青法说房丨疫情是开发商延期交房的“免死金牌”吗？

一直以来，在期房市场时常发生逾期交房、逾期办证情况，或因房屋质量问题未通过验收，或因开发商资金链断裂项目烂尾。尤其近两三年来，受多地疫情反复、房地产市场疲软等因素影响，涉房地产违约纠纷案件批量出现，不少开发商以疫情防控措施延误工期为由，向法院提出免除逾期交房违约责任。那开发商的此类主张是否都能得到法院的支持呢？接下来将从法院两则案例入手进行分析。

案例一

朱某与A公司于2019年11月4日签订一份《商品房买卖合同》，约定：2020年12月31日交房；如出卖人不能按规定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，出卖人不承担违约责任；超过三个月宽展期仍未交房的，出卖人按实际逾期天数承担违约金。房屋竣工验收后，A公司通知朱某于2021年11月21日收房。

案例二

金某与A公司于2020年5月14日签订一份《商品房买卖合同》，约定：2020年12月31日交房；如出卖人不能按规定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，出卖人不承担违约责任；超过三个月宽展期仍未交房的，出卖人按实际逾期天数承担违约金。房屋竣工验收后，A公司通知金某于2021年11月21日起收房。

上述两则案例属于类案，不同购房者向同一开发商提起的逾期交房违约赔偿诉讼纠纷。开发商在两起案件中均以疫情延误工期进行抗辩，认为应当免除其违约责任。法院经过审理，对两起案件作出了不同的判决结果。

裁判要旨

在案例一中，法院认为涉案合同在2019年11月4日签订，即新冠疫情爆发之前，双方在约定交房时间时无法预见到疫情因素。因此，疫情爆发导致建筑工程领域停工属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，也是A公司不能按期交房的直接原因之一，故法院采信了A公司关于新冠疫情系不可抗力的抗辩理由，酌情免除了A公司两个月的逾期交房违约责任。在案例二中，法院认为疫情发生在合同签订之前，A公司在合同签订时理应对新冠疫情导致停工所造成的逾期交房可能性具有足够的判断，能够合理约定交房时间，并在与买受人金某签订合同时就该原因向金某作出释明，故对A公司关于疫情导致延期交房的抗辩理由，法院不予采信。

不可抗力作为法定的免责事由，能够产生行为人被免责的法律后果。当事人以疫情或疫情管控措施属于不可抗力为由主张免除相应法律责任能否获得法院支持，关键在于该客观情况是否符合不可抗力的三要件，即不能预见、不能避免及不能克服；同时该客观情况必须在合同履行期间内发生，即违约行为的发生与该客观情况具有直接因果关系。