买房买一套得两套？
这究竟是什么“好事”
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案情回顾
2020年3月4日，被告某房地产经纪公司告知原告付某有一房源信息：“西城时代商业区内，农垦干部学校，三楼三室两厅一厨一卫。由于当年房改政策，附属隔壁一室一厅一厨一卫房一套约42平米，两套总计126平米，四室三厅2厨2卫，真正的买一套得二套。如果不想和父母住又不想离太远那再合适不过了。两套价格按一套卖，总计113万”。
后经某房地产经纪公司居间撮合，付某在多次看房及查阅产权证后与卖方签署了房屋买卖合同，支付购房款110万元购买了证载面积为84.64㎡的案涉房屋。并向某房地产经纪公司支付中介服务费16800元。
房屋交付后，付某从该小区其他业主处得知该房屋实得面积与房产证面积是一致的，没有赠送面积的说法，也没有附属隔壁一室一厅一厨一卫一套房的说法，更没有实得126平方米的情况，也就是说实际上花费了110万元购买了一套面积84.64平方米的老旧房屋，每平方米的价格近一万三，远远超出该地段同类老旧房屋的市场价。得知这一情况，2021年4月23日原告付某诉至法院，要求被告某房地产经纪公司退还中介费16800元并支付赔偿金238416.30元。
法院审理过程中，付某申请对涉案房屋的实际建筑面积进行实测鉴定。经评估鉴定，案涉房屋建筑面积实测为98.69平方米。
法院裁判
一审法院认为，本案中，被告某房地产经纪公司作为专门从事房屋买卖的居间方，在从事居间活动时应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。因案涉居间行为涉及的房屋为单位房改房，此类房屋在产权登记面积上与普通商品房本就可能存在差异，其在进行居间活动时更应尽到审慎注意义务，充分核实房屋具体情况。但是其在了解卖方房屋情况并掌握产权登记状态的同时，在未有任何专业评估依据的情况下向原告付某宣传涉案房屋有126平方米，在双方的通话记录内又承诺涉案房屋“肯定有110平方米”，导致原告付某基于其居间行为的宣传最终签订房屋买卖合同且在合同中对于可能产生争议的房屋面积问题并未明确进行说明。
案涉房屋最终经鉴定中心出具的测绘报告载明实际建筑面积仅为98.69平方米，故被告在居间撮合交易的过程中存在提供虚假情况及夸大宣传的情形，最终导致付某购买的房屋实际面积与之前宣传面积并不一致，其应向付某退还中介费并承担赔偿责任。
关于付某主张其损失系中介公司宣传的可使用面积及实际使用面积之间的差价损失问题，虽然被告某房地产经纪公司在居间活动中存在提供虚假情况及夸大宣传的情形，但付某作为房屋买受人在接到居间方信息后也多次到实地查看了房屋情况并签订合同，付某自身未尽到谨慎审查的义务并负有主要责任。
综上，在考虑双方各自过错程度及责任的基础上，根据公平原则，被告某房地产经纪公司应退还原告中介费16800元并赔偿原告损失3万元。
一审判决作出后，双方当事人均提起上诉。本案经二审法院审理，维持原判。
法官后语
中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”。
本案中，涉案房屋系房改房，中介公司作为应具备专业知识的居间方，在未有任何专业评估依据的情况下，向当事人夸大宣传和虚假宣传，应承担损害赔偿责任。但本案原告作为房屋买受人，在历时一个月的整个房屋交易环节中多次实地看房也查阅了卖方的产权证以及户型图，自身未尽到谨慎审查的义务对本案的损失负有主要责任。
购房小妙招
房屋买卖纠纷逐年上升，从近年来五华法院受理房地产领域纠纷案件的情况就能看出，虚假或夸大宣传房屋质量、格式合同等是购房中最常遇到的陷阱。
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01
虚假宣传陷阱
房地产开发商或中介公司在售房前都会进行各种宣传，其宣传中的各种承诺都非常诱人，比如配套设施、绿化面积、商圈、地铁、三甲医院等，交房时购房者才发现实际情况与宣传语或承诺有着天壤之别。
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02
赠送面积陷阱
“一房变两房、两房变三房”“赠送面积后，得房率高达90%甚至100%”“送飘窗、送露台、送花园”“面积比现在多十几二十平米，可以改成一个房间了”……这样的广告语随处可见，这让很多购房者感觉占了便宜。但实际上，这仅仅是他们的营销策略，不会在房屋产权证上体现。
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03
“惊”装房陷阱
买房时看样板间，设施齐全，装修豪华，但接房的时候才发现存在墙面裂缝、卫生间漏水、装修标准与宣传明显不符等问题。
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04
小区规划陷阱
部分房地产开发商或中介公司在售房时，抛出类似“买房即可上名校”的噱头，很多购房者为了孩子的教育购买此类高价房，但直至入学时才发现遭遇到“伪学区房”。
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05
特价房陷阱
为了吸引那些资金暂时困难、不懂房的潜在购房者，很多中介公司均留有特价房。从表面上来看，这些特价房有着极高的性价比，但实际上这些房子往往存在很多问题，比如采光通风不好、楼层位置不佳等，甚至还可能是无人问津的老旧小区的破旧房屋。
牢记五个“要”
01
要查看相关资质
购房时应该选择正规公司，多渠道了解房源信息，查看企业法人营业执照，如果是委托销售，还需要查看中介机构营业执照和经纪人资格证书。同时，必须查看《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，并查看土地使用权是否被抵押、预售的楼盘是否与许可一致等。
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02
要细看关键内容
细看楼盘广告中的图片是建筑设计效果图还是模型照片；细看是否把商业、教育、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传；细看合同具体涉及的面积，即标明的是建筑面积还是使用面积；弄清房屋价款、房款支付方式和时间、房屋交付使用日期、违约责任等条款；看清认购协议内容，如有疑议，一定要了解清楚，并当场提出，不要盲目在协议书上签字。注意保留收据、付款凭证等相关证据。
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03
要理智签订合同
广告、口头宣传一般不属于合同的组成部分，对于房地产开发商、房地产经纪机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，为防止纠纷，建议当事人在合同中进行明确约定。
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04
要慎重缴纳款项
慎交购房定金，一定要记住定金拿出容易要回难。贷款购房签订预售合同前，一定要先行了解贷款政策以及贷款审批流程。另外，不要将资金转入中介人员的个人账户或其他账户，中介服务费用、定金等由中介机构统一收取和保管。
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05
要及时进行维权
一旦产生纠纷，要及时与房屋出卖人或居间方协商处理或直接向人民法院起诉。
原标题：《【以案释法】高价买了“老破小”，中介虚假宣传应承担赔偿责任》