情

回

顾

2021年2月28日，某房地产公司与秦某、张某签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，其中约定房屋总价为547821元，首付款167821元、按揭款380000元，如因秦某、张某原因，导致秦某、张某未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，秦某、张某应在签订买卖合同之日起30日内以现金或其他方式支付，如秦某、张某未能在约定期限内以现金或其他方式支付，秦某、张某应承担支付逾期付款违约金的责任。同日，秦某、张某支付首付款。后秦某、张某向银行申请按揭贷款未通过。同年10月20日，某房地产公司制作《已到期应缴款通知书》，并于11月23日，邮寄送达给秦某、张某。因秦某、张某未支付剩余购房款，某房地产公司诉至法院。

裁

判

结

果

一审法院判决认为，根据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定，秦某、张某向银行申请按揭贷款未通过，其应以现金或其他方式支付剩余购房款，并承担逾期付款的违约责任。秦某、张某不服提起上诉。

重庆市三中法院审理后认为，秦某、张某因其自身原因导致未能提供按揭银行贷款审批，也未在《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的期限内以现金或其他方式支付购房余款，秦某、张某的行为已构成违约，应依法承担违约责任。一审判决秦某、张某向某房地产公司支付剩余购房余款380000元及其逾期付款违约金正确。二审驳回上诉，维持原判。

法

官

说

法

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”本案系购房人本人原因导致无法办理按揭贷款，开发商并不是直接提供按揭的主体，不具备保证顺利办理按揭贷款的义务，在这种情况下，开发商不存在违约行为，如果购房人要求解除《商品房买卖合同》不符合法律规定。开发商则有权要求购房人根据合同约定一次性付清余款，也可以要求解除合同并要求购房人赔偿损失或承担违约金等。这里需要提醒购房者，在签订《商品房买卖合同》前一定要清楚自己是否缺乏还款能力、信用记录是否良好等，否则，不仅不能获取按揭贷款，更会因不能按照约定支付剩余购房款，向开发商承担赔偿责任或者违约责任。

文/民三庭 张海瑞

编辑 校对/张琪琦 范辉

原标题：《【法官说法】购房人原因导致不能办理按揭，应按合同约定向开发商支付剩余购房款》