一法律规定的拘束。因此，转中介法律关系构成要件：一是中介人转中介行为需经委托人同意或追认；二是例外情形：在紧急情况下受托人为了维护委托人的利益需要可不经委托人同意而转委托第三人。另外，如果中介合同中约定不得转中介的，中介人转中介的，对委托人不产生转中介的法律效力。

本案中，三名当事人之间存在着二层法律关系和一层事实关系：一是吴某意与白某金基于不可撤销居间服务费承诺书，而建立的中介合同法律关系；二是白某金与贾某一基于居间服务合同，而建立的中介合同法律关系；三是贾某一与吴某意基于白某金将自己作为中介人把涉案项目转介绍给贾某一的事实，而建立的事实中介关系，因吴某意、贾某一对白某金的转中介行为均不知情，未表示同意或追认，亦未出现在紧急情况下受托人为了维护委托人的利益需要而转中介的情形，故三者间的转中介法律关系并未成立，仅存在事实转中介关系。根据合同相对性原则，无论这三者中一方选择另外两方当事人或任一方作为对象提起诉讼，都必须遵循所对应的法律关系，享受权利，承担义务。

在本案中，吴某意作为原告，同时起诉了白某金、贾某一支付中介费，吴某意主张白某金与贾某一之间系合伙关系，应共同承担责任，但未提供有效证据予以证实，且根据贾某一提交的其与白某金签订的居间服务合同，可证实两被告系中介合同关系，根据合同相对性原则，吴某意主张贾某一履行付款义务,无事实及法律依据,不能予以支持。

二、关于中介行为成功的认定问题。

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人主张权益除可依据居间合同或委托人与第三人签订的合同予以体现和确定外,实务中,中介人在居间活动中对是否以及如何履行义务一般未具体量化并疏于留存书证、物证。基于此,如在委托人未提供充分反证的情况下,委托人与第三人确实签订了合同,即可初步认定中介人履行相应义务。若中介人在中介活动中就有关订立合同的事项存在报告义务履行瑕疵、或故意隐瞒、或提供虚假情况，法院可以根据实际情况对中介费予以调整，给委托人利益造成损害的，中介人还应承担赔偿责任。

本案中，吴某意与白某金签订不可撤销居间服务费承诺书后，白某金又作为中介人将涉案项目转介绍给贾某一，后贾某一通过与丙公司合作最终完成了与乙公司资产转卖承包合同的订立，且贾某一依据与白某金的居间服务合同约定，于2022年1月13日即与乙公司资产转卖承包合同签订之日，将12万元的居间服务费打至白某金指定的吴某意银行账户，应视为贾某一认可白某金提供的中介活动成功。二被告虽辩称资产转卖承包合同的签订与中介人白某金、吴某意无关，但均未提交实质性证据反证涉案合同的签订与吴某意的行为无充分或必然的因果关系,也未举证证明系自行或委托他方促成,故应认定吴某意已经实际履行了促成涉案合同签订的居间义务，其中介活动亦成功，对二被告的抗辩理由,法院不予采信。其次，根据本案查明事实，贾某一进厂施工后, 因乙公司要求提供拆迁的相关资质，而贾某一没有相关资质，遂与丙公司签订合作协议，并在资产转卖承包合同上加盖了丙公司公章，原告主张已告知委托人涉案工程项目需提供拆迁资质，但并未提供证据予以证实，故吴某意作为中介人，其在中介活动相关事项的告知上存在一定瑕疵, 其收取的中介费应适当减少，综合本案实际情况,法院酌定中介费为40万元，扣除白某金已经支付的12万元，白某金还应支付吴某意28万元，对原告主张的其余中介费及违约金不予支持。原告主张的律师代理费35 000元，符合双方约定，法院予以支持。