案例

2022年3月5日，张方与阳光开发有限公司（以下简称公司）签订《商品房认购书》，约定张方自愿认购公司开发的阳光小区1栋1单元101室房屋，原销售单价9147.37元／㎡，折后单价6500元／㎡，折后总价697775元。认购定金人民币10000元，在签订正式《商品房买卖合同》时一并计入买房首付款中。张方须于2022年3月12日前支付首付款217775元（含定金）并签订《商品房买卖合同》，如张方未在前述款项约定时间内与公司签署《商品房买卖合同》或未按期支付首期款无权就已付定金请求返还，公司有权单方解除本认购协议书而无需事先通知张方，张方缴纳的定金不予返还，公司有权将商品房另行出售。同日，张方支付了认购金10000元。因张方到期未完成签约付款手续，公司向其发出《告知书》及《公函》，没收10000元的认购定金，并将该房屋另行出售。

张方称因该房在3月5日当晚12时之后仍按6500元／㎡的单价出售，与销售人员表述的后续恢复原价不一致，开发商属于欺诈销售，张方对此不满，因此未按约定履行义务，诉请法院要求开发商退还10000元定金。

法院判决：驳回张方诉讼请求。

一、认购书属于商品房买卖合同吗？

商品房买卖中，在签订正式的购房合同前，购房者签订的认购书、意向书、允诺书等属于预约合同，即为房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。而商品房买卖合同指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但认购书并非都是预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，张方签订的《认购书》属于商品房预约合同。

二、没有预售许可证认购书有效吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但本条中取得预售许可证的强制性前提不适用于认购书，即认购书符合合同成立、生效要件，不存在《中华人民共和国民法典》中第一百四十三、一百四十七、一百四十八、一百五十、一百五十一、一百五十四条等无效、可撤销情形，认购书均是有效的。

三、认购金是否能退？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”

本案中，《认购书》中明确约定认购定金10000元，张方须于2022年3月12日前支付首付款217775元（含定金）并签订《商品房买卖合同》，10000元认购金具有定金的性质，是对按时履行签约付款义务的履约担保。同时，《认购书》约定的单价在履行过程中未发生变更，不会使张方对房屋单价产生错误认识，《认购书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行的债务不符合约定的，致使不能实现合同目的的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的应当双倍返还定金。”本案中，张方未按约定履行义务，经催告后仍未履行，其行为已经构成违约，需承担违约责任，其要求返还定金的诉求不能得到支持。

案例分析律师

原标题：《以案说法·女性维权课堂 | 买房签的《认购书》是什么，认购金能退吗？》