原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊

年轻人看过七八十年代那段峥嵘岁月的电影，总是会发出对上海弄堂渐渐消失的惋惜之声

作为一个专业的地产从业者，劝你大可不必，不要天真地以为以前的都是好的

比如昨天朋友给我分享了一张图片：

你确定自己真的可以接受四个人挤在30平的房子里吗？

五十年代前后住房困难，很多朋友缅怀的里弄合住在那时还很常见

我们可以借助《上海故事》这部电视剧，还原下当时里弄的居住场景

这就是现实中的弄堂

再看弄堂里面居住条件，这户人家家里有冰箱，所以应该算是当时的小康家庭

9个人在这个约15平的房间里闲谈：

再富裕一点的家庭，也许是现在的中产阶级，客厅和书房也只能合二为一使用：

工人新村又称为上海公房，就是我们现在经常说的老破小

我们现在看老破小都嗤之以鼻，不过在当时煤卫合用，甚至合用卫生间都没有需要每天倒马桶的背景下，能住上工人新村已经很幸运了

当时主要是全国劳动模范，先进工作者陆续才能在此落户安家

1951年，上海建造了第一个人民新村——曹杨新村

全部独门独户，主力户型是一室户，一房一厅：

但是这种老户型，真的是一眼望去全是硬伤

入户即是厕所正对厨房，客厅和卧室在一起，动静无分区、房南北不通透，而且以当时的居住条件，这个户型大概率还要分割成两个卧室

当时最好的是方方正正的双南户型，这是1971建造的60平两房：

工人新村出现在福利分房的时代，解决的是最基本的住房需求

有户型这个概念，但是也没回应明显的户型设计意识，暗厨暗卫较多，户型后期都需要改动后才能满足居住需求

主要是以30-60平一室户和两室户为主，已经具备了隐私和空间布局的萌芽

所以从1994年开始，上海的土地市场开始苏醒，开发商嗅到了商机，上海各区开始出现大量新建商品房

1998年，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房地产全面市场化的序幕正式揭开

户型开启了大变革时代，1998年也成为了上海户型发展史上的分水岭

因为社交需求激增，户型出现了真正意义上的客厅：

这是2007年建成的上海有名的中远两湾城67平户型：

其次，出现客餐厅分离设计

普陀的2001年建成的书香门第98平开始讲究客餐厅分离，甚至还有南北双阳台，而且户型对面积利用率把控很高：

2002年建成的浦东塘桥欣晟家园112平户型，是真正意义上的三房：

1994年—2005年之间，整个国家发展都是在大步向前，人们对改善居住环境的需求也比较迫切

2000后的商品房最大的特点是功能分区细化，开始追求南北通透的厅，客厅餐厅厨房和公卫组成的动区和卧室组成的静区分离，互不影响

面宽进深比合理，即达到了舒适的目的，又达到了采光通透的目的，并且开始追求借空间以达到最大附加值，开始出现飘窗提高房子的竞争力

约70平的1房，90平的2房，120平的三房是当时新房市场上主力户型。

2007年，闵行莘庄的万科白马花园率先打破了常规，约90平做了一个3房：

到2010年前后，90平的小三房已经非常普遍了，宝山杨行的动迁房禄德华苑90平做成了3房一厅一卫一厨：

小三房基本上已经是大家成长过程中可以接触到的了，这个时候套内单个功能区面积是有压缩

但是隐私感进一步增强，如果家庭结构比较小，每个人都有独立完整的卧室了

2006年以后第二个变化是，超大面积的平层开始增多

2006年以前，上海单套房子超过200平的房子一般都是叠墅，单层面积150—170平已经是极限

而2006年以后，尤其近些年，开始出现相对更多的200平以上的大面积户型：

徐家汇2010年建成的宛平88，350平4房2厅4卫：

主卧还是双衣帽间套房设计，当时购买这个楼盘的都是上海金字塔上的人群了

这个时候上海开始呈现飞速发展之势，不断有外来高新人才涌入，公积金和商贷开始广泛使用

在金融杠杆的撬动下，投资房产出现了极大的利润，自住的同时能达到保值甚至翻倍的涨幅，所以新建商品房房型开始往舒适度的房型倾斜

这个时候的住宅市场也已经开始分化，刚需讲究单位面积更多功能区，对房型采光、功能区要求更高，而改善豪宅也开始兴盛

现在，随着房价的疯涨，新建住房的房型颇受总价的压力，已经开始朝着功能性方向发展

所以近十年的户型变迁更多体现在功能分区细化升级

首先功能区面积越来越小，卫生间数量增加，套房比例提升

78平2室2厅，95平3室2厅是新房市场上比较流行的户型，以前的时候98平只能做1卫，现在2卫已经是常规操作：

万科西郊都会97平做成3室2厅2卫：

第二个是大家对户型的采光、通风效果要求越来越高，最好是全明户型

以前的户型暗厨暗卫很常见，现在新房如果有个暗厨暗卫，在市场上，客户认可度要大打折扣

比如这个78平的小户型：

与此同时还有横厅设计、可变户型等新概念出现吗，现在的户型更多是基于住房人的生活场景设计，更为人性化和个性化

上海第一代户型产品，是什么都不讲究，有地方住就可以

第二代户型，布局依旧紧凑，但出现了功能分区，明厨暗卫是这个时间段的大多数，包括比较高端的一些小区，卫生间也是暗卫

第三代，90平小三房开始流行，开始讲究客厅朝南，主卧朝南

现在的第四代、第五代户型，户型设计更为精细、多样化，充分展现开发商对居住模式的深入理解以及人文关怀。

随着时代的发展，生活水平的提高，人们对于房子功能性和舒适性的要求已经越来越高，而开发商设计的户型也越来越考虑功能性和舒适度的相互结合，无限地贴近人们的实际生活场景

所以未来上海新建商品住房的户型势必还是保持90㎡内功能性三房、70㎡内功能性两房的趋势，看到这里，你还想回到筒子楼吗？

以上为正文，来自真叫卢俊团队

原标题：《70年，上海户型是怎样蜕变的》